Érase una vez, era difícil saber el valor de una casa hasta que un tasador con licencia estatal visitó la propiedad e hizo una estimación, sopesando pros como un patio elegante contra contras como un sótano mohoso.

Hoy en día, la inteligencia artificial y las redes neuronales pueden hacer algo similar en Zestimate gratuito de Zillow.

«Siempre ha sido este intento un punto de partida en la valoración de viviendas para todos los que compran y venden y poseen una casa», explica Nicholas Stephens, director de gestión de productos de Zillow.

Desde su debut en 2006, el algoritmo interno de Zestimate se ha basado en métricas inmobiliarias tradicionales (recuento de dormitorios y baños, metros cuadrados), así como en datos contextuales, como registros de impuestos locales.

La última versión de Zestimate, lanzada en junio, va aún más allá. Cuando las personas ponen sus casas a la venta en Zillow, suben fotos; el nuevo Zestimate puede » ver » estas fotos utilizando técnicas de visión por computadora de vanguardia y elementos de factor como la luz natural y el atractivo exterior en sus estimaciones.

El nuevo error de mediana de Zestimate se sitúa justo por debajo del dos por ciento. En otras palabras, la mitad de sus estimaciones están dentro del dos por ciento del precio de venta real de una casa. Esa es una mejora masiva: hace trece años, el Zestimado tenía un error medio del 14 por ciento.

Aun así, los prestamistas se mantienen escépticos de las estimaciones algorítmicas. Es demasiado fácil ocultar los defectos de una propiedad del Zestimate simplemente no cargando imágenes de ellos. Es por eso que la obtención de una hipoteca aún requiere una estimación formal de un tasador.

Pero Stan Humphries, director de análisis de Zillow, sigue siendo optimista. El Zestimate no puede reemplazar completamente a los evaluadores, pero podría transformarlos de evaluadores a verificadores de datos.

«En el futuro, hay un papel para asegurarse de que los hechos que utiliza la computadora sean precisos», dijo al programa de radio en 2017, «pero eso es más un trabajo de tipo técnico que profesional.»

Zillow no es la única empresa que prevé un cambio en la tasación de bienes raíces. Cuanto más potente se vuelve la tecnología de IA, más surgen los modelos de valoración automatizados (o AVM).

Y son solo una de las muchas formas en que la industria inmobiliaria se ha vuelto digital.

La Nueva Normalidad

la tecnología y los bienes raíces chocaron, nació una nueva industria: proptech. Atrajo 1 12 mil millones en capital de riesgo en 2017 y aún más en 2018, aunque a principios de 2019, la adopción aún estaba retrasada. Hasta ahora, los inversores han visto más potencial en la tecnología proptech en ciernes que los consumidores.

Es fácil ver la perspectiva del inversor. La tecnología ha cambiado fundamentalmente la forma en que opera el sector inmobiliario. Por un lado, ha acelerado las transacciones. Descubrir listados de bienes raíces y organizar presentaciones solía llevar días.

Hoy, no tanto. La información y los servicios bajo demanda son estándar en esta era hiperconectada, y la industria de bienes raíces ha respondido a la demanda de inmediatez de los consumidores.

Redfin debutó con actualizaciones instantáneas hace más de una década, y la función solo se ha vuelto más rápida en los años intermedios.

«Las personas pueden registrarse para recibir notificaciones sobre los tipos de hogares que están buscando», explica Jen Chao, vicepresidenta de ingeniería de Redfin. «Podemos notificar a nuestros clientes más rápido que nadie, para que puedan ser los primeros en enterarse de las casas que están llegando al mercado o los cambios de precios.»

La compañía también ha acelerado la reserva.

«Tenemos una función llamada ‘Reserve ahora'», dice Chao, «donde un usuario puede ir a nuestro sitio web y solicitar un recorrido a domicilio, casi como si estuviera solicitando una reserva de restaurante. En un par de clics, pueden reservar un tour.»

De hecho, una nueva tendencia de proptech-compra instantánea — ouying-extiende este espíritu a pedido a la venta de una casa, un proceso a veces interminable. Pero vender a iBYers solo lleva unos días. Las compañías hacen ofertas rápidas y basadas en algoritmos, pagan en efectivo y venden casas por sí mismas, a menudo las arreglan en el proceso.

Hoy en día ,uying representa solo una parte de todas las transacciones de bienes raíces, pero eso está a punto de cambiar. Zillow y Redfin han presentado recientemente armsying arms: Zillow Offers y Redfin Now, respectivamente. En 2018, Zillow Offers compró menos de 700 casas, según el New York Times, pero espera escalar hasta 5,000 casas por mes en cinco años.

