Die Immobilienwelt ist mit Jargon gefüllt. Wenn Sie neu in diesem Bereich sind — und vor allem, wenn Sie sich für den Großhandel interessieren — hier ist ein Begriff, den Sie kennen müssen: Auftragsvergabe. Kurz und einfach, Sie:

1. Finden Sie eine Immobilie, die deutlich unter dem Marktwert liegt
2. Suchen Sie nach einem anderen Käufer — normalerweise einem Immobilieninvestor —, der bereit ist, einen höheren Preis zu zahlen
3. Weisen Sie den Vertrag dem neuen Käufer zu, der die Immobilie dann kauft.

Was ist der Sinn dieser Praxis? Während einer Hauptverkaufssaison sind die Anleger sehr damit beschäftigt, so viele Immobilien wie möglich zu sperren. Sie versuchen, fast alles in die Hände zu bekommen, was einen Gewinn bringt. Die Jagd nach billigen Häusern nimmt eine Menge Zeit in Anspruch – stattdessen wenden sie sich an Großhändler. Diese Investoren konzentrieren sich darauf, gute Angebote zu finden, und überlassen das Spiegeln, Mieten und andere Elemente anderen Profis. Während eines heißen Marktes empfehlen wir, den Sturm zu reiten und so viele Immobiliengeschäfte wie möglich zuzuweisen.

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Ist eine Vertragsabtretung legal?

Ja – vorausgesetzt, es ist in den Bedingungen Ihrer Vereinbarung mit dem Verkäufer erlaubt.

In der Vergangenheit würden Investoren einfach „John Doe und / oder Abtretungsempfänger“ als Käufer unter den Vertrag stellen. Dies funktionierte bis 2008, als die Banken anfingen, diese Klausel in Verträgen über Immobilien (REO) zu beanstanden. Ihre Kilometerleistung kann je nach Hausbesitzer variieren. Investoren haben ein ziemliches Bashing erhalten, so dass diese Klausel einen Verkäufer unangenehm machen kann.

Eine Lösung: Schreiben Sie Ihre Vereinbarung mit einem Trust oder einer LLC als Käufer auf. Durch die Verwendung eines Unternehmens haben Sie die Möglichkeit, es an einen anderen Investor abzutreten, da die vertraglichen Rechte unter dem Unternehmen und nicht unter der Einzelperson liegen.

Wie funktioniert die Auftragsvergabe?

Finden Sie einen motivierten Verkäufer

Lassen Sie uns zunächst verstehen, was ein motivierter Verkäufer ist. Dies ist eine Person, die eine Immobilie schnell verkaufen muss. Es gibt normalerweise irgendeine Art von Not in ihrem Leben, wie eine Jobübertragung, oder vielleicht sind sie mit einem geerbten Eigentum belastet. Denken Sie daran, dass eine große Lücke zwischen dem Wunsch zu verkaufen und dem Bedürfnis zu verkaufen besteht. Zu wissen, in welche Kategorie Ihr Verkäufer fällt – es hilft Ihnen, mit der Situation umzugehen.

• Muss verkaufen: „Ich muss dieses Haus jetzt verkaufen, weil ich nach Maryland ziehe, um mich um meine kranke Mutter zu kümmern, und ich habe keine anderen Familienmitglieder in der Gegend.“
• Verkaufen wollen: „Ich bin gespannt, was mein Haus wert ist, weil ich vielleicht nächstes Jahr verkaufe.“

Es gibt einen definitiven Grund für das Need-to-Sell-Szenario. In der zweiten gibt es nur Neugier.

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, motivierte Verkäufer zu finden, z. B. Fahren für Dollar, Zeitungsanzeigen, Internet-Marketing und Direct-Mail-Marketing. Wenn Sie anfangen, Immobilien-Marketing zu erforschen, werden Sie viele Optionen finden — aber stellen Sie sicher, dass Sie eine Kombination dieser Strategien verwenden.

Holen Sie sich den Vertrag

Es gibt viele Auftrag Vertragsvorlagen im Internet; aber—zumindest— stellen Sie sicher, dass ein Anwalt das Dokument gelesen und genehmigt hat. Es gibt zwei Gründe, warum dies so kritisch ist.

1. Komfort zu wissen, dass Ihr Vertrag rechtlich einwandfrei ist
2. Die Fähigkeit, diesen Anwalt als Anwalt zu verwenden, falls Sie sich in einem Rechtsstreit befinden.

