Invertir en alquileres unifamiliares, o bienes raíces SFR, ha sido durante mucho tiempo una alternativa popular a los mercados públicos. Como los rendimientos de los RFE no suelen estar correlacionados con el mercado de valores, pueden ser atractivos para una amplia gama de inversores que buscan reducir su exposición al mercado público.
Las casas unifamiliares son la forma más común de vivienda en los Estados Unidos. De los aproximadamente 140 millones de unidades de vivienda en los Estados Unidos, aproximadamente 90 millones son viviendas unifamiliares. Hay más de 15.8 millones de unidades SFR, que representan alrededor de un tercio del parque de viviendas de alquiler de los Estados Unidos y alrededor del 11% del parque de viviendas de los Estados Unidos.
Aquí echamos un vistazo más de cerca a los alquileres unifamiliares y a cómo encajan en el panorama más amplio de la inversión inmobiliaria.
¿Qué es SFR en bienes raíces?
Los alquileres unifamiliares, o SFR para abreviar, son casas unifamiliares que se alquilan a inquilinos. Los posibles inquilinos se sienten atraídos por las casas unifamiliares porque generalmente son más grandes que las unidades multifamiliares, ubicadas en áreas más suburbanas, tienen acceso a espacios al aire libre y, en general, representan gran parte de lo que una familia con hijos puede buscar.
Desde el pico de propiedad de vivienda en 2004 hasta 2018, el número de parejas casadas con hijos que poseían casas disminuyó en 2.7 millones, mientras que el número de alquileres aumentó en 680,000. Estos cambios significan que el número de parejas casadas con hijos que poseen viviendas disminuyó en 2,7 millones, mientras que el número de personas que alquilan viviendas aumentó en 680.000.
¿Cuál es la estrategia para invertir en bienes raíces SFR?
Invertir en bienes raíces SFR es popular entre los inversores minoristas e institucionales. En general, estas propiedades ganan dinero con sus ingresos netos de explotación, que son el alquiler menos los gastos de explotación.
La idea es comprar una casa, alquilarla, recaudar ingresos y luego vender la propiedad más adelante. Las inversiones de SFR permiten a los compradores beneficiarse del crecimiento potencial de los alquileres y la apreciación del precio de la vivienda, que a su vez dependen de factores como la ubicación, el tipo de unidad, la condición de la unidad, las comodidades, el precio y la dinámica del mercado. El control de los gastos operativos, como los costos de gestión, los costos de reparación y los costos de mantenimiento, también es un componente crítico de la inversión.
Esta estrategia ofrece a los inversores minoristas la capacidad de aprovechar su conocimiento y presencia locales para la gestión operativa. Su popularidad entre los inversores minoristas ha hecho que el mercado esté muy fragmentado. Está dominado por inversores «familiares y familiares» que poseen entre 1 y 10 propiedades y representan aproximadamente el 88% de la propiedad de la unidad SFR.
Desde la Gran Recesión, ha habido un repunte del interés institucional en la clase de activos. Si bien la clase de activos todavía está dominada por inversores más pequeños, se estima que los actores institucionales con más de 2.000 viviendas cada uno poseen aproximadamente el 1% de las unidades SFR.
Las empresas de gestión profesional y el avance tecnológico han hecho posible operar carteras de RSF a mayor escala económicamente.
¿Cómo se ha visto afectada la RSF por la pandemia de COVID-19?
El SFR es una de las pocas clases de activos que ha experimentado un crecimiento de la demanda desde el inicio de la pandemia. La demanda de carteras unifamiliares, definidas como cinco o más viviendas, se disparó en abril de 2020 en un 650%.
Hay muchas razones para este marcado aumento de la demanda:
- Las propiedades SFR proporcionan a los inquilinos los beneficios de tener distancia entre vecinos y un patio para acceso privado al aire libre, que son características valiosas para los esfuerzos de distanciamiento social.
- En mayo, la tasa de desempleo de la economía estadounidense fue del 13,3%. La demanda de alquileres solo aumentará a medida que la pérdida de empleo, los préstamos para automóviles y la deuda estudiantil hagan que las familias consideren o requieran viviendas más asequibles.
- A medida que algunos hogares buscan vecindarios de menor densidad y residencias unifamiliares desde la perspectiva del alquiler, es probable que el mercado de SFR se expanda en los próximos barrios.
- Trabajar desde casa se ha vuelto más frecuente y la propiedad de vivienda para familias solteras está más lejos, lo que hace que los SFR sean más atractivos para los inquilinos.