«Obviamente creemos que las ofertas de Zillow van a ser un negocio masivo», dijo a Curbed el presidente de Zillow, Jeremy Wacksman.

Aquí hay otras 10 empresas de proptech, varias de ellasyersyers, que están cambiando la industria inmobiliaria.

Opendoor

Ubicación: San Francisco

Lo que hace: Esteyeryer simplifica el proceso de compra y venta de casas, haciéndolo «tan fácil como comprar y vender automóviles», según el New York Times. La compañía compra casas en efectivo, generalmente cerrando en 10 a 60 días. Luego, los revende a través de la aplicación Opendoor, respaldando las ventas con una garantía de 90 días: si al comprador no le gusta, la compañía lo comprará de nuevo. Actualmente, Opendoor compra y vende casas en 20 ciudades que van desde Phoenix a Los Ángeles.

Knock

Ubicación: Seattle

Qué hace: Este es otroyeryer, como Opendoor, pero no solo compra casas en efectivo, la compañía ayuda a los vendedores a usar ese dinero para hacer ofertas en la casa de sus sueños. (Las ofertas en efectivo dan a los compradores una gran ventaja de negociación.) Los vendedores pueden mudarse a su nueva casa antes de que su antigua casa salga al mercado. Knock también se encarga de todas las reparaciones y actualizaciones de su casa antigua, agrupando los costos de reparación en la nueva hipoteca del cliente.

Niido

Ubicación: Miami

Lo que hace: Más de 6 millones de personas en todo el mundo a través de Airbnb, muchos propietarios lo desaprueban y, en algunas zonas, es ilegal. Para evitar estos obstáculos, Airbnb ha iniciado negocios con Niido, una empresa de desarrollo que diseña complejos de apartamentos pensando en compartir el hogar. Niido Nashville, por ejemplo, que tiene un patio en la azotea y un estudio de yoga interno, alberga una mezcla de residentes a largo plazo y visitantes a corto plazo en sus más de 300 unidades en un momento dado. Los residentes a largo plazo pueden utilizar Airbnb en sus lugares hasta la mitad del año, siempre que le den al edificio una cuarta parte de sus ganancias.

Flip

Ubicación: la Ciudad de Nueva York

Lo que hace: Esta empresa agiliza el proceso de búsqueda de un subletter. Es gratis listar apartamentos en el mercado de Flip, y la compañía verifica los antecedentes de los posibles inquilinos, garantiza el pago oportuno del alquiler y prepara acuerdos de subarrendamiento de hierro para que nadie termine siendo responsable de las fechorías de su subarrendador. A través de Flip Instant, la compañía incluso se hará cargo de los arrendamientos de inmediato, encontrando inquilinos para lugares desocupados abruptamente dentro de los 30 días.

Bowery Valuation

Ubicación: Ciudad de Nueva York

Lo que hace: La la industria de bienes raíces ha visto un aumento en las AVM, pero Bowery Valuation, con sede en la Costa Este, no ha automatizado completamente su proceso. En cambio, el equipo de 17 evaluadores veteranos de la compañía trabaja con su software propietario para producir estimaciones respaldadas por datos basadas en la intuición de los expertos. El proceso híbrido ha atraído a clientes de alto perfil como Capital One y Greystone.

Rentberry

Ubicación: San Francisco

Lo que hace: Este inicio agiliza alquilar en más de 50 países, la digitalización de todo el proceso. Eso significa que los inquilinos comparten información personal, firman contratos de alquiler y envían solicitudes de reparación en línea. También pueden alquilar apartamentos en París, Roma, Budapest y en lugares más remotos, si es necesario. Además, la compañía ofrece subastas de alquiler transparentes que evitan las vacantes y evitan que los alquileres se disparen innecesariamente.

Offerpad

Ubicación: Chandler, Arizona.

Lo que hace: Vender una casa a través de esteyeryer comienza con un formulario simple. ¿Cuál es tu dirección? Tienes fotos de tu casa? Sobre la base de esos detalles, la compañía, actualmente arraigada en mercados más pequeños, como Phoenix, Arizona. y Charlotte, Carolina del Norte, genera algorítmicamente una cita, sin ser vista. (Sin embargo, antes de comprar una casa, envían a un representante para verificar su estado.)

