Kiinteistömaailma on täynnä jargonia. Jos olet uusi alalla—ja varsinkin jos olet kiinnostunut tukkukauppa-tässä on termi, sinun täytyy tietää: toimeksianto sopimuksen. Lyhyt ja yksinkertainen:

1. Etsi huomattavasti markkina—arvoa pienempi kiinteistö
2. Etsi toinen ostaja—yleensä kiinteistösijoittaja-joka on valmis maksamaan korkeamman hinnan
3. luovuttaa sopimuksen uudelle ostajalle, joka sitten ostaa kiinteistön.

Mitä järkeä tässä käytännössä on? Aikana prime myyntisesonki, sijoittajat ovat erittäin kiireinen yrittää lukita niin monta kiinteistöjä kuin mahdollista. He haluavat saada käsiinsä melkein mitä tahansa, joka tuottaa voittoa. Halpojen talojen metsästys vie valtavasti aikaa-sen sijaan ne kääntyvät tukkumyyjien puoleen. Nämä sijoittajat keskittyvät löytämään hyviä tarjouksia, ja jättää flipping, vuokraus, ja muut elementit muille ammattilaisille. Kuumilla markkinoilla suosittelemme myrskyn ratsastamista ja mahdollisimman monen kiinteistökaupan tekemistä.

Lue lisää: Ultimate Beginner ’ s Guide to Real Estate Wholesaling

Is an Assignment of Contract Legal?

Kyllä—Olettaen, että se on sallittua myyjän kanssa tekemäsi sopimuksen ehdoissa.

aiemmin sijoittajat laittoivat ostajaksi sopimuksen mukaan vain ”tuntemattoman ja / tai luovuttavan”. Tämä toimi vuoteen 2008 asti, jolloin pankit alkoivat vastustaa tätä lauseketta kiinteistöjen omistamia kiinteistöjä koskevissa sopimuksissa. Milage voi vaihdella yksittäisten asunnon. Sijoittajat ovat saaneet melkoista sättimistä, joten tämä pykälä saattaa tehdä myyjän epämukavaksi.

yksi ratkaisu: kirjoita sopimus Trustin tai LLC: n kanssa ostajaksi. Käyttämällä yhteisöä sinulla on mahdollisuus siirtää se toiselle sijoittajalle, koska sopimukseen perustuvat oikeudet kuuluvat yhteisölle, eivät yksilölle.

miten Sopimustehtävä toimii?

Etsi motivoitunut myyjä

ensin selvitetään, mikä motivoitunut myyjä on. Kyseessä on henkilö, jonka pitää myydä kiinteistö nopeasti. Heidän elämässään on yleensä jonkinlainen hätä, kuten työnsiirto, tai ehkä heitä rasittaa peritty omaisuus. Muista, että valtava kuilu on olemassa halu myydä ja tarve myydä. Tietäen, mihin kategoriaan myyjä kuuluu—se auttaa sinua osaamaan käsitellä tilannetta.

• täytyy myydä: ”minun täytyy myydä tämä talo nyt, koska muutan Marylandiin hoitamaan sairasta äitiäni, eikä minulla ole muita perheenjäseniä alueella.”
• haluavat myydä: ”olen utelias näkemään, minkä arvoinen taloni on, koska saatan myydä ensi vuonna.”

myyntitarpeen taustalla on lopullinen syy. Toisessa on pelkkää uteliaisuutta.

motivoituneita myyjiä voi löytää lukuisin eri tavoin, kuten ajamalla dollareilla, lehti-ilmoituksilla, internet-markkinoinnilla ja suoramainonnalla. Jos alat tutkia kiinteistöjen markkinointia, löydät monia vaihtoehtoja-mutta varmista, että käytät näiden strategioiden yhdistelmää.

Hanki sopimus

Internetissä on monia toimeksiantosopimusmalleja; varmista kuitenkin—vähintäänkin—että asianajaja on lukenut ja hyväksynyt asiakirjan. Tähän on kaksi kriittistä syytä.

1. lohduttaa tietäen, että sopimuksesi on juridisesti pätevä
2. kyky käyttää kyseistä asianajajaa asianajajana, jos joudut käräjille.

tehtäväsopimukseen on lisättävä kriittinen sanaleikki: ”ja / tai luovuttaa.”Nämä kolme sanaa valtuuttavat sinut siirtämään kiinteistön toiselle kiinnostuneelle ostajalle, joka on kiinnostunut kiinteistöstä. (Muista lukea ostosopimus myyjän kanssa erittäin huolellisesti.) Kun saat allekirjoitetun sopimuksen, sinulla on nyt kohtuullinen kiinnostus kiinteistöön ja jonkinlainen laillinen asema siinä, mitä tapahtuu.

