în orice scenariu, una dintre cele mai relevante piese de intel pe o proprietate este dimensiunea sa.
de la dimensiunea lotului, la dimensiunea clădirii, la numărul de unități și dimensiunea fiecărei unități individuale.
când privim dimensiunea interiorului unei clădiri, există o mare diferență între picioarele sale pătrate utilizabile și picioarele pătrate închiriabile.
deși ar putea suna simplu, nu este întotdeauna cazul (mai ales atunci când se iau în considerare diferitele tipuri de clădiri cu mai mulți chiriași).
mai jos, vom trece peste diferența dintre picioare pătrate închiriabile și utilizabile, precum și modul de calculare a fiecărei măsuri și a factorului său de încărcare.
vom lega totul împreună la sfârșit cu un exemplu.
utilizabil vs.picioare pătrate închiriabile: înțelegerea diferenței
picioare pătrate utilizabile (USF)
suprafața pătrată utilizabilă este spațiul real pe care un chiriaș îl ocupă de la perete la perete.
asta înseamnă că suprafața pătrată utilizabilă va fi diferită pentru fiecare chiriaș dintr-o clădire.
măsura nu include zonele comune ale unei clădiri, cum ar fi holurile, toaletele generale, scările, încăperile de depozitare și holurile comune—este doar zona umplută într-o anumită unitate.
pentru chiriașii comerciali care închiriază un etaj întreg sau mai multe etaje, suprafața pătrată utilizabilă din unitatea lor ar include holurile și toaletele, deoarece acestea sunt zone de spațiu care deservesc exclusiv podeaua lor.
pe scurt, din punctul de vedere al unui chiriaș, suprafața pătrată utilizabilă ar putea fi privită ca orice în limitele podelei/unității lor.
picioare pătrate închiriabile (RSF)
suprafața pătrată închiriabilă este suprafața pătrată utilizabilă a chiriașului plus o porțiune din suprafața pătrată partajată a clădirii.
este doar o chestiune de împărțire a spațiului comun între toți chiriașii din clădire (în scopuri de leasing).
gândiți-vă astfel: proprietarul trebuie să plătească pentru întreaga clădire.
nici o surpriză acolo.
dar, pe deasupra, zonele comune, scările, toaletele generale și așa mai departe sunt folosite de toți chiriașii, fără a fi închiriate direct de niciunul dintre ei.prin adăugarea unei porțiuni din acel spațiu comun pe suprafața pătrată utilizabilă a unui chiriaș, suprafața pătrată închiriabilă servește ca o modalitate de a lua în considerare această utilizare proporțională în închirierea unui chiriaș.
chiria lunară va fi întotdeauna determinată folosind metri pătrați închiriabili.
factor de încărcare
creșterea suprafeței pătrate închiriabile peste suprafața pătrată utilizabilă poate fi denumită „factor de încărcare”, „factor de suprafață comună” sau „factor de completare.”
aceasta este, în general, în intervalul 10-15% și poate fi mai mare în unele clădiri.
când evaluați spațiul imobiliar comercial, veți dori să fiți conștienți de factorul de încărcare, astfel încât să știți exact ce obțineți, la ce cost și care este defalcarea de la Închiriere la sq/ft utilizabil.
cum se calculează factorul de încărcare
menționat Pe scurt mai sus, calcularea factorului de încărcare pe o proprietate comercială este destul de simplă.mai întâi, găsiți suprafața totală a unei clădiri.
apoi, scade toate imaginile pătrate partajate pentru a obține imagini pătrate totale utilizabile.