«Buscamos ofrecer una oferta en la que el propietario obtenga una cantidad muy similar a la que obtendría en una transacción tradicional», dijo a Forbes el cofundador Jerry Coleman, «con nuestro margen de lo que se pagaría a otros terceros», incluidos contratistas y plomeros.

SquareFoot

Ubicación: Ciudad de Nueva York

: Squarefoot combina empresas como Casper e Instacart con espacio de oficina, una tarea más compleja de lo que parece. En primer lugar, el liderazgo de la empresa debe resolver lo que necesita. SquareFoot tiene herramientas en línea para ayudar: la Calculadora de espacio, por ejemplo, ayuda a estimar los metros cuadrados requeridos en función del número de empleados que tiene una empresa, cuántas oficinas privadas quiere, etc. Una vez que los clientes tienen un espacio específico en mente, los corredores de SquareFoot pueden ayudar a rastrearlo en 18 ciudades, desde Nueva York hasta San Diego.

Flyhomes

Ubicación: Seattle

Lo que hace: Los clientes de Flyhomes no tienen que alinear a un prestamista antes de hacer una oferta de una casa. En cambio, esta compañía de bienes raíces ofrece a los clientes el dinero que necesitan. Una vez que el vendedor acepta, el comprador busca a un prestamista y compra la casa a Flyhomes. En el lado del vendedor, Flyhomes ofrece una garantía convincente: su equipo arreglará y venderá la casa de un cliente en 90 días, o la compañía comprará la casa en sí.

The We Company

Ubicación: Ciudad de Nueva York

Lo que hace: We Company — anteriormente WeWork — ¿una empresa inmobiliaria o una empresa tecnológica? Es una mezcla de ambos, alquilar oficinas y espacios de coworking en ciudades de todo el mundo. En muchos sentidos, funciona como un propietario.

Sus líderes, sin embargo, la posicionan como una empresa tecnológica que ha escalado rápidamente gracias a su plataforma digital. La tecnología ciertamente juega un papel en su negocio; los clientes pueden establecer redes y reservar salas de conferencias a través de la aplicación WeWork, y la empresa We compró recientemente una plataforma de datos, Teem, que rastrea y cuantifica el comportamiento de los usuarios en los espacios de WeWork.

La próxima ola de Proptech

¿Qué le espera a proptech? Eso depende en gran medida del mercado de la vivienda, que está vinculado a la economía general, aunque no depende completamente de ella.

En términos de tecnología futura, sin embargo, Stephens de Zillow piensa que las AVM se volverán más específicas de la ubicación. Su empresa organizó recientemente un concurso de ciencia de datos en Kaggle que desafió a los participantes a mejorar los algoritmos de Zestimate y ofreció un gran premio de un millón de dólares. Las presentaciones, informa Stephens, a menudo abordaron el problema del «modelado hiperlocal a escala».»

La empresa publica métricas de precisión específicas de la ubicación para los Zestimados, y el algoritmo se adapta mejor a algunas ubicaciones que a otras. (Prospera en Washington D. C., por ejemplo, donde el error absoluto medio es de solo 1.2% en comparación con 1.9% en todo el país.)

Mejorar «las valoraciones de Phoenix, por ejemplo , o la Montana rural, a veces pueden ser un problema único para Phoenix y esa área rural de Montana», explica Stephens. «Las soluciones no son algo que solo se puede aplicar a nivel nacional.»

En el futuro, Stephens predice, no habrá necesidad de un algoritmo nacional. En su lugar, Zestimate y otras MAV agregarán elementos hiperlocales a sus modelos.

Por su parte, Chao de Redfin ve a proptech dirigiéndose hacia lo que ella llama la «solución completa».»

«Cuando compras o vendes una casa, hay mucho más solo conseguir que se acepte una oferta», explica. «Tienes que trabajar con tu agente para encontrar la casa y negociar una oferta; tienes que ir a buscar la compañía de seguros de título; tienes que ir a buscar la hipoteca. La mayoría de la gente tiene que gestionar todo esto.»

Redfin espera convertirse eventualmente en una ventanilla única , informa Chao, para que pueda proporcionar una experiencia de compra de vivienda perfecta.

Eso no debe confundirse con automatizar el trabajo de los agentes y otros profesionales de bienes raíces. Redfin no tiene planes de hacer eso.

«Los bienes raíces son un servicio altamente personal», dice Chao. «la tecnología para simplificar y deshacerse de ese software puede funcionar muy bien, para liberar tiempo para que los agentes se centren en las cosas que requieren el toque humano.»

Imágenes a través de, redes sociales, sitios web de empresas y entrevistados.

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