când Brady Hanna a împlinit 30 de ani, a decis că este timpul să înceapă să construiască venituri pasive.

șase ani mai târziu avea 12 uși, care îl încasau în jur de 7.700 USD / lună.

acordat, asta nu e tot profit. Profitul net într-un anumit an? În jur de 40.000 de dolari.

iată exact ce a făcut pentru a construi acel portofoliu.

la început

„am dat peste BiggerPockets și am început să absorb cât mai multe informații posibil. Am pus întrebări pe forumuri și am început să ascult podcast-urile de fiecare dată când am putut”, Mi-a explicat Brady.

cât de serios a luat educația sa de investiții imobiliare?

„am instalat un difuzor Bluetooth în duș și baie, așa că am putut asculta podcast-ul când făceam un duș și mă deplasam dimineața. De-a lungul anilor, am ascultat fiecare podcast de mai multe ori și am fost concediat de fiecare dată când aud un nou episod.”

asta e dedicare.

„pentru prima mea proprietate, am vrut să urmez toate lucrurile pe care le învățasem și căutam proprietăți care să atingă regula de 2%.”

acum, merită menționat faptul că nu toată lumea este de acord cu respectarea regulii de 2%. Am propriile mele oase pentru a alege cu ea, dar asta e altă poveste. Sau articol. Cum zici tu.

Brady situat un duplex muta-in-gata de vânzare în Grandview, Mo., care este la sud de Kansas City. Estimând chiriile brute la 1.100 USD / lună, a plătit 55.000 USD pentru aceasta.

pentru a-l finanța, Brady a obținut un împrumut de la o bancă comunitară locală, folosind bani economisiți din slujba sa de 9-5 pentru plata în avans. „Am pus jos o plată în jos de 20% și a fost oprit și să fie difuzate.”

lecții timpurii în managementul proprietății

” am crezut că sunt mai deștept decât sistemul și m-am gândit că mă voi auto-gestiona pentru a salva taxele managerului proprietății.”

de fiecare dată când prindeți un caz de îngâmfat și credeți că bateți sistemul, acesta este un moment bun pentru a vă opri pentru o bună auto-reflecție de modă veche. Nu că aș descuraja vreodată pe cineva să—și gestioneze propriile închirieri-dacă sunt pregătiți să-și pună timpul și să învețe abilitățile necesare pentru a face acest lucru.

Brady a anunțat unitățile de Închiriat, apoi a părăsit imediat orașul timp de două zile pentru o expoziție comercială prin slujba sa de zi. De-a lungul celor două zile lucrătoare ocupate, el a primit nu mai puțin de 60 de apeluri telefonice de la potențialii chiriași.

„după prima săptămână de condus la proprietate de mai multe ori pentru spectacole, am văzut o companie de administrare a proprietății de pe marginea autostrăzii și am tras repede pe dreapta, am intrat și i-am angajat la fața locului.”

ți se pare că a sărit peste un pas important acolo? Ar trebui.

„nu am verificat această companie de administrare a proprietății. Am presupus că, din moment ce erau aproape de proprietatea mea de închiriere, ar face o treabă bună.”

Dacă v-ați întrebat vreodată despre primul semn că o companie de administrare a proprietății trebuie înlocuită, acordați atenție aici.

„Comunicarea a fost o luptă. A fost ca și cum ai scoate dinții doar să obții informații de la ei și să încerci să rămâi la curent cu ceea ce se întâmplă cu proprietatea.”

acesta este sunetul prefigurării, pentru toți cei care nu sunteți englezi.
Related: Ne pare rău, dar venitul pasiv este un mit pentru majoritatea investitorilor. Uite de ce.

proprietatea #2, proprietatea #3

după câteva luni de colectare a chiriilor, Brady a decis că a fi proprietar era tot ceea ce credea că va fi.

„am scos o linie de credit de 50.000 de dolari (HELOC) împotriva reședinței mele personale, folosind banca mea locală. Am folosit 36.000 de dolari pentru a cumpăra o proprietate unifamilială printr-o vânzare scurtă în South Kansas City. Proprietatea avea nevoie de reparații de 7.000 de dolari.”dacă ați cumpărat vreodată o proprietate cu numerar, știți cât de ușor este să negociați o afacere bună. Mai bine, Brady a evitat să plătească taxe de împrumut grele pentru a cumpăra și renova proprietatea.

a scos repede reparațiile și a închiriat casa pentru 850 USD / lună. De acolo, a fost simplu să-și asigure o ipotecă pe termen lung, pe care a folosit-o pentru a-și plăti HELOC-ul.

„Casa #3 am cumpărat un site de licitații online pentru 23.000 de dolari în numerar (din nou, folosind HELOC-ul meu). Am pus 27.000 $în proprietate pe o chestiune de trei luni.

” m-am gândit, omule, acest lucru de afaceri de închiriere este ușor!”

toate puii vin acasă la culcare

dacă a existat vreodată un indiciu pentru ca ceva să meargă prost, asta trebuie să fie.

„în această perioadă, am început să am o mulțime de probleme cu compania mea de administrare a proprietății.”

nu este chiar o întorsătură a complotului, nu-i așa?

managerul său de la prânz începea să-l coste bani serioși. Un chiriaș de la proprietatea sa originală, duplexul, a fugit din oraș în mijlocul nopții. Acest lucru l-a lăsat cu două unități vacante (din patru), deoarece cea mai recentă proprietate a sa era încă în renovare.

l-a sunat pe proprietarul companiei de administrare a proprietății și i-a concediat.

