concesiunile de chirie fac o revenire în unele dintre piețele de apartamente de top ale națiunii, pe măsură ce noile evoluții multifamiliale intră în faza lor de închiriere. Pe piețele mai lente, concesiunile fac parte din viața de zi cu zi pentru administratorii de proprietăți.

Acest articol bazat pe date explorează tipurile de concesiuni de chirie, avantajele și dezavantajele reducerilor, relația dintre concesii și alte elemente fundamentale ale pieței și când va trebui să oferiți concesii pentru a rămâne competitiv.

ce este o concesiune de chirie?

deci, ce este exact o concesie? Mai simplu spus, o concesiune este orice ” reducere de preț, chirie sau alt beneficiu oferit unui chiriaș sau cumpărător ca stimulent pentru cumpărare sau închiriere1.”

deși există multe modalități de a deveni creativi cu concesiunile de chirie, două tipuri sunt cele mai frecvente în industria apartamentelor.

metoda A: oferte de tip ‘prima lună liberă’, în cazul în care concesiunea este atribuită dintr-o dată.

metoda B: o reducere de chirie distribuită uniform pe o perioadă de timp (de obicei perioada inițială de închiriere).

ambele metode de concesiune pot avea ca rezultat exact aceeași reducere. Spuneți, de exemplu, că sunteți un proprietar care lasă o unitate de apartament la 1.200 USD pe lună pe un contract de închiriere pe tot parcursul anului. Acordarea fie a unei concesiuni de 100 USD din chiria fiecărei luni (chiriașul A), fie a unei luni gratuite la începutul contractului de închiriere (chiriașul B), ar avea ca rezultat exact aceeași sumă de chirie plătită pe parcursul contractului de închiriere pe tot parcursul anului: 13.200 USD.

chiriașul A:

(1.200 USD chirie de leasing)- (100 USD concesiune) = 1.100 USD chirie efectivă
(1.100 USD chirie efectivă) x (12 luni) = 13.200 USD

chiriaș B:

(1.200 USD chirie) x (11 luni) = 13.200 USD

în timp ce ambele scenarii au aceeași sumă de chirie plătită, ele au implicații foarte diferite asupra comportamentului chiriașului și a dialogului intern atunci când vine vorba de revizuire.

concesiunile și psihicul chiriașului

a trecut un an la proprietatea dvs., iar chiriașul A și chiriașul B trebuie să-și reînnoiască contractele de leasing sau să meargă mai departe.

chiriașul a revizuiește scrisoarea dvs. de reînnoire care oferă un contract de închiriere pe un an la 1.248 USD / lună-o creștere de 4% față de rata de piață de 1.200 USD, care se încadrează în conformitate cu performanța pieței locale de apartamente. Dar chiriașul a vede o creștere de 148 USD pe cecul de 1.100 USD pe care l — au scris în fiecare lună-aceasta este o creștere de 13,5% în mintea lor. S — ar putea să fie tentați să dea personalului dvs. de administrare a proprietății un timp greu-sau să decidă să se mute și să caute o nouă concesiune în altă parte.

acum chiriașul B se uită la oferta lor de reînnoire. Oferta lor de 1.248 USD / lună pare foarte rezonabilă, având în vedere că sunt obișnuiți să plătească 1.200 USD pe lună. O astfel de creștere nominală este puțin probabil să-i conducă prin hassle de a muta într-o altă comunitate apartament, atâta timp cât personalul de gestionare a proprietății a fost având grijă de ei.

cu excepția cazului în care, desigur, aveți un buncăr de închiriere profesionist care locuiește în clădirea dvs. Acești chiriași pot executa o mutare la miezul nopții, pierzându — și depozitul — dacă a existat unul-și mutându-se într-o clădire nouă pentru a asigura o nouă tranzacție de tip ‘prima lună gratuită’.pentru a preveni acest lucru, unii manageri de apartamente vor recompensa chiriașii cu o creștere ușor mai mică a chiriei — sau chiar o actualizare a unității-dacă au fost un chiriaș de calitate care plătește la timp și nu provoacă probleme cu personalul sau cu alți rezidenți.

