investiția în Închirieri unifamiliale sau imobiliare SFR a fost mult timp o alternativă populară la piețele publice. Deoarece randamentele SFR nu sunt de obicei corelate cu piața bursieră, ele pot fi atractive pentru o gamă largă de investitori care doresc să-și reducă expunerea pe piața publică.
casele unifamiliale sunt cea mai comună formă de locuințe din Statele Unite. Din cele aproximativ 140 de milioane de locuințe din Statele Unite, aproximativ 90 de milioane sunt case unifamiliale. Sunt peste 15.8 milioane de unități SFR, reprezentând aproximativ o treime din stocul de închiriere din Statele Unite și aproximativ 11% din stocul de locuințe din SUA. aici vom lua o privire mai atentă la închirieri unifamiliale și modul în care acestea se încadrează în peisajul mai larg de investiții imobiliare.
ce este SFR în domeniul imobiliar?
chiriile unifamiliale, sau SFr-urile pe scurt, sunt case unifamiliale care sunt închiriate chiriașilor. Potențialii chiriași sunt atrași de casele unifamiliale, deoarece sunt în general mai mari decât unitățile multifamiliale, situate în mai multe zone suburbane, au acces la spațiu în aer liber și, în general, reprezintă o mare parte din ceea ce poate căuta o familie cu copii.
de la vârful proprietății în 2004 până în 2018, numărul cuplurilor căsătorite cu copii care dețineau case a scăzut cu 2,7 milioane, în timp ce numărul închirierilor a crescut cu 680.000. Aceste modificări înseamnă că numărul cuplurilor căsătorite cu copii care dețineau case a scăzut cu 2,7 milioane, în timp ce numărul închirierilor a crescut cu 680.000.
care este strategia de investiții în imobiliare SFR?
investiția în imobiliare SFR este populară atât în rândul investitorilor cu amănuntul, cât și al celor instituționali. În general, aceste proprietăți câștigă bani din venitul net din exploatare, care este chiria minus cheltuielile de exploatare.
ideea este să cumpărați o casă, să o închiriați, să colectați venituri și apoi să vindeți proprietatea mai târziu. Investițiile SFR permit cumpărătorilor să beneficieze de creșterea potențială a chiriei și de aprecierea prețului casei, care la rândul lor depind de factori precum locația, tipul unității, starea unității, facilitățile, punctul de preț și dinamica pieței. Controlul cheltuielilor de exploatare, cum ar fi costurile de gestionare, costurile de reparații și costurile de întreținere este, de asemenea, o componentă critică a investiției.
această strategie oferă investitorilor de retail capacitatea de a-și valorifica cunoștințele și prezența locală pentru gestionarea operațională. Popularitatea sa în rândul investitorilor de retail a dus la fragmentarea pieței. Este dominat de investitorii ‘mom and pop’ care dețin între 1-10 proprietăți și reprezintă aproximativ 88% din proprietatea unității SFR.
de la Marea Recesiune, a existat o creștere a interesului instituțional în clasa activelor. În timp ce clasa de active este încă dominată de investitori mai mici, jucătorii instituționali cu peste 2.000 de case fiecare sunt estimate să dețină aproximativ 1% din unitățile SFR.
societățile de management profesional și progresul tehnologic au făcut posibilă operarea portofoliilor de SFR la scară mai mare din punct de vedere economic.
cum a fost afectat SFR de pandemia COVID-19?
SFR este una dintre puținele clase de active care a înregistrat de fapt o creștere a cererii de la începutul pandemiei. Cererea pentru portofolii unifamiliale, definite ca cinci sau mai multe case, a crescut în aprilie 2020 cu 650%.
există multe motive pentru această creștere marcată a cererii:
- proprietățile SFR oferă chiriașilor beneficiile de a avea distanță între vecini și o curte pentru acces privat în aer liber, care sunt caracteristici valoroase pentru eforturile de distanțare socială.
- în luna mai, rata șomajului economiei SUA a fost de 13,3%. Cererea de închirieri va crește doar pe măsură ce pierderea locurilor de muncă, împrumuturile auto și datoriile studenților vor determina familiile să ia în considerare sau să solicite locuințe mai accesibile.
- deoarece unele gospodării caută cartiere cu densitate mai mică și reședințe unifamiliale din perspectiva închirierii, piața SFR se va extinde probabil în trimestrele următoare.
- lucrul de acasă a devenit mai răspândit, iar proprietatea pentru familiile singure este mai departe, făcând SFr-urile mai atractive pentru chiriași.
- SFr-urile tind să găzduiască fie familii, fie grupuri de adulți care ar putea fi colegi de cameră. Acest lucru crește probabilitatea ca SFr-urile să găzduiască mai mult de un ADULT care lucrează și, ca urmare, există șanse mai mari ca chiria să fie plătită în vremuri grele.