Es gibt kritische Worte, die zu Ihrem Abtretungsvertrag hinzugefügt werden müssen: „und / oder weist zu.“ Diese drei Wörter ermächtigen Sie, die Immobilie einem anderen interessierten Käufer zuzuweisen, der an der Immobilie interessiert ist. (Lesen Sie Ihren Kaufvertrag mit dem Verkäufer unbedingt sorgfältig durch. Wenn Sie den unterzeichneten Vertrag erhalten, haben Sie jetzt ein berechtigtes Interesse an der Immobilie und haben eine gewisse rechtliche Stellung in dem, was passiert.Wenn eine Neuzuweisung tatsächlich zulässig ist, fügen Sie Ihrem Vertrag eine Bestimmung hinzu, die eindeutig erklärt, dass Sie als Käufer ein Immobilieninvestor sind und dass Sie beabsichtigen, den Vertrag an einen neuen Käufer abzutreten. Lassen Sie den Verkäufer die Bereitstellung initialisieren. Dies verringert die Wahrscheinlichkeit, dass ein Verkäufer dem neuen Käufer widerspricht und versucht, aus dem Vertrag auszusteigen. Versichern Sie ihnen, dass sie immer noch den vereinbarten Kaufbetrag erhalten.

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Vertrag an Titel senden

Dieser Prozess kann in jedem Staat unterschiedlich sein, aber es gibt normalerweise entweder eine Titelgesellschaft oder einen Abschluss Anwalt, der eine Titelsuche durchführt. Die Titelsuche überprüft die historischen Aufzeichnungen der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine Pfandrechte an der Immobilie vorhanden sind. Es ist wichtig, keine Immobilie mit einem mangelhaften Titel zu verkaufen. Die Titelgesellschaft oder der Abschlussanwalt ist eine unabhängige dritte Partei, die beauftragt wird, sicherzustellen, dass das Geschäft fair ist, wie im Vertrag vereinbart.

Weisen Sie den Vertrag dem Käufer zu

Ja: mehr Marketing. Die Suche nach Ihrem Endkäufer oder Bevollmächtigten kann entmutigend sein, aber sobald Sie einen soliden Käufer haben, können Sie mit dem Abschluss der Transaktion beginnen.

Wenn Sie Ihren Käufer gefunden haben, bitten Sie um eine nicht erstattungsfähige Anzahlung. Stellen Sie sicher, dass Ihre Vereinbarung eine Sprache enthält, die sich speziell mit ernsthaftem Geld befasst — z. B. „Der Zessionar erstattet dem Zessionar das im Voraus gezahlte Geld.“ Sie möchten nicht, dass der Zessionar die Vereinbarung verletzt, was dazu führen würde, dass Sie Ihr ernstes Geld verlieren.

Wenn der Käufer das ernsthafte Geld hinterlegt, wissen Sie, dass er ein echtes Interesse an der Immobilie hat und bereit ist, voranzukommen. Diese Gebühr wird normalerweise von der Titelgesellschaft oder dem Abschlussanwalt gehalten.

Bezahlt werden!

Sie werden bezahlt, wenn der Endkäufer das Geld für den Deal überweist. Dieses Geld deckt das ab, wofür Sie angegeben haben, dass Sie bereit waren, die Immobilie vom Verkäufer zu kaufen, sowie Ihre Gebühr für die Erleichterung der Transaktion. Als Beispiel, wenn Sie dem Verkäufer sagten, dass Sie das Haus für $ 45.000 kaufen würden und Sie dann Ihr Interesse an der Immobilie an den Käufer für $ 50.000 verkauften, dann ist Ihre Abtretungsgebühr $ 5.000.

Hinweis: Bezeichnen Sie die Abtretungsgebühr niemals als Vermittlungsgebühr. Das sind zwei sehr unterschiedliche Dinge.

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Andere Überlegungen

Es ist gängige Praxis, dass Aufträge nur für Gewinne von $ 5.000 oder weniger durchgeführt werden. Aber wenn Sie mit dem Verkäufer und dem Käufer vertraut sind, ist es möglich, einen Vertrag für eine viel höhere Gebühr zu vergeben.

Für den Fall, dass Sie nicht mit allen Parteien in der Transaktion vertraut sind, hält ein doppelter (oder gleichzeitiger) Abschluss beide Teile der Transaktion anonym. Seien Sie sich bewusst: Nicht alle Titelunternehmen werden einem Double Close zustimmen, daher muss dies im Voraus besprochen werden.

Die Vertragszuweisung kann nicht für alle Transaktionen erfolgen. HUD-Häuser, REOs und börsennotierte Immobilien weisen viele Hindernisse für diese Art von Transaktion auf. Bei vielen REO-Immobilien stellt der Kreditgeber sicher, dass es eine Aufbewahrungsfrist gibt — normalerweise 90 Tage —, bevor Sie die Immobilie weiterverkaufen können. Aber wie Sie sehen können, gibt es einige klare Vorteile für die Vertragszuweisung für große Zahltage.

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