- Los SFR tienden a albergar familias o grupos de adultos que podrían ser compañeros de cuarto. Esto aumenta la probabilidad de que los SFR alojen a más de un adulto que trabaja y, como resultado, hay una mayor probabilidad de que el alquiler se pague en tiempos difíciles.
- La pandemia ha acelerado el cambio de apartamentos a SFR, especialmente para los millennials mayores con familias.
¿Qué hace que el alquiler de bienes raíces unifamiliares sea una inversión potencialmente atractiva?
Incluso antes del inicio de la pandemia de COVID-19 a principios de 2020, ciertos factores económicos y demográficos se unieron para hacer de los alquileres unifamiliares una clase de activos potencialmente atractiva. Estas son algunas de las tendencias importantes que observamos:
Preferencia por alquilar en lugar de comprar
Los millennials y boomers han mostrado una mayor preferencia por alquilar. De hecho, en los tres primeros trimestres de 2019, las tasas de alquiler aumentaron 4,5 puntos porcentuales entre los hogares de 35 a 44 años y 5,3 puntos porcentuales entre los hogares de 45 a 54 años. En particular, incluso entre los hogares de 55 a 64 años, la proporción de inquilinos aumentó 4,2 puntos porcentuales durante este período.
Entre el grupo de edad de la generación del milenio, que es el grupo de edad de vida más grande en los Estados Unidos, ha habido una tendencia a ser propietario de vivienda más tarde y una mayor propensión al alquiler. El alquiler permite a las personas ser «livianas» y, por lo tanto, tener un estilo de vida más móvil que permite viajar y movilidad laboral.
Ser propietario de vivienda se ha vuelto cada vez más inasequible
Curiosamente, las encuestas de opinión pública indican que la mayoría de los inquilinos están satisfechos con su situación actual de vivienda, pero aún desean ser propietarios de casa. Esto es una indicación de cuán profundamente arraigada está la noción de ser propietario de su propia casa en la psique estadounidense.
Con los precios de las viviendas aumentando más rápido que los salarios en aproximadamente el 80% de los mercados de los Estados Unidos, muchas personas alquilan por necesidad. Los aumentos en los precios de las viviendas, el acceso más restringido al crédito y los altos niveles de deuda de préstamos estudiantiles han hecho que la propiedad de la vivienda sea inasequible para muchos. La incapacidad de poder pagar una vivienda se ha convertido en un problema más grave en las áreas metropolitanas más grandes, donde hay una mayor concentración de oportunidades de empleo. En estas áreas, las limitaciones de tierras y la rezagada actividad de construcción generalmente han llevado a aumentos significativos en los precios de las viviendas. Estas tendencias han dificultado que muchos consideren ser propietarios de vivienda hasta más adelante en sus carreras, de ahí el aumento en la demanda de alquileres.
Los alquileres de bienes raíces de SFR han ido aumentando con el tiempo
El ritmo constante de crecimiento del alquiler unifamiliar es notable dadas las grandes fluctuaciones en el stock de alquiler unifamiliar durante un período de cinco años desde el tercer trimestre de 2014 hasta el tercer trimestre de 2019. Los alquileres de las casas unifamiliares han aumentado constantemente. Ha habido un aumento interanual del 3% en el alquiler de los SFR.
Falta de alquileres a precios moderados, pero gran demanda
La oferta de propiedades de alquiler ha aumentado junto con la demanda, pero la actividad de construcción de nuevas viviendas ha quedado rezagada. Además, la actividad de construcción que se ha llevado a cabo se ha centrado en gran medida en alquileres a precios más altos, lo que ha dado lugar a una escasez de alquileres a precios moderados. Los inquilinos de hoy en día tienen ingresos más altos y es más probable que sean familias con niños que en el pasado, lo que implica una mayor demanda de apartamentos de alta gama, así como de casas unifamiliares.
Una fortaleza clave de una estrategia de RFE es la flexibilidad que ofrecen estos activos generadores de ingresos. A diferencia de una propiedad multifamiliar, una cartera de SFR se puede vender en su totalidad o en partes. Las ventas en sí pueden ser a un propietario individual o a otro inversor. Esto significa que la estrategia de ventas específica y el calendario de una cartera se pueden ajustar en respuesta a la dinámica del mercado.
En general, existe una creciente necesidad de alquileres a precios moderados en los Estados Unidos, que se ha visto acelerada por la pandemia de COVID-19. Los alquileres unifamiliares pueden ayudar a proporcionar a las familias una opción asequible para vivir en una casa unifamiliar en los suburbios que rodean las áreas metropolitanas de alto empleo, mientras siguen las pautas de distanciamiento social.