(proprietarul sau agentul proprietarului ar trebui să vă poată oferi aceste numere.)
de acolo, împărțiți spațiul total la suprafața pătrată utilizabilă și veți avea factorul de încărcare.
exemplu de factor de încărcare:
Să presupunem că o clădire de 100.000 de metri pătrați are 15.000 de metri pătrați de spațiu comun.suprafața pătrată utilizabilă ar fi de 85.000 de metri pătrați—pe care o obțineți scăzând spațiul partajat (15.000 sf) din suprafața totală a podelei (100.000 sf).
de acolo, foarte simplu, ai împărți suprafața pătrată totală (100.000 sf) la suprafața pătrată utilizabilă (85.000 sf).
care vă va oferi un factor de încărcare de 1.176, care poate fi exprimat ca un factor de încărcare de 17,6%.
cu alte cuvinte, 17,6% din spațiul proprietăților nu este spațiu utilizabil (din perspectiva unui singur chiriaș).
exemplu de picioare pătrate utilizabile vs.închiriabile
Să analizăm un scenariu rapid care compară factorii de încărcare și suprafața pătrată închiriabilă pentru a vedea de ce este util să analizăm fiecare măsură separat.
exemplu scenariu
În acest exemplu, un chiriaș se uită la două clădiri de birouri diferite:
- ambele clădiri au 5.000 de metri pătrați de spațiu utilizabil.
- clădirile au exact aceleași rate de închiriere.
singura măsură diferită între cele două clădiri sunt factorii lor de încărcare.
Spațiu de birou # 1:
prima opțiune are un factor de încărcare de 20%.deci, dacă luați cei 5.000 de metri pătrați utilizabili și îl înmulțiți cu factorul de încărcare de 20%, veți rămâne cu încă 1.000 sf de spațiu.
asta este ceea ce devine porționat în spațiu ca închiriabil, oferindu-vă un total de 6.000 de metri pătrați închiriabili.
pentru a recapitula, calculul merge după cum urmează:
- 5.000 x 20% = 1.000 de metri pătrați
(utilizabil sf X Factor de încărcare = spațiu suplimentar de închiriere) - 5.000 + 1.000 = 6.000 de metri pătrați
(utilizabil sf + spațiu suplimentar de închiriere = picioare pătrate închiriabile)
Spațiu de birou #2:
a doua opțiune are un factor de încărcare de 15%.
deci, de data aceasta, înmulțind din nou picioarele pătrate utilizabile cu factorul de încărcare (5.000 x 15%), veți rămâne cu 750 sf de spațiu suplimentar.
adăugați-le împreună și acum rămâneți cu 5.750 de metri pătrați închiriabili pentru clădirea de birouri #2.
cu care ar trebui să meargă un chiriaș?
Ei bine, spațiul de birouri #2 are o suprafață pătrată mai puțin închiriabilă, dar aceeași cantitate de spațiu utilizabil.
din perspectiva unui chiriaș, cu space #1, plătiți pentru 6.000 sf pentru a utiliza 5.000 sf.
cu space #2, plătiți pentru 5.750 sf pentru a utiliza și 5.000 sf, în același ritm ca și space #1.
pe scurt, plătiți mai puțin pentru aceeași cantitate de spațiu—a face #2 Opțiunea mai bună dintr-un punct de vedere pur-cost.
ce rămâne de luat în considerare sunt facilitățile din clădire.
sigur, opțiunea # 2 este mai ieftină, dar poate Opțiunea #1 are facilități comune mult mai bune, care o fac să merite costul suplimentar.
de exemplu, poate aveți frecvent clienți care vizitează biroul și doriți să le treceți printr-un hol mai frumos.
sau, poate o clădire are o bucătărie comună. În acest caz, puteți efectiv salva pe costurile de întreținere și stocare o bucătărie, în timp ce câștigă spațiu de lucru suplimentare în metri patrati utilizabile.
răspunsul real la exemplul de mai sus depinde de mulți factori.
metri patrati închiriabile nu este întotdeauna atât de simplu, fie:
uneori, proprietarii chiar vor fudge factorul de încărcare și suprafața pătrată utilizabilă până la punctul în care devine parte a procesului de negociere.în plus față de fiecare măsurare a spațiului dintr-o clădire, este important să citiți cu atenție amprenta fină pentru a vă asigura că totul este reprezentat cu exactitate.
în cele din urmă, picioarele pătrate utilizabile și picioarele pătrate închiriabile lucrează în tandem pentru a vă ajuta să înțelegeți cel mai bine o proprietate, să știți pe ce vă cheltuiți banii (sau pe ce își cheltuie clientul banii).