- pandemia a accelerat trecerea de la apartamente la SFr-uri, în special pentru milenialii mai în vârstă cu familii.
ce face ca o singură familie de închiriere imobiliare o investiție potențial atractivă?
chiar înainte de începerea pandemiei COVID-19 la începutul anului 2020, anumiți factori economici și demografici s-au reunit pentru a face din chiriile unifamiliale o clasă de active potențial atractivă. Iată câteva dintre tendințele importante pe care le-am observat:
preferința pentru închiriere decât cumpărarea
Millennials și boomers au arătat o preferință crescută pentru închiriere. De fapt, în primele trei trimestre ale anului 2019, ratele chiriilor au crescut cu 4,5 puncte procentuale în rândul gospodăriilor cu vârste cuprinse între 35 și 44 de ani și cu 5,3 puncte procentuale în rândul gospodăriilor cu vârste cuprinse între 45 și 54 de ani. În special, chiar și în rândul gospodăriilor cu vârste cuprinse între 55 și 64 de ani, cota chiriașului a crescut cu 4,2 puncte procentuale în această perioadă.
în rândul grupului de vârstă milenară, care este cea mai mare grupă de vârstă vie din Statele Unite, a existat o tendință spre proprietatea de locuințe ulterioară și o tendință crescută de a închiria. Închirierea permite persoanelor să fie ‘active-light’ și, prin urmare, să aibă un stil de viață mai mobil, care să permită mobilitatea călătoriilor și a ocupării forței de muncă.
Homeownership a devenit din ce în ce inaccesibile
interesant, sondajele de opinie publică indică faptul că majoritatea chiriașilor sunt mulțumiți de situația lor actuală de locuințe, dar încă dorința de a în cele din urmă propriile case. Aceasta este o indicație a cât de adânc înrădăcinată este noțiunea de a deține propria casă în psihicul American. cu prețurile de acasă în creștere mai repede decât salariile în aproximativ 80% din piețele din SUA, mulți oameni sunt închirierea din necesitate. Creșterea prețurilor locuințelor, accesul mai restricționat la credit și nivelurile ridicate ale datoriilor împrumuturilor studențești au făcut ca proprietatea să fie inaccesibilă pentru mulți. Incapacitatea de a-și permite case a devenit o problemă mai mare în zonele metropolitane mai mari, unde există o concentrare mai mare de oportunități de angajare. În aceste zone, constrângerile de teren și activitatea de construcție rămase în urmă au condus, în general, la creșteri semnificative ale prețurilor locuințelor. Aceste tendințe au făcut dificil pentru mulți să ia în considerare homeownership până mai târziu în cariera lor, prin urmare, creșterea cererii pentru inchirieri.
chiriile pentru imobiliare SFR au crescut de-a lungul timpului
ritmul constant al creșterii chiriilor unifamiliale este demn de remarcat, având în vedere fluctuațiile mari ale stocului de închirieri unifamiliale pe o perioadă de cinci ani, din trimestrul al treilea al anului 2014 până în trimestrul al treilea al anului 2019. Chiriile pentru casele unifamiliale au urcat în mod constant. A existat o creștere de 3% de la an la an a chiriei percepute pentru SFr.
lipsa de inchirieri moderat preț, dar cererea mare
oferta de proprietăți de închiriere a crescut alături de cerere, dar activitatea de construcții rezidențiale noi a rămas. În plus, activitatea de construcție care a avut loc s-a concentrat în mare parte pe Închirieri la prețuri mai mari, ceea ce a dus la o penurie de închirieri la prețuri moderate. Chiriașii de astăzi au venituri mai mari și sunt mai predispuși să fie familii cu copii decât în trecut, ceea ce implică o cerere crescută pentru apartamente de ultimă generație, precum și pentru case unifamiliale.
un punct forte al unei strategii SFR este flexibilitatea oferită de aceste active generatoare de venituri. Spre deosebire de o proprietate multifamilială, un portofoliu de SFR-uri poate fi vândut integral sau parțial. Vânzările în sine pot fi fie către un proprietar individual, fie către un alt investitor. Aceasta înseamnă că strategia specifică de vânzări și calendarul pentru un portofoliu pot fi ajustate ca răspuns la dinamica pieței.
În general, există o nevoie tot mai mare de închirieri la prețuri moderate în Statele Unite, care a fost accelerată de pandemia COVID-19. Chiriile pentru o singură familie pot ajuta familiile să aibă o opțiune accesibilă de a locui într-o casă unifamilială în suburbiile din jurul zonelor de metrou cu ocupare ridicată, urmând în același timp liniile directoare de distanțare socială.