Se você quiser ter sucesso no mercado imobiliário, a prioridade número um é encontrar vendedores motivados e muitos deles.
Se você não pode fazer isso, então o resto deste processo nem sequer vale a pena falar sobre, porque todo este jogo começa e termina com a sua capacidade de encontrar vendedores que irão aceitar as suas ofertas baixas e jogar pelos seus termos.o que é um” vendedor motivado”?na minha mente, um “vendedor motivado” é um proprietário que está disposto a fazer pelo menos uma das seguintes coisas::
- vender sua propriedade por um preço muito baixo (quero dizer realmente baixo… pense em algum lugar na vizinhança de 10% – 30% do valor de mercado).
- vender sua propriedade com termos muito flexíveis (ou seja, vendedores que basicamente financiarão a propriedade para você, não necessitam de dinheiro para baixo, e cobrar 0% de juros).
obviamente, estes tipos de vendedores terão de concordar com uma oferta bastante ridícula. Terão de vender os seus bens quase inteiramente nos seus termos e nos seus interesses. Coisas que, em teoria, nenhuma pessoa sã estaria disposta a fazer.
Se você quer fazer seu próximo investimento imobiliário uma “coisa certa”, você precisa estar em uma posição onde você não tem nada a perder e tudo a ganhar. Por outro lado, o vendedor precisa estar em uma posição onde eles estão dispostos a perder tudo e sair de sua propriedade com pouco (se alguma coisa) para mostrar para ele.sei que parece loucura. Pode até parecer impossível, mas vou explicar exactamente como encontro estes vendedores regularmente e eles ligam-me a pedir-me para comprar a propriedade deles por qualquer preço que me apeteça pagar.se está céptico, eu entendo. Sei que isto pode parecer bom demais para ser verdade. Afinal, quem é que alguma vez concordaria com termos tão escandalosos como este? Há realmente acordos como este a serem feitos lá fora? Existem proprietários reais que vão vender a sua propriedade por quase nada?a resposta é um sim retumbante. Agora vamos falar sobre como você pode encontrá-los!
Como Obter a Lista
tudo começa com a sua capacidade para encontrar uma lista de destino de proprietários de imóveis que estão altamente motivados para vender. não estamos à procura de qualquer lista de proprietários. Estamos à procura de uma demografia muito específica de pessoas que (estatisticamente falando) são muito mais propensos a vender sua propriedade do que o proprietário médio da propriedade.
Existem várias maneiras diferentes de se obter estas listas. Dependendo das áreas dos Estados Unidos em que você está trabalhando, alguns métodos podem funcionar melhor do que outros.
Método 1: Trabalhando com o Condado
na maioria dos mercados onde eu trabalhei, meu método preferido é obter esta lista diretamente do Condado.especificamente, estou à procura da lista de impostos delinquentes do Condado. Cada condado tem esta lista, e é uma mina de ouro absoluta de informação que pode ajudá-lo a encontrar alguns dos vendedores mais motivados em uma determinada área. Para mais informações sobre como obter suas mãos nesta lista, eu explico em grande detalhe neste post do blog.
trabalhar diretamente com o condado tem seus prós e contras.
O maior benefício é que os dados são tão frescos e precisos como sempre será porque vem diretamente da base de dados do condado em tempo real. Isto é importante porque trabalhar com dados atuais e precisos é CRUCIAL quando se faz uma campanha de correio direto. Sem ele, você pode acabar perdendo muito tempo e dinheiro em correio que não chega às pessoas certas, o que pode ser prejudicial aos seus resultados em cada passo subsequente neste processo.
A desvantagem é que muitos condados podem ser difíceis de trabalhar. Algumas das listas que estes condados fornecem (assumindo que você pode obtê-los em tudo) pode apresentar alguns problemas importantes ao ordená-los e organizá-los. Não é impossível fazer o trabalho, mas alguns condados fazem disto um processo muito complicado e demorado.
Método 2: trabalhar com um serviço de dados
outra maneira de obter esta lista é encomendar a sua lista a partir de um serviço de dados imobiliários.
muitas empresas diferentes podem fornecer essas listas em um formato limpo e viável. Alguns são caros; outros são relativamente baratos. Alguns são grandes em gerar certos tipos de listas, outros em listas para outros fins.
nenhum deles é perfeito em todos os sentidos, mas se você sabe exatamente que tipos de proprietários Você está procurando, os dados que você precisa está provavelmente lá fora em algum lugar.
eu fiz uma comparação abrangente de vários dos serviços de dados neste post no blog, então confira se você não tem certeza por onde começar.nos primeiros anos da minha carreira investidora, trabalhei com uma empresa chamada AgentPro247 para obter estas listas. Hoje em dia, uso um serviço chamado DataTree.
O principal benefício destes serviços é que eles fazem com que seja relativamente barato para obter essas listas, e eles são ambos um grande recurso para a pesquisa de propriedade.