Jos uudelleensijoittaminen on todella sallittua, sisällytä sopimukseesi määräys, jossa kerrotaan selvästi, että olet ostajana kiinteistösijoittaja ja että aiot siirtää sopimuksen uudelle ostajalle. Pyydä myyjää allekirjoittamaan varaus. Tämä vähentää todennäköisyyttä, että myyjä vastustaa uutta ostajaa ja yrittää perääntyä sopimuksesta. Vakuuttaa heille, että he saavat edelleen sovitun kauppasumman.

liittyvät: Virtuaalinen tukkukauppa: kuinka tukkia kiinteistöjä millä tahansa markkina-alueella kaukaa

toimittaa sopimus omistusoikeuteen

Tämä prosessi voi vaihdella kussakin valtiossa, mutta yleensä on joko omistusyhtiö tai loppujuristi, joka suorittaa omistusoikeuden haun. Nimihaussa tarkistetaan kiinteistön historialliset tiedot, jotta voidaan varmistaa, ettei kiinteistössä ole panttioikeuksia. On tärkeää olla myymättä kiinteistöä, jossa on puutteellinen omistusoikeus. Nimikeyhtiö tai päättävä asianajaja on riippumaton kolmas osapuoli, joka on palkattu varmistamaan, että kauppa on oikeudenmukainen Kuten sopimuksessa on sovittu.

luovuta sopimus ostajalle

Yep: lisää markkinointia. Työskentely loppukäyttäjän tai toimeksisaajan löytämiseksi voi olla pelottavaa, mutta kun sinulla on vankka ostaja, voit aloittaa prosessin kaupan sulkemiseksi.

kun löydät ostajasi, pyydä hyvittämätöntä vakuusrahatalletusta. Varmista, että sopimuksessasi on kieli, joka koskee erityisesti vakuusrahaa—esim. ”toimeksisaaja korvaa toimeksisaajalle etukäteen maksetun rahan.”Et halua, että valtuutettu rikkoo sopimusta, mikä johtaisi siihen, että menettäisit rahasi.

kun ostaja tallettaa vakuusrahat, silloin tietää, että heillä on aito kiinnostus kiinteistöön ja he ovat valmiita menemään eteenpäin. Palkkio on yleensä nimikkoyhtiön tai päättävän asianajajan hallussa.

Get paid!

saat maksun, kun loppuostaja siirtää rahat kauppaan. Tämä raha kattaa sen, mitä ilmoitit olevasi valmis ostamaan kiinteistön myyjältä, sekä maksun, jolla helpotit kauppaa.

esimerkiksi, jos kerrot myyjälle ostavasi talon 45 000 dollarilla ja myyt sitten osuutesi kiinteistöstä ostajalle 50 000 dollarilla, niin toimeksiantopalkkiosi on 5 000 dollaria.

Huomautus: Älä koskaan mainitse luovutuspalkkiota löytöpalkkiona. Nämä ovat kaksi hyvin eri asiaa.

Related: the Ultimate Guide to Using Direct Mail Marketing to Grow your Real Estate Business

muut näkökohdat

on normaali käytäntö, että toimeksiannot tehdään vain voitoista $5,000 tai vähemmän. Mutta jos olet mukava myyjän ja ostajan kanssa, on mahdollista määrittää sopimus paljon korkeampaa maksua vastaan.

Mikäli et viihdy kaikkien transaktion osapuolten kanssa, kaksinkertainen (tai samanaikainen) lähipiiri pitää transaktion molemmat jalat nimettöminä. Ole tietoinen: kaikki otsikko yritykset suostuvat tekemään kaksinkertainen sulje, joten tämä on keskusteltava etukäteen.

Sopimusluovutusta ei voida tehdä kaikille transaktioille. HUD homes, REOs, ja luetellut ominaisuudet on monia esteitä tämäntyyppisen liiketoimen. Monilla REO-ominaisuuksilla lainanantaja varmistaa, että on maustamisaika—yleensä 90 päivää—ennen kuin voit myydä kiinteistön uudelleen. Mutta kuten näette, on olemassa joitakin selkeitä etuja toimeksiannon iso palkkapäiviä.

Investors: Have you ever assigned a contract? Onko kysyttävää tästä prosessista?