świat nieruchomości jest wypełniony żargonem. Jeśli jesteś nowy w branży—a zwłaszcza jeśli interesuje Cię sprzedaż hurtowa-oto termin, który musisz wiedzieć: cesja umowy. Krótko i prosto:

1. Znajdź nieruchomość znacznie poniżej wartości rynkowej
2. Poszukaj innego nabywcy—Zwykle inwestora nieruchomości-gotowego zapłacić wyższą cenę
3. Przypisz umowę nowemu nabywcy, który następnie kupi nieruchomość.

Jaki jest sens tej praktyki? Podczas sezonu sprzedaży Premier inwestorzy są bardzo zajęci próbą zablokowania jak największej liczby nieruchomości. Chcą dostać w swoje ręce prawie wszystko, co wygeneruje zysk. Polowanie na tanie domy zajmuje mnóstwo czasu-więc zamiast tego zwracają się do hurtowników. Ci inwestorzy koncentrują się na znalezieniu dobrych ofert i pozostawiają przerzucanie, wynajem i inne elementy innym profesjonalistom. Podczas gorącego rynku zalecamy jazdę na burzy i przypisanie jak największej liczby ofert nieruchomości.

Czytaj więcej: The Ultimate Beginner ’ s Guide to Real Estate Wholesaling

czy Cesja umowy jest legalna?

Tak—Zakładając, że jest to dozwolone w Warunkach Umowy ze sprzedawcą.

w przeszłości inwestorzy po prostu umieszczali „Johna Doe i/lub cesjonariuszy” jako nabywcę w ramach umowy. Funkcjonowało to do 2008 r., kiedy to banki zaczęły sprzeciwiać się tej klauzuli w umowach dotyczących nieruchomości będących własnością (REO). Twój przebieg może się różnić w zależności od indywidualnych właścicieli domów. Inwestorzy otrzymali spore obrażenia, więc ta klauzula może sprawić, że sprzedawca poczuje się nieswojo.

jedno rozwiązanie: napisz swoją umowę z trust lub LLC jako nabywcą. Korzystając z podmiotu, masz możliwość przypisania go innemu inwestorowi, ponieważ prawa umowne należą do podmiotu, a nie do osoby fizycznej.

jak działa zlecenie na zlecenie?

Znajdź zmotywowanego sprzedawcę

najpierw zrozumiemy, czym jest zmotywowany sprzedawca. Jest to osoba, która musi szybko sprzedać nieruchomość. Zazwyczaj w ich życiu dzieje się jakiś rodzaj cierpienia, jak przeniesienie pracy, lub być może są obciążeni odziedziczoną własnością. Należy pamiętać, że istnieje ogromna przepaść między chęcią sprzedaży a potrzebą sprzedaży. Wiedza, do której kategorii należy twój sprzedawca-pomaga Ci w radzeniu sobie z sytuacją.

• muszę sprzedać ten dom teraz, ponieważ przeprowadzam się do Maryland, aby opiekować się moją chorą matką, a nie mam innych członków rodziny w okolicy.”
• chcę sprzedać: „jestem ciekaw ile jest wart mój dom, bo za rok mogę sprzedać.”

istnieje definitywny powód scenariusza potrzeby sprzedaży. W drugim jest zwykła ciekawość.

istnieje wiele sposobów na znalezienie zmotywowanych sprzedawców, takich jak jazda za dolary, reklamy w gazetach, marketing internetowy i marketing bezpośredni. Jeśli zaczniesz badać marketing nieruchomości, znajdziesz wiele opcji – ale upewnij się, że używasz kombinacji tych strategii.

Pobierz umowę

w Internecie istnieje wiele szablonów umów cesji, jednak—przynajmniej—upewnij się, że adwokat przeczytał i zatwierdził dokument. Są dwa powody, dla których jest to tak ważne.