Aqui está uma visão rápida de como a árvore de dados funciona:
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tenha em mente—toda esta informação é de registo público. Se você sabe exatamente para onde ir, você provavelmente pode procurar qualquer uma destas propriedades em minutos e encontrar a maioria destas informações básicas no site do Condado.
A desvantagem destes tipos de serviços de dados é que alguns dos condados (particularmente os mais rurais) terão bases de dados desactualizadas e/ou incompletas. Por esta razão, eu descobri que mesmo que a maioria dos serviços de dados são muito mais convenientes, eles nem sempre são a melhor solução em cada condado. Dito isto, onde funciona, pode fazer maravilhas.
Como você pode imaginar, muitas pessoas e empresas diferentes usam estes dados para criar envios em massa. Se você já recebeu lixo de E-mail antes, é provável que eles encontraram o seu nome e informações deste tipo de banco de dados de informação pública.
relacionado: como eu encontrar vendedores motivados (e fazê-los chamar-me). Passo 2: classificar a lista
porque o correio directo funciona
a maioria das campanhas de correio directo não são muito eficazes. Por quê? Porque muitos profissionais de publicidade não fazem um bom trabalho a reduzir o público – alvo. Eles enviam correio para uma ampla gama de pessoas (a maioria das quais não precisa do que eles têm para oferecer) e, como resultado, eles desperdiçam uma quantidade obscena de dinheiro.
A maioria dos comerciantes de correio direto consideram uma taxa de resposta de 1% Como “bem sucedida.considero-o patético.”
quando enviarmos correio, vamos ser muito mais inteligentes sobre quem estamos a tentar contactar.
O objetivo não é enviar um grande volume de correio. O objectivo é enviar a nossa mensagem às pessoas apropriadas. Se queremos obter uma taxa de resposta mais elevada (tornando assim a nossa campanha de correio mais útil), isso só acontecerá através da obtenção de uma lista de qualidade.
Como mencionado no vídeo acima, DataTree permite-nos escolher tipos específicos de propriedades e proprietários em vários níveis diferentes. Ao fazê-lo, podemos montar uma campanha de correio direto que obterá uma taxa de resposta muito melhor do que 1%, porque estamos visando o tipo certo de pessoas que precisam do que estamos oferecendo. Em média, as minhas taxas de resposta situam-se geralmente na faixa dos 5-10% (e mesmo mais elevadas ocasionalmente).
é essencial ter informações atuais e os destinatários certos em sua lista. Se você não filtrar a sua lista adequadamente e / ou você está trabalhando com informações desatualizadas, você vai acabar perdendo muito tempo e dinheiro.com isso em mente, eu gosto de apontar minhas listas com base em algumas características chave:
proprietários que vivem fora do condado (ou fora do estado).
as pessoas que vivem fora do estado (e mesmo fora do Condado) tendem a ser muito mais desengatadas de suas propriedades de investimento. Muitas dessas pessoas tiveram que se mudar inesperadamente, e por qualquer razão, eles simplesmente não se importam com suas propriedades. É uma situação” fora de vista, fora de mente”. Estas pessoas têm interesse em liquidar o mais rapidamente possível, porque a propriedade tornou-se uma chatice para as suas finanças.proprietários que não vivem na sua propriedade (proprietários ausentes).
por razões óbvias, os proprietários ausentes têm muito mais probabilidade de se separarem de uma propriedade de investimento do que com a sua residência pessoal. Não espere que as pessoas lhe vendam o telhado sobre sua cabeça por centavos do dólar; Geralmente não vai acontecer.proprietários que possuem os seus bens há pelo menos dez anos.
ocasionalmente, gosto de classificar as minhas listas com estes critérios porque propriedades que foram detidas por um período mais longo são muito mais propensos a ser de propriedade livre e claro. Com estas propriedades, o proprietário tem mais equidade para jogar, o que lhes dá mais liberdade para vender a sua propriedade com um enorme desconto.proprietários que têm impostos em atraso.
muitos destes proprietários estão no fim de sua corda financeiramente. Eles literalmente não têm tempo ou dinheiro para esperar por uma oferta maior. Se não lhe venderem a propriedade, perderão tudo para a execução fiscal. É claro, você vai ter que cuidar dos impostos uma vez que você comprá-lo, mas estes delinquentes muitas vezes lhe dará um monte de alavancagem para fazer uma oferta de bola baixa.
propriedades que estão na gama de preços certa.se você não está interessado em comprar uma propriedade de um milhão de dólares, então não solicite pessoas que possuem essas propriedades. É simples. Se você pode visualizar as propriedades que estão claramente fora da sua gama de preços para começar, em seguida, fazê-lo! Só desperdiçará correio se enviar para proprietários a quem nunca pretende comprar.
