concessões de renda estão fazendo um retorno em alguns dos principais mercados de apartamentos do país à medida que novos desenvolvimentos multifamiliares entram em sua fase de Locação. Em mercados mais lentos, as concessões fazem parte do dia-a-dia dos gestores imobiliários.este artigo baseado em dados explora os tipos de concessões de aluguel, os prós e contras dos descontos, a relação entre concessões e outros fundamentos do mercado, e quando você terá que oferecer concessões para se manter competitivo.o que é uma concessão de renda?

então o que é exatamente uma concessão? Simplificando, uma concessão é qualquer “redução de preço, renda ou outro benefício fornecido a um inquilino ou comprador como um incentivo para comprar ou lease1.”

embora haja muitas maneiras de ser criativo com concessões de aluguel, dois tipos são mais comuns na indústria de apartamentos.método a: ofertas do tipo “Primeiro Mês livre”, em que a concessão é adjudicada de uma só vez.Método B: um desconto de renda repartido uniformemente por um período de tempo (normalmente o período inicial de Locação).ambos os métodos de concessão podem resultar no mesmo desconto. Digamos, por exemplo, que é um senhorio a deixar uma unidade de apartamentos a 1.200 dólares por mês durante um ano de arrendamento. Dar uma concessão de US $100 fora do aluguel de cada mês (Renter a), ou um mês livre no início do contrato de Locação (Renter B), resultaria no mesmo montante exato de aluguel pago ao longo do ano de Locação: us $13,200.

aluguer a:

($1.200 aluguer) – ($100 concessão) = $ 1.100 aluguer efectivo
($1.100 aluguer efectivo) x (12 meses) = $ 13,200

Renter B:

($1200 lease rent) x (11 meses) = $ 13,200

embora ambos os cenários tenham a mesma quantia de renda paga, eles têm implicações muito diferentes no comportamento do locatário e no diálogo interno quando chegar a hora de rever.as concessões e o locatário psique não esperam que os arrendatários permaneçam leais, especialmente quando a sua concessão terminar e estiver aberta a tempo de negociar a concessão.

tem sido um ano em sua propriedade e aluguer A e aluguer B necessidade de renovar seus arrendamentos ou seguir em frente.

Renter A está revendo a sua carta de renovação que oferece um contrato de arrendamento de um ano em $1.248 / mês – um aumento de 4% sobre a sua “taxa de mercado” de $1.200, que cai em linha com o desempenho do mercado de apartamentos local. Mas Renter a vê um aumento de $ 148 no cheque de $ 1.100 que eles têm escrito todos os meses-isso é um aumento de 13.5% em sua mente. Eles podem ser tentados a dar ao seu pessoal de gestão de imóveis um tempo difícil-ou decidir sair e procurar uma nova concessão em outro lugar.

Agora Renter B está olhando para a sua oferta de renovação. Sua oferta de US $ 1.248 / mês parece muito razoável, considerando que eles estão acostumados a pagar US $1.200 por mês. Tal aumento nominal é improvável para levá-los através do aborrecimento de se mudar para outra comunidade de apartamentos, desde que o seu pessoal de gestão de propriedade tem sido cuidar bem para eles.a não ser, claro, que tenha um saltador de aluguer profissional a viver no seu edifício. Estes inquilinos podem executar um “movimento à meia-noite”, perdendo o seu depósito — se houvesse um-e mover-se para um novo edifício, a fim de garantir um novo “Primeiro Mês livre” Tipo de Negócio.

para evitar isso, alguns gestores de apartamentos irão recompensar os arrendatários com um aumento de renda ligeiramente menor-ou mesmo uma atualização de unidade-se eles foram um inquilino de qualidade que paga a tempo e não causa problemas com o pessoal ou outros residentes.ao subscrever um imóvel para um empréstimo, os mutuantes estão interessados na quantidade de rendimento que um activo está a produzir e na quantidade de rendimento que um activo pode produzir de forma óptima. Concessões adicionam uma camada adicional à equação.Ao subscrever o Cash Flow líquido num activo, as concessões são normalmente subtraídas do rendimento bruto de aluguer a fim de determinar o Rendimento Líquido de aluguer — o que também tem em conta coisas como a abertura de vagas e a renda não paga que é considerada “incobrável”.as concessões podem ser agrupadas em três categorias diferentes.: Concessões de Locação, concessões de Comercialização e concessões “Red Flag”.concessões de Locação: descontos oferecidos em produtos de apartamentos recentemente construídos durante a fase de Locação como mecanismo para ajudar a alcançar a ocupação estabilizada (cerca de 90%) rapidamente. Estas concessões de um só tine não são, em geral, de interesse para os mutuantes, desde que haja uma forte velocidade de locação e que as rendas solicitadas sejam bem apoiadas pelo mercado.concessões de Comercialização: pode também encontrar concessões num investimento de Classe B ou C mais antigo. Estas são muitas vezes mais de um jogo de marketing em que as rendas na propriedade pode ser ligeiramente acima das taxas de mercado. A “concessão” harmoniza mais as tarifas com o mercado. Estes tipos de concessões não são geralmente de interesse — mais uma vez, desde que a propriedade esteja bem ocupada e as rendas sejam apoiadas pelo mercado.concessões de “Red Flag”: os mutuantes podem começar a expressar alguma preocupação quando você está olhando para a compra ou refinanciamento de uma propriedade com rendas que estão em consonância com a concorrência do mercado, mas, por qualquer razão, tem em curso concessões para manter a propriedade ocupada. Geralmente esta é uma bandeira vermelha que há questões maiores acontecendo.qualquer que seja a sua posição particular sobre concessões na sua propriedade, tenha o cuidado de notar claramente toda a atividade de concessão no seu rolo de renda. Vai tornar a vida mais fácil para potenciais compradores e credores.estudo de caso de mercado-concessões na cidade Estandartes vetoriais.

bastante conversa, vamos examinar alguns números. Vamos olhar para o impacto que os fundamentos do mercado têm nas concessões em Manhattan porque é um grande mercado competitivo com um oleoduto de desenvolvimento robusto. Embora não seja um mercado conhecido por uso generalizado de concessões, uma série de dados consistente lança luz sobre alguns comportamentos interessantes.