1. komfort wiedząc, że Twoja umowa jest legalna
2. możliwość wykorzystania tego adwokata jako adwokata w przypadku, gdy znajdziesz się w sporze sądowym.

istnieje krytyczne wyrażenie, które należy dodać do umowy zlecenia: „i/lub przypisuje.”Te trzy słowa upoważniają do przekazania nieruchomości innemu zainteresowanemu nabywcy, który jest zainteresowany nieruchomością. (Pamiętaj, aby bardzo uważnie przeczytać umowę zakupu ze sprzedawcą.) Po otrzymaniu podpisanej umowy masz teraz sprawiedliwy interes w nieruchomości i masz pewną pozycję prawną w tym, co się dzieje.

jeśli zmiana jest rzeczywiście dozwolona, zawrzyj w umowie zapis, który wyraźnie wyjaśnia, że jako kupujący jesteś inwestorem w nieruchomości i że zamierzasz przenieść umowę na nowego kupującego. Zlecić sprzedającemu wstępną dostawę. Zmniejsza to prawdopodobieństwo sprzeciwu Sprzedającego wobec nowego nabywcy i próby odstąpienia od umowy. Zapewnij ich, że nadal otrzymają uzgodnioną kwotę zakupu.

podobne: Wirtualna Hurtownia: Jak sprzedawać nieruchomości na dowolnym rynku z daleka

Wyślij umowę do tytułu

proces ten może się różnić w każdym stanie, ale zwykle istnieje firma tytułowa lub adwokat zamykający, który przeprowadzi wyszukiwanie tytułu. Wyszukiwanie tytułu sprawdzi historyczne zapisy nieruchomości, aby upewnić się, że nie ma zastawów na nieruchomości. Ważne jest, aby nie sprzedawać nieruchomości z wadliwym tytułem. Firma tytułowa lub adwokat zamykający jest niezależną osobą trzecią wynajętą, aby upewnić się, że umowa jest uczciwa zgodnie z umową.

przypisanie umowy Kupującemu

Praca nad znalezieniem nabywcy końcowego lub cesjonariusza może być zniechęcająca, ale gdy już masz solidnego nabywcę, możesz rozpocząć proces zamykania transakcji.

gdy znajdziesz kupującego, poproś o bezzwrotną wpłatę zadatku. Upewnij się, że umowa zawiera język, który konkretnie dotyczy zadatku—np. „cesjonariusz zwróci cesjonariuszowi pieniądze zapłacone z góry.”Nie chcesz, aby cesjonariusz naruszył umowę,co spowodowałoby utratę zadatku.

Kiedy kupujący wpłaca zadatne pieniądze, wiesz, że ma prawdziwy interes w nieruchomości i jest gotów iść do przodu. Opłata ta jest zwykle w posiadaniu firmy tytułowej lub adwokata zamykającego.

Get paid!

dostajesz zapłatę, gdy kupujący dokona przelewu środków na transakcję. Te pieniądze pokryją to, co podałeś, że jesteś gotów kupić nieruchomość od sprzedawcy, a także opłatę za ułatwienie transakcji.

jako przykład, jeśli powiedziałeś sprzedawcy, że kupisz dom za 45 000 USD, a następnie sprzedałeś swoje udziały w nieruchomości Kupującemu za 50 000 USD, twoja opłata za przydział wynosi 5 000 USD.

Uwaga: nigdy nie należy odnosić się do opłaty za zlecenie jako opłaty za znalezienie. To dwie różne rzeczy.

Related: The Ultimate Guide to Using Direct Mail Marketing to Grow your Real Estate Business

other Considerations

standardową praktyką jest to, że zadania są wykonywane tylko dla zysków w wysokości $5,000 lub mniej. Ale jeśli czujesz się komfortowo ze sprzedającym i kupującym, możliwe jest przypisanie umowy za znacznie wyższą opłatą.

w przypadku, gdy nie czujesz się komfortowo ze wszystkimi stronami transakcji, podwójne (lub jednoczesne) zamknięcie utrzymuje obie nogi transakcji anonimowo. Pamiętaj: nie wszystkie firmy zajmujące się tytułami zgodzą się na podwójne zamknięcie, więc należy to omówić z wyprzedzeniem.

cesja kontraktu nie może być wykonana we wszystkich transakcjach. Domy HUD, REOs i wymienione nieruchomości mają wiele barier dla tego typu transakcji. W przypadku wielu nieruchomości REO pożyczkodawca zapewni okres sezonowania-Zwykle 90 dni-zanim będzie można odsprzedać nieruchomość. Ale jak widać, istnieją pewne wyraźne korzyści z umowy cesji dla dużych wypłat.

Jakieś pytania dotyczące tego procesu?