Fastighetsvärlden är fylld med jargong. Om du är ny på fältet—och särskilt om du är intresserad av grossist—här är en term som du behöver veta: tilldelning av kontrakt. Kort och enkelt, du:

1. hitta en fastighet betydligt under marknadsvärdet
2. leta efter en annan köpare—normalt en fastighetsinvesterare—villig att betala ett högre pris
3. tilldela kontraktet till den nya köparen, som sedan köper fastigheten.

vad är poängen med denna praxis? Under en förstklassig försäljningssäsong är investerare super upptagen med att försöka låsa så många fastigheter som möjligt. De är ute efter att få sina händer på nästan allt som kommer att generera en vinst. Jakt på billiga hus upptar massor av tid—så istället vänder de sig till grossister. Dessa investerare fokuserar på att hitta bra erbjudanden och lämna flipping, hyra och andra element till andra proffs. Under en het marknad rekommenderar vi att du rider på stormen och tilldelar så många fastighetsaffärer som möjligt.

Läs Mer: den ultimata nybörjarhandboken till grossistförsäljning av fastigheter

är ett uppdrag av kontrakt lagligt?

Ja-Förutsatt att det är tillåtet enligt villkoren i ditt avtal med säljaren.

tidigare skulle investerare helt enkelt sätta ”John Doe och/eller tilldelar” som köpare enligt kontraktet. Detta fungerade fram till 2008, då bankerna började invända mot denna klausul i kontrakt för fastigheter (REO). Din MIL kan variera med enskilda husägare. Investerare har fått ganska bashing, så denna klausul kan göra en säljare obekväm.

en lösning: Skriv upp ditt avtal med ett förtroende eller LLC som köpare. Genom att använda ett företag har du möjlighet att tilldela det till en annan investerare eftersom de avtalsenliga rättigheterna är under företaget, inte individen.

Hur fungerar kontraktsuppdrag?

hitta en motiverad säljare

Låt oss först förstå vad en motiverad säljare är. Det här är en person som behöver sälja en fastighet snabbt. Det finns vanligtvis någon form av nöd som händer i deras liv, som en jobböverföring, eller kanske de är belastade med en ärvd egendom. Tänk på att det finns ett stort gap mellan att vilja sälja och behöva sälja. Att veta vilken kategori din säljare faller i-det hjälper dig att veta hur man hanterar situationen.

• behöver sälja: ”jag måste sälja det här huset nu eftersom jag flyttar till Maryland för att ta hand om min sjuka mamma, och jag har inga andra familjemedlemmar i området.”
• vill sälja: ”Jag är nyfiken på att se vad mitt hus är värt eftersom jag kanske säljer nästa år.”

det finns en definitiv anledning bakom need-to-sell-scenariot. I den andra finns det bara nyfikenhet.

det finns många sätt att hitta motiverade säljare, som att köra för dollar, tidningsannonser, Internetmarknadsföring och direktmarknadsföring. Om du börjar forskning fastigheter marknadsföring, hittar du många alternativ – men se till att du använder en kombination av dessa strategier.

få kontraktet

det finns många uppdragsavtalsmallar på internet; men-åtminstone-se till att en advokat har läst och godkänt dokumentet. Det finns två skäl till att detta är så kritiskt.

1. komfort att veta att ditt kontrakt är lagligt ljud
2. möjligheten att använda den advokaten som advokat om du befinner dig i tvister.

det finns kritisk verbiage som måste läggas till i ditt uppdragsavtal: ”och/eller tilldelar.”Dessa tre ord tillåter dig att tilldela fastigheten till en annan intresserad köpare som är intresserad av fastigheten. (Var noga med att läsa ditt köpavtal med säljaren extremt noggrant.) När du får det undertecknade kontraktet har du nu rättvist intresse för fastigheten och har viss laglig ställning i vad som händer.

om omfördelning verkligen är tillåtet, inkludera en bestämmelse i ditt kontrakt som tydligt förklarar att du som köpare är en fastighetsinvesterare och att du avser att tilldela kontraktet till en ny köpare. Låt säljaren initialt bestämmelsen. Detta minskar sannolikheten för att en säljare invänder mot den nya köparen och försöker backa ur avtalet. Försäkra dem om att de fortfarande kommer att få det överenskomna inköpsbeloppet.

relaterade: Virtuell grossistförsäljning: hur man grossister fastigheter på någon marknad långt ifrån

skicka kontrakt till Titel

denna process kan skilja sig åt i varje stat, men det finns normalt antingen ett titelföretag eller en stängningsadvokat som kommer att göra en titelsökning. Titelsökningen kommer att kontrollera fastighetens historiska register för att se till att det inte finns några panträtter på fastigheten. Det är viktigt att inte sälja en fastighet med en defekt Titel. Titelföretaget eller den avslutande advokaten är en oberoende tredje part som anställts för att se till att affären är rättvis enligt överenskommelse i kontraktet.

tilldela kontraktet till köparen

Japp: mer marknadsföring. Att arbeta för att hitta din slutköpare eller förvärvare kan vara skrämmande, men när du har en solid köpare kan du börja processen med att stänga transaktionen.

När du hittar din köpare, be om en icke återbetalningsbar allvarlig insättning. Se till att ditt avtal innehåller språk som specifikt handlar om allvarliga pengar—t.ex. ”innehavaren kommer att ersätta uppdragsgivaren för de pengar som betalats i förskott.”Du vill inte att innehavaren bryter mot avtalet, vilket skulle leda till att du förlorar dina allvarliga pengar.

när köparen sätter in de allvarliga pengarna vet du att de har ett genuint intresse för fastigheten och är villiga att gå vidare. Denna avgift hålls normalt av titelföretaget eller den avslutande advokaten.

få betalt!

du får betalt när slutköparen kopplar medlen för affären. Dessa pengar kommer att täcka vad du uppgav att du var villig att köpa fastigheten för från säljaren, liksom din avgift för att underlätta transaktionen.

som ett exempel, om du berättade för säljaren att du skulle köpa huset för $ 45,000 och du sedan sålde ditt intresse för fastigheten till köparen för $50,000, då är din uppdragsavgift $5,000.

Obs: hänvisa aldrig till uppdragsavgiften som en sökaravgift. Det här är två väldigt olika saker.

relaterad: den ultimata guiden för att använda direktreklam marknadsföring för att växa din fastighetsaffär

andra överväganden

det är standardpraxis att uppdrag görs endast för vinster på $5,000 eller mindre. Men om du är bekväm med säljaren och köparen är det möjligt att tilldela ett kontrakt till en mycket högre avgift.

om du inte är bekväm med alla parter i transaktionen, håller en dubbel (eller samtidig) stängning båda benen av transaktionen anonym. Var medveten: inte alla titelföretag kommer att gå med på att göra en dubbel stängning, så detta måste diskuteras i förväg.

Kontraktstilldelning kan inte göras på alla transaktioner. HUD homes, REOs och listade egenskaper har många hinder för denna typ av transaktion. Med många REO egenskaper, långivaren kommer att se till att det finns en krydda period-normalt 90 dagar – innan du kan sälja fastigheten. Men som du kan se finns det några tydliga fördelar med kontraktsuppdrag för stora lönedagar.

investerare: har du någonsin tilldelat ett kontrakt? Några frågor om denna process?