implicații asupra cumpărării sau Refinanțării

atunci când subscrieți o proprietate pentru un împrumut, creditorii sunt interesați de cât de mult venituri produce un activ și cât de mult venituri poate produce un activ în mod optim. Concesiunile adaugă un strat suplimentar ecuației.La subscrierea fluxului de numerar Net la un activ, concesiunile sunt de obicei scăzute din venitul brut din chirii pentru a determina venitul net din chirii — care, de asemenea, factori în lucruri cum ar fi postul vacant și chiria neplătită care este considerată ‘necolectabilă’.

concesiunile pot fi grupate în trei categorii diferite: Concesiuni de leasing, concesiuni de comercializare și concesiuni de tip steag roșu.

concesiuni de închiriere: reducerile oferite în produsul de apartament nou construit în faza de închiriere ca mecanism pentru a ajuta la atingerea rapidă a ocupării stabilizate (aproximativ 90%). Aceste concesii one-tine nu sunt, în general, de interes pentru creditori, atâta timp cât există o viteză puternică de leasing-up și care solicită chiriile sunt bine susținute de piață.

concesii de Marketing: s-ar putea găsi, de asemenea, concesii la o clasă mai veche B sau clasa C oportunități de investiții. Acestea sunt adesea mai mult de un joc de marketing în care chiriile la proprietate poate fi ușor peste ratele de piață. Concesiunea aduce ratele mai mult în concordanță cu piața. Aceste tipuri de concesii sunt, de obicei, de nici o preocupare — din nou, atâta timp cât proprietatea este bine ocupat și chiriile sunt susținute de piață.

‘Red Flag’ concesii: creditorii ar putea începe exprima unele îngrijorare atunci când sunteți în căutarea la cumpărarea sau refinanțarea o proprietate cu chirii care sunt în conformitate cu concurența pe piață, dar pentru orice motiv, are concesii în curs de desfășurare pentru a menține proprietatea ocupate. În general, acesta este un steag roșu că există probleme mai mari se întâmplă.

oricare ar fi poziția dvs. specială cu privire la concesiunile de la proprietatea dvs., aveți grijă să notați în mod clar toate activitățile de concesiune pe ruloul dvs. de chirie. Aceasta va face viața mai ușoară pentru potențialii cumpărători și creditori.

studiu de caz de piață — concesii în oraș

destul de vorbit, să examinăm câteva numere. Vom analiza impactul pe care fundamentele pieței îl au asupra concesiunilor din Manhattan, deoarece este o piață mare, competitivă, cu o conductă de dezvoltare robustă. Deși nu este o piață cunoscută pentru utilizarea pe scară largă a concesiilor, o serie de date consistentă aruncă lumină asupra unor comportamente interesante.

(Notă: În această serie de date, furnizate de Douglas Elliman și Miller Samuel Inc., o ‘concesiune’ include scutiri de taxe de broker — un alt tip de reducere efectivă a chiriei care apare atunci când proprietarul proprietății plătește taxa brokerului de închiriere. Această taxă poate atinge 15% din chiria anuală în Manhattan și în anumite părți mai trendy din Brooklyn. O metodologie privind datele din graficele de mai jos poate fi găsită aici.)

ponderea contractelor de leasing Manhattan nou semnate cu concesiuni este reprezentată de linia albastră de mai jos.

rețineți că aceste concesii fluctuează în funcție de sezon. În timpul lunilor de iarnă — luni istoric nepopulare pentru a muta intrari/out — vedem că ponderea contractelor de leasing cu concesiuni crește. În lunile târzii de primăvară și vară — sezonul tipic de leasing-vedem că rata concesiunilor scade.

să facem un pas înapoi și să examinăm ciclul Multifamilial mai mare (linia de tendință liniară). Vedem o creștere generală a utilizării concesiunilor în Manhattan, deoarece conducta de dezvoltare multifamilială începe să livreze un flux consistent de noi unități după ce a luat o pauză în anii recesionari.

puteți obține un sentiment de corelație între concesiuni și construcții. Acest grafic analizează relația aparentă dintre inventarul listarea apartament și cota de noi contracte de leasing cu concesiuni.

