em qualquer cenário, uma das peças mais relevantes de intel em uma propriedade é o seu tamanho.

da dimensão do lote, à dimensão do edifício, ao número de unidades e à dimensão de cada unidade individual.

ao olhar para o tamanho do interior de um edifício, há uma grande diferença entre os seus pés quadrados utilizáveis e os pés quadrados rentáveis.embora possa parecer simples, nem sempre é o caso (especialmente quando se consideram os diferentes tipos de edifícios com vários inquilinos).

abaixo, vamos rever a diferença entre os pés quadrados rentáveis e utilizáveis, bem como como como calcular cada medida e seu fator de carga.

vamos amarrar tudo junto no final com um exemplo.

utilizável vs. pés quadrados rentáveis: compreender a diferença

pés quadrados utilizáveis (USF)

imagens quadradas utilizáveis é o espaço real que um inquilino ocupa de parede a parede.isso significa que as imagens quadradas utilizáveis serão diferentes para cada inquilino de um edifício.

A medida não inclui áreas comuns de um edifício, tais como lobbies, casas de banho gerais, escadas, armazéns e corredores partilhados—é apenas a área preenchida dentro de uma unidade específica.para os inquilinos comerciais que alugam um piso inteiro ou vários andares, as imagens quadradas utilizáveis na sua unidade incluiriam os corredores e as casas de banho, uma vez que são áreas de espaço que servem exclusivamente o seu piso.em resumo, do ponto de vista de um inquilino, imagens quadradas utilizáveis poderiam ser vistas como qualquer coisa dentro dos limites de seu piso/unidade.

Rentable Square Feet (RSF)

Rentable square footage é uma área do edifício compartilhada.é apenas uma questão de dividir o espaço partilhado entre todos os inquilinos do edifício (para fins de locação financeira).

Pense desta forma: o proprietário da propriedade tem que pagar por todo o edifício.não é surpresa.

mas, além disso, as áreas comuns, escadas, casas de banho gerais, e assim por diante são usados por todos os inquilinos, sem serem diretamente alugados por qualquer um deles.ao adicionar uma parte desse espaço comum às imagens quadradas utilizáveis de um inquilino, a rentable square footage serve como uma forma de faturar esse uso proporcional no arrendamento de um inquilino.

a renda mensal será sempre determinada usando pés quadrados rentáveis.

Factor de carga

o aumento das imagens quadradas da mesa acima das imagens quadradas utilizáveis pode ser referido como o” factor de carga”,” factor de área comum “ou” factor adicional”.”

isto é geralmente na faixa de 10-15% e pode ser maior em alguns edifícios.

ao avaliar o espaço imobiliário comercial, você vai querer estar ciente do fator de carga, para que você saiba exatamente o que você está recebendo, a que custo, e qual a quebra é de rentable a utilizável sq/ft.

como calcular o Fator de carga

mencionado brevemente acima, calcular o Fator de carga em uma propriedade comercial é bastante simples.em primeiro lugar, Encontre a área total de um edifício.

então, subtrair todas as imagens quadradas compartilhadas para obter total de imagens quadradas utilizáveis.

(o proprietário ou agente do proprietário deve ser capaz de lhe dar estes números.)

a partir daí, dividir o espaço total do chão pelas imagens quadradas utilizáveis, e você terá o seu fator de carga.

Fator de carga exemplo:

digamos que um edifício de 100,000 pés quadrados tem 15,000 pés quadrados de espaço compartilhado.

O espaço quadrado utilizável seria de 85.000 pés quadrados-o que você obtém subtraindo o espaço compartilhado (15.000 sf) do espaço total do chão (100,000 sf).

de lá, muito simplesmente, você dividiria o total de imagens quadradas (100,000 sf) pelas imagens quadradas utilizáveis (85,000 sf).isso dar-lhe-ia um factor de carga de 1.176, que pode ser expresso como um factor de carga de 17,6%.em outras palavras, 17,6% do espaço de propriedades não é espaço utilizável (do ponto de vista de um único inquilino).

Usable vs. Rentable Square Feet Example

Let’s look at a quick scenario comparing load factors and rentable square footage to see why it’s useful to look at each measure separate.

cenário de exemplo

neste exemplo, um inquilino está olhando para dois edifícios de escritórios diferentes:

• ambos os edifícios têm 5 mil pés quadrados de espaço utilizável.os edifícios têm exactamente as mesmas taxas de aluguer.a única medida diferente entre os dois edifícios são os factores de carga.
  

  espaço de escritório #1:

  a primeira opção tem um factor de carga de 20%.então, se você pegar os 5.000 pés quadrados utilizáveis e multiplicá-los pelo fator de carga de 20%, você ficará com um adicional de 1.000 sf de espaço.

  é o que é apresentado como espaço rentável, dando-lhe um total de 6.000 pés quadrados rentáveis.para recapitular, o cálculo é o seguinte::

  • 5.000 x 20% = 1.000 pés quadrados
    (Utilizável sf x Fator de Carga = Adicional de Aluguer de Espaço),
  • 5,000 + de 1.000 = 6.000 pés quadrados
    (Utilizável sf + Adicional de Aluguer de Espaço = Locável Pés Quadrados)

  Office Space #2:

  A segunda opção tem um fator de carga de 15%.desta vez, multiplicando novamente os pés quadrados utilizáveis pelo factor de carga (5000 x 15%), ficaríamos com 750 sf de espaço adicional.junta isso e ficas com 5.750 metros quadrados para o edifício de escritório # 2.com quem deve ir um inquilino?

  Well, office space # 2 has less rentable square footage, but the same amount of usable space.do ponto de vista de um inquilino, com o espaço #1, estás a pagar 6,000 sf para usares 5,000 sf.

  com o espaço #2, Você está pagando 5.750 sf para também usar 5,000 sf, na mesma taxa que o espaço #1.

  em resumo, você está pagando menos pela mesma quantidade de espaço—fazendo #2 a melhor opção de um ponto de vista de custo puro.o que resta a considerar são as comodidades do edifício.

  claro, a opção # 2 é mais barata, mas talvez a opção #1 tenha amenidades compartilhadas muito melhores que fazem valer o custo extra.

  por exemplo, talvez você frequentemente tenha clientes visitando o escritório, e quer que eles passem por um lobby mais agradável.ou talvez um edifício tenha uma cozinha partilhada. Neste caso, você pode realmente economizar nos custos de manutenção e armazenamento de uma cozinha, enquanto ganhar espaço de trabalho adicional dentro de seu espaço de Uso quadrado.

  A resposta real ao exemplo acima depende de muitos fatores.

  entable square footage nem sempre é tão simples, também:

  às vezes, os proprietários vão até mesmo furar o Fator de carga e imagens quadradas utilizáveis ao ponto em que se torna parte do processo de negociação.

  em cima de escavar através de cada medição de espaço em um edifício, é importante ler a impressão fina de perto para se certificar de que tudo está sendo representado com precisão.

  no final, pés quadrados utilizáveis e pés quadrados rentáveis trabalham em conjunto para ajudá-lo a entender melhor uma propriedade, para saber em que está a gastar o seu dinheiro (ou em que o seu cliente está a gastar o seu dinheiro).