El mundo de los bienes raíces está lleno de jerga. Si es nuevo en el campo, y especialmente si está interesado en la venta al por mayor, aquí hay un término que necesita saber: asignación de contrato. Corto y simple, usted:

1. Encuentra una propiedad significativamente por debajo del valor de mercado
2. Busca otro comprador, normalmente un inversor de bienes raíces, dispuesto a pagar un precio más alto
3. Asigna el contrato al nuevo comprador, quien luego compra la propiedad.

¿Cuál es el punto de esta práctica? Durante una temporada de ventas de primera, los inversores están súper ocupados tratando de bloquear tantas propiedades como sea posible. Están buscando tener en sus manos casi cualquier cosa que genere ganancias. La caza de casas baratas ocupa una tonelada de tiempo, por lo que en su lugar, recurren a los mayoristas. Estos inversores se centran en encontrar buenas ofertas y dejan el cambio, el alquiler y otros elementos a otros profesionales. Durante un mercado caliente, recomendamos montar la tormenta y asignar tantas ofertas de bienes raíces como sea posible.

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¿Es Legal una Cesión de Contrato?

Sí, suponiendo que esté permitido en los términos de su acuerdo con el vendedor.

En el pasado, los inversores simplemente ponían a «John Doe y / o cesionarios» como el comprador bajo el contrato. Esto funcionó hasta 2008, cuando los bancos comenzaron a objetar esta cláusula en los contratos de propiedades inmobiliarias (REO). Su kilometraje puede variar según los propietarios individuales. Los inversores han recibido ataques, por lo que esta cláusula puede hacer un vendedor incómodo.

Una solución: Escriba su acuerdo con un fideicomiso o LLC como comprador. Al usar una entidad, tiene la capacidad de asignarla a otro inversor porque los derechos contractuales están bajo la entidad, no el individuo.

¿Cómo Funciona la Asignación de Contratos?

Encuentra un vendedor motivado

Primero, vamos a entender qué es un vendedor motivado. Este es un individuo que necesita vender una propiedad rápidamente. Por lo general, hay algún tipo de angustia en sus vidas, como una transferencia de trabajo, o tal vez están cargados con una propiedad heredada. Tenga en cuenta que existe una gran brecha entre querer vender y necesitar vender. Saber en qué categoría cae tu vendedor, te ayuda a saber cómo manejar la situación.

• Necesito vender: «Tengo que vender esta casa ahora porque me voy a mudar a Maryland para cuidar de mi madre enferma, y no tengo otros miembros de la familia en el área.»
• Quiero vender: «Tengo curiosidad por ver lo que vale mi casa porque puede que venda el próximo año.»

Hay una razón definitiva detrás del escenario de necesidad de venta. En el segundo, hay mera curiosidad.

Hay numerosas maneras de encontrar vendedores motivados, como conducir por dólares, anuncios en periódicos, marketing por Internet y marketing directo por correo. Si comienza a investigar el marketing de bienes raíces, encontrará muchas opciones, pero asegúrese de usar una combinación de estas estrategias.

Obtenga el contrato

Hay muchas plantillas de contrato de asignación en Internet; sin embargo, como mínimo, asegúrese de que un abogado haya leído y aprobado el documento. Hay dos razones por las que esto es tan crítico.

1. Comodidad saber que su contrato es legalmente sólido
2. La capacidad de usar a ese abogado como asesor en caso de que se encuentre en un litigio.

Hay verborrea crítica que debe agregarse a su contrato de asignación: «y / o cesionarios.»Estas tres palabras le autorizan a reasignar la propiedad a otro comprador interesado que esté interesado en la propiedad. (Asegúrese de leer su acuerdo de compra con el vendedor muy cuidadosamente.) Al recibir el contrato firmado, ahora tiene un interés equitativo en la propiedad y tiene algún derecho legal en lo que sucede.

Si se permite la reasignación, incluya una disposición en su contrato que explique claramente que usted, como comprador, es un inversor inmobiliario y que tiene la intención de asignar el contrato a un nuevo comprador. Haga que el vendedor inicie la provisión. Esto reduce la probabilidad de que un vendedor se oponga al nuevo comprador e intente retirarse del acuerdo. Asegúreles que aún recibirán el monto de compra acordado.

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Enviar contrato a título

Este proceso puede diferir en cada estado, pero normalmente hay una compañía de título o un abogado de cierre que realizará una búsqueda de título. La búsqueda de título verificará los registros históricos de la propiedad para asegurarse de que no haya gravámenes en la propiedad. Es importante no vender una propiedad con un título defectuoso. La compañía de títulos o el abogado de cierre es un tercero independiente contratado para asegurarse de que el trato sea justo según lo acordado en el contrato.

Asignar el contrato al comprador

Yep: más marketing. Trabajar para encontrar a su comprador final, o cesionario, puede ser desalentador, pero una vez que tenga un comprador sólido, puede comenzar el proceso de cierre de la transacción.

Cuando encuentre a su comprador, solicite un depósito de arras no reembolsable. Asegúrese de que su acuerdo contenga un texto que se refiera específicamente a la fianza, por ejemplo, «El cesionario reembolsará al cedente el dinero pagado por adelantado.»No quieres que el cesionario incumpla el acuerdo, lo que provocaría que perdieras tu fianza.

Cuando el comprador deposita el dinero de garantía, usted sabe que tiene un interés genuino en la propiedad y está dispuesto a seguir adelante. Esta tarifa normalmente la tiene la compañía de títulos de propiedad o el abogado de cierre.

pagan!

Se le paga cuando el comprador final transfiere los fondos para el acuerdo. Este dinero cubrirá lo que usted declaró que estaba dispuesto a comprar la propiedad al vendedor, así como su tarifa por facilitar la transacción.

Por ejemplo, si le dijo al vendedor que compraría la casa por $45,000 y luego vendió su interés en la propiedad al comprador por 5 50,000, entonces su tarifa de asignación es de 5 5,000.

Nota: Nunca haga referencia a la tarifa de asignación como una tarifa de buscador. Son dos cosas muy diferentes.

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Otras consideraciones

Es una práctica estándar que las asignaciones se hagan solo por ganancias de 5 5,000 o menos. Pero si se siente cómodo con el vendedor y el comprador, es posible asignar un contrato por una tarifa mucho más alta.

En el caso de que no se sienta cómodo con todas las partes en la transacción, un cierre doble (o simultáneo) mantiene anónimas ambas partes de la transacción. Tenga en cuenta: No todas las compañías de títulos aceptarán realizar un cierre doble, por lo que esto debe discutirse con anticipación.

La asignación de contratos no se puede realizar en todas las transacciones. Las casas HUD, REOs y propiedades listadas tienen muchas barreras para este tipo de transacción. Con muchas propiedades REO, el prestamista se asegurará de que haya un período de condimento, normalmente 90 días, antes de que pueda revender la propiedad. Pero como puede ver, hay algunos beneficios claros al contratar asignación para grandes días de pago.

los Inversores: ¿alguna vez has asignado un contrato? ¿Alguna pregunta sobre este proceso?