Como você pode imaginar, você pode classificar suas listas usando outras filosofias e métodos (e eu encorajo você a testar alguns de seus próprios como você acha apropriado), mas estes são os métodos de triagem mais comuns que eu vi usados em toda a indústria.
O correio direto certamente não é gratuito, mas quando é feito corretamente—ele funciona. Não há melhor maneira que eu saiba de chegar a um público-alvo em tão pouco tempo. Se ainda não tentou o correio directo, aconselho-o a tentar. Pode ficar agradavelmente surpreendido.
relacionado: como eu encontrar vendedores motivados (e fazê-los chamar-me). Passo 3: Enviar o correio
quando o correio directo desaponta
de vez em quando, tenho ouvido de investidores que tentaram este método de retirada de listas, e eles não obtiveram uma boa taxa de resposta.
infelizmente, este risco é inerente a qualquer campanha de correio directo. Pode haver muitas razões para isso acontecer. O sucesso de uma campanha depende de pelo menos dois fatores-chave:
o Problema #1: A Fonte da Sua Lista
É importante compreender que alguns municípios fazem um mau trabalho de manter seus registros públicos, e ainda mais trabalho de fazer o que os dados disponíveis para terceiros serviços de dados para puxar. Eu descobri que isso geralmente acontece em condados que são muito rurais e escassamente povoados. Isto é provavelmente porque eles não têm a receita fiscal para manter um sólido sistema de registros públicos.quando um condado não fornece bons dados, isso significa que os dados disponíveis de serviços como AgentPro247 e DataTree não serão melhores. Quando nossos dados da lista não são atuais ou precisos, geralmente se traduz em uma taxa de resposta muito mais baixa (porque no final do dia, não importa quão bem filtramos nossas listas, nossos carteiros não estão alcançando as pessoas certas).
felizmente, alguns (embora, não todos) Serviços de dados lhe darão a opção de verificar a atualidade dos dados em sua base de dados. AgentPro247 e DataTree têm essa capacidade.em termos gerais, não é má ideia fazer um teste com todas as campanhas de correio directo, e especialmente quando se está a tentar entrar num novo mercado. Tente enviar 100-200 peças de correio na nova área que você está tentando trabalhar e ver que tipo de taxa de resposta você recebe. Faça isto antes de sair do portão com mais de 1000 e-mails.se a sua taxa de resposta for terrível, pode determinar rapidamente as listas que está a puxar não estão a funcionar adequadamente nesta área. Você pode começar a diagnosticar o problema (ou obter a sua lista de outra fonte) antes de investir uma fortuna em uma campanha que está destinada a falhar.
Problema #2: os seus critérios de Filtragem
outro problema pode ser simplesmente a forma como filtra a sua lista.filtra as propriedades ocupadas pelo dono?
não estou exagerando—há um número infinito de maneiras de filtrar sua lista. Quanto mais claro você estiver sobre os tipos de propriedades (e proprietários) que você não quer enviar e-mail para, mais legítimas, respostas direcionadas que você vai obter das pessoas com quem você realmente quer fazer negócios.quando você envia correio para qualquer um e para todos, a maioria deles não estará numa posição onde eles precisam vender agora. Isso significa que muitos não vão chamá-lo, e os que o fazem não estarão dispostos a jogar pelas suas condições.
tudo começa com a especificação de quem você está tentando ir atrás, porque essas são as pessoas com quem você vai acabar fazendo negócios.
Aqui estão algumas outras questões potenciais que são geralmente menos significativas, mas ainda podem prejudicar a sua taxa de resposta:
- Que tipo de correio você está enviando (é a cor ideal, tamanho, tipo, etc.)?o que estás a dizer no Postal? As suas palavras movem o destinatário a responder?como está a responder? Está a responder a chamadas directamente, a encaminhá-las para uma mensagem de correio de voz ou a direccioná-las para um site?se está a encaminhá-los para um sistema de correio de voz, o que diz a sua mensagem de voz?
Se você está experimentando uma taxa de Resposta consistentemente ruim, é provavelmente por causa de uma ou mais das coisas listadas acima.
obtendo uma boa taxa de Resposta da sua lista
sem conhecer as especificidades da sua situação, a minha sugestão inicial seria certificar-me de que está a trabalhar com os dados actuais (não mais do que um mês de idade). Tente enviar e-mail para algumas áreas diferentes e/ou ajustar um pouco os critérios de filtragem da sua lista (Veja os problemas #1 e #2 acima).
Se você acha que fez tudo perfeitamente e ainda não está obtendo a taxa de resposta que deseja (e se você não quer atingir um condado ou estado diferente), você pode ter que ir diretamente para o condado para obter suas listas.obter as suas listas directamente do condado é normalmente mais caro e complicado de fazer. Mas se você está descobrindo que serviços como DataTree e AgentPro247 simplesmente não estão cortando na sua área, você geralmente pode contornar este problema completamente se você pode obter esta informação diretamente do Condado. E normalmente vale a pena o trabalho no final.