(nota: nesta série de dados, fornecida por Douglas Elliman e Miller Samuel Inc., uma “concessão” inclui isenções de taxas de corretagem — outro tipo de desconto efectivo de renda que ocorre quando o proprietário da propriedade paga a taxa do Corretor de aluguel. Esta taxa pode atingir 15% da renda anual em Manhattan e em certas partes mais modernas de Brooklyn. Uma metodologia sobre os dados nos gráficos abaixo pode ser encontrada aqui.)

a parte das locações Manhattan recém-assinadas com concessões é representada pela linha azul abaixo.Note que estas concessões flutuam dependendo da estação. Durante os meses de inverno – meses historicamente impopulares para a mudança de entrada / saída — vemos que a quota de locações com concessões aumenta. Durante os meses finais da primavera e do verão — a época típica do leasing — vemos cair a taxa de concessões.

vamos dar um passo atrás e examinar o maior ciclo multifamiliar (a linha de tendência linear). Vemos um aumento global do uso de concessões em Manhattan, à medida que o gasoduto de desenvolvimento multifamiliar começa a fornecer um fluxo consistente de novas unidades depois de fazer uma pausa durante os anos recessivos.

Você pode ter uma noção da correlação entre concessões e construção. Este gráfico examina a relação aparente entre o inventário de Listagem de apartamentos e a partilha de novas locações com concessões.

As duas séries afastam-se umas das outras nos últimos meses no lado direito do gráfico. A queda das concessões pode ser explicada pela temporada de leasing de Verão. Se a listagem de inventário continua a aumentar em todo o outono e o inverno, que deveria, dado que uma expectativa de 17.000 novos NYC apartamentos de cumprimentar perspectiva inquilinos, pela primeira vez, em 2017, podemos esperar ver um significativo aumento no compartilhamento de concessões concessões, aluguer de atividade diminui durante o mês mais frio e há uma infinidade de novas unidades para escolher.

mas o mercado fundamental com a correlação aparentemente mais próxima à taxa de concessões em Manhattan parece ser a taxa de vagas.à medida que as taxas de vagas aumentam, também aumenta a taxa de concessões — ao que parece ser um desfasamento de dois a três meses no caso de Manhattan.

Uma Rápida Olhada em Alguns Outros Mercados

Enquanto há uma abundância de dados disponíveis sobre os fundamentos do mercado em Nova York, há muitos mercados onde as concessões são muito mais populares.dados multifamiliares de ALN, que rastreiam mais de 100.000 propriedades em todo o país, foram gentis o suficiente para nos fornecer algumas informações sobre a prevalência de concessões nos 20 maiores mercados que eles rastreiam. Isto é o que parece.:

as propriedades nestes mercados oferecem concessões que, em média, equivalem a um desconto de 5,25% da “renda de mercado”. Em geral, os mercados no topo desta lista ou estão com problemas de crescimento da população/emprego (como Tucson) ou com excesso de oferta de construção de apartamentos (como Houston). Ou talvez eles apenas gostam de concessão de uso como uma ferramenta de marketing, como parece ser o caso de Las Vegas, uma cidade com a segunda maior taxa de concessões (35%), mas o segundo menor valor do aluguel sofridos (4%). Não é surpresa que mercados primários como Miami e Los Angeles caiam no fim da lista.

em resumo

esperamos que tenha gostado da viagem examinando concessões de renda. Aqui estão algumas dicas para ter em mente.as concessões

• são uma ferramenta eficaz para ajudar a estabilizar uma nova propriedade durante a locação inicial.para propriedades estabelecidas, as concessões tendem a ser uma ferramenta de marketing para convencer os Locadores que estão recebendo um acordo, quando, na verdade, a renda acaba sendo o valor de mercado.se a sua principal concorrência no mercado está a oferecer concessões, é provável que tenha de se juntar ao jogo.considere conceder uma concessão do primeiro mês de renda em vez de reparti-la ao longo de um contrato de Locação. Assim, os arrendatários não estão em condições de verificar a realidade quando é hora de renovar.para evitar que os bons inquilinos abandonem as concessões, considere oferecer um aumento de renda menor ou a possibilidade de escolher um upgrade para a sua unidade (ou seja, frigorífico novo, pintura, equipamentos, etc.).se houver uma quantidade significativa de nova construção no seu mercado, você provavelmente vai precisar de oferecer ofertas para igualar as concessões promovidas por estes novos ativos, a fim de manter uma forte ocupação.observe claramente todas as atividades de concessão no seu rolo de renda.

Leitura Adicional

Se gostou de examinar os dados da concessão e os fundamentos do mercado em Manhattan, então deve verificar os nossos relatórios sobre as tendências de investimento multifamiliares 2Q 2016. Produzido em conjunto com a Chandan Economics, este livro de dados trimestral analisa as tendências das taxas da PAC, DSCRs, dívida Por Dólar das ile, LTVs e muito mais.