înarmat cu experiență de prima mana pe care avea nevoie pentru a face o treabă mai bună de screening manageri de proprietate, el a mers înapoi la placa de desen. „Am cerut recomandări cu privire la BiggerPockets pentru un manager de proprietate cu reputație. Am intervievat un cuplu de candidați și angajat noul nostru manager de proprietate câteva săptămâni mai târziu și nu s-au întors înapoi.”

noua companie și-a umplut unitatea vacantă în duplex, apoi și-a închiriat noua familie unică pentru 875 de dolari.

de acolo, a fost o chestiune simplă de a obține un credit ipotecar pe proprietate și achitarea HELOC lui încă o dată.

construirea unui portofoliu și o strategie în evoluție

Brady a folosit aceeași strategie pentru a finanța următoarele șapte proprietăți din portofoliul său: cumpărați și renovați cu bani de la HELOC și economii, închiriați-i, obțineți un credit ipotecar.

sau nu obține un credit ipotecar, în cazul în care el poate ajuta. „Am luat veniturile din închirieri și am pus totul înapoi în afacere, plătind principalul pe case. Am acum un total de 12 unități, și au doar datorii pe trei proprietăți, folosind această tehnică.”

când l-am întrebat pe Brady ce s-a schimbat pe măsură ce a acumulat experiență, nu a ezitat.

„inițial, am investit în B – și C cartiere de clasă. Nu se află în zone de război și au o criminalitate relativ scăzută; sunt cartiere ale clasei muncitoare.

„dar, pe măsură ce portofoliul meu a crescut, m-am concentrat pe cartierele B+, deoarece acestea sunt mai puțin tranzitorii și există o cifră de afaceri mai mică.”

De ce? Deoarece cifrele de afaceri sunt roi-ucigași, motiv pentru care păstrarea chiriașilor este atât de importantă pentru proprietari.
Related: 3 strategii de investiții imobiliare care nu sunt atât de pasive (& 4 Care sunt)

perne de numerar proprietar

l-am întrebat pe Brady ce sfaturi și takeaways ar oferi pentru alți investitori de închiriere.

„vă recomand să aveți un fond de rezervă, deoarece nu știți niciodată când o lună proastă sau câteva luni vă va lovi portofoliul.”

prea adevărat. Se pare că Brady nu și-a plătit doar cea mai mare parte a datoriei ipotecare, dar a pus deoparte și rezerve puternice de numerar.

un exemplu recent? El nu a avut una, nu două, dar trei cuptoare nu reușesc în noiembrie. La un cost mediu de înlocuire de 2.000 de dolari bucata, asta ar fi fost o lovitură disperată pentru cineva fără o pernă de numerar lichid.

Iată un alt exemplu:”una dintre proprietățile noastre de închiriere a avut o mică scurgere nedetectabilă în spatele chiuvetei pentru o perioadă lungă de timp, provocând formarea mucegaiului în spatele peretelui. Am sfârșit prin a lăsa chiriașii să iasă din închiriere, angajând o companie de remediere a mucegaiului care a găsit și azbest în spatele zidului, angajând o companie de reducere a azbestului și apoi reconstruind peretele bucătăriei.”

acel set de reparații, care a început cu o scurgere minusculă, l-a costat pe Brady 10.800 de dolari și patru luni de chirii pierdute.

sfat Final: rețea!

Brady a explicat că, pe măsură ce piața imobiliară din Kansas City s-a încălzit, a trebuit să se bazeze din ce în ce mai mult pe rețeaua sa pentru a găsi oferte, mai degrabă decât pe MLS.

„mergeți pe Facebook și căutați grupuri de investitori în zona dvs. Numai în Kansas City, există peste cinci grupuri locale de investitori imobiliari la care m-am alăturat, unde oamenii postează oferte tot timpul la o reducere.

„rețea cu colegii investitori la grupuri meetup, cluburi REI, și vorbesc cu oameni pe care îi cunoașteți despre Imobiliare, pentru că nu știi niciodată în cazul în care următoarea afacere va veni de la!”

știi ce se spune—valoarea ta netă este direct corelată cu rețeaua ta. Dezvoltați-vă rețeaua în industria imobiliară, iar oportunitățile dvs. vor crește chiar alături de aceasta.

ce urmează

între timp, Brady nu se grăbește să se retragă din slujba de zi. „Am de gând să mă „retrag” de la Slujba mea cu normă întreagă când am 50 de ani. Îmi place ceea ce fac la locul de muncă, dar vreau să mă retrag când sunt încă suficient de tânăr pentru a mă bucura să fiu activ la pensionare.”

orice obiective financiare înainte de atunci, Brady?

„caut să construiesc un venit pasiv de cel puțin 10.000 USD / lună, astfel încât să-mi pot folosi abilitățile pentru a-i ajuta pe ceilalți. Am de gând să ia un an off ‘lucru,’ petrece timp cu familia mea, Biserica, pescuit, Golf, și de lucru. Odată ce am de gând se amestecă-nebun, am de gând să ajute pe alții să investească în imobiliare și concentrându-se pe investiții imobiliare la scară mai mare în timp ce petrece timp ajutând în Biserica Mea.”

nu știu despre tine, dar cred că Brady are ceva aici, cu toată această strategie de investiții în Închirieri și pensionare.

care este strategia dvs. pentru a construi venituri pasive? Cum intenționați să obțineți independența financiară? Orice sfaturi sau sfaturi pentru a partaja?

cântărește mai jos!