cele două serii se îndepărtează una de cealaltă în ultimele luni în partea dreaptă a graficului. Scăderea concesiunilor poate fi explicată prin sezonul de leasing de vară. Dacă inventarul listării continuă să crească pe tot parcursul toamnei și iernii — ceea ce ar trebui dat fiind faptul că se așteaptă ca 17.000 de apartamente noi din New York să întâmpine chiriașii în perspectivă pentru prima dată în 2017 — ne putem aștepta să vedem o creștere semnificativă a ponderii contractelor de leasing cu concesiuni, deoarece activitatea de închiriere încetinește în timpul lunii mai reci și există o multitudine de unități noi din care să alegeți.

dar piața fundamentală cu corelația aparent cea mai apropiată de rata concesiunilor din Manhattan pare a fi rata de neocupare.

pe măsură ce ratele de neocupare cresc, la fel și rata concesiilor — la ceea ce pare a fi un decalaj de două până la trei luni în cazul Manhattanului.

o privire rapidă asupra altor piețe

deși există o mulțime de date disponibile despre fundamentele pieței din New York, există multe piețe în care concesiunile sunt mult mai populare.

ALN Multifamily Data, care urmărește peste 100.000 de proprietăți din întreaga țară, a fost suficient de amabilă pentru a ne oferi câteva informații despre prevalența concesiunilor pe cele mai mari 20 de piețe pe care le urmăresc. Iată cum arată asta:

proprietățile de pe aceste piețe oferă concesii care, în medie, echivalează cu o reducere de 5,25% din ‘chiria pieței’. În general, piețele din partea de sus a acestei liste au fie probleme de creștere a populației/locurilor de muncă (cum ar fi Tucson), fie o ofertă excesivă de construcții de apartamente (cum ar fi Houston). Sau poate le place doar să folosească concesiunile ca instrument de marketing, așa cum pare să fie cazul Las Vegas, un oraș cu a doua cea mai mare rată de concesiuni (35%), dar a doua cea mai mică sumă de chirie acordată (4%). Nu este o surpriză faptul că piețele puternice, primare, cum ar fi Miami și Los Angeles, se încadrează în partea de jos a listei.

în rezumat

sperăm că v-a plăcut călătoria examinând concesiunile de chirie. Iată câteva sfaturi de care trebuie să țineți cont.

• concesiunile sunt un instrument eficient pentru a ajuta la stabilizarea unei noi proprietăți în timpul închirierii inițiale.
• pentru proprietățile stabilite, concesiunile tind să fie un instrument de marketing pentru a convinge chiriașii că primesc o afacere, când, de fapt, chiria lor ajunge să fie valoarea de piață.
• în cazul în care concurența dumneavoastră șef de piață oferă concesii, vă sunt susceptibile de gând să aibă să se alăture jocului.
• luați în considerare acordarea unei concesiuni din chiria primei luni în loc să o răspândiți pe parcursul unui contract de închiriere. În acest fel, chiriașii nu sunt pentru o verificare a realității atunci când este timpul să se reînnoiască.
• pentru a împiedica chiriașii buni să plece pentru a urmări concesiunile, luați în considerare oferirea unei creșteri mai mici a chiriei sau posibilitatea de a alege un upgrade pentru unitatea lor (adică frigider nou, strat de vopsea, corpuri de iluminat etc.).
• dacă există o cantitate semnificativă de construcții noi pe piața dvs., probabil că va trebui să oferiți oferte pentru a se potrivi concesiilor promovate de aceste active mai noi pentru a păstra o ocupare puternică.
• notați în mod clar toate activitățile de concesiune pe ruloul dvs. de chirie.

lecturi suplimentare

dacă ți-a plăcut examinarea datelor de concesiune și fundamentele pieței din Manhattan, atunci ar trebui să consultați rapoartele noastre 2Q 2016 small Balance Multifamily investment Trends. Produs în colaborare cu Chandan Economics, această carte de date trimestriale examinează tendințele ratelor de plafon, DSCR-urilor, datoriei pe dolar de NOI, LTV-urilor și multe altele.