Une inspection de maison couvre de nombreux détails pour s’assurer que la maison que vous vendez est conforme au code, sans danger pour un acheteur potentiel et ne présente pas de problème d’entretien caché coûteux. Mais même si les inspecteurs de la maison sont formés pour identifier de nombreux problèmes, ils pourraient recommander à un acheteur de faire appel à l’expertise d’un électricien pour une inspection de la maison électrique.

Jeff Glover, agent immobilier le plus vendu dans la région de Detroit, au Michigan, avec 16 ans d’expérience, a déclaré qu’une maison sur 40 ou 50 qu’il répertorie avait besoin d’une inspection de la maison électrique.

C’est souvent en raison de l’âge d’une maison, de son câblage et de la mise à jour du panneau de service électrique. « Beaucoup de maisons plus anciennes ont un câblage différent”, a déclaré Glover »Il y a un câblage appelé bouton et tube qui existe encore dans beaucoup de maisons aujourd’hui. Il y a quelques complications avec cela. »

Voici ce que vous devez savoir sur cette inspection particulière de la maison et comment repérer les problèmes potentiels qui pourraient nécessiter l’aide d’un professionnel.

Inspections électriques de la maison 101: Garder le câblage de votre maison en sécurité et conforme au code

Le système électrique de votre maison est un élément essentiel de la protection de votre famille — et de tous ceux qui achètent votre maison. L’équipement de distribution électrique ou d’éclairage de la maison reste la 4e cause d’incendie domestique, selon l’Association nationale de prévention des incendies.

L’Agence nationale de Protection contre les incendies a déclaré dans un rapport de 2017 que les équipements de distribution électrique, d’éclairage et de transfert d’énergie étaient impliqués dans 57% des incendies de structures domestiques de 2010 à 2014.

Au total, les pompiers américains de 2010 à 2014 ont répondu à une moyenne annuelle estimée de 45 210 incendies de structures domestiques avec un certain type de panne ou de dysfonctionnement électrique, a déclaré la NFPA. Ces incendies ont causé environ 1 $.4 milliards de dégâts matériels ont tué environ 420 personnes et en ont blessé environ 1 370, selon les statistiques de la NFPA.

Les propriétaires peuvent planifier une inspection électrique une fois par an à titre de mesure de sécurité préventive; elle est également parfois demandée par un prêteur lors du refinancement de votre maison.

Au-delà de cela, l’Electrical Safety Foundation International (ESFI) de Rosslyn, en Virginie, la première autorité à but non lucratif dédiée à la promotion de la sécurité électrique à la maison et sur le lieu de travail, recommande une inspection du système électrique pour toute personne achetant une maison qui appartenait auparavant.

L’ESFI recommande également une inspection du système électrique si votre maison remplit les conditions suivantes:

• Votre maison a 40 ans ou plus;
• Votre maison a fait l’objet d’une rénovation majeure;
• Vous avez ajouté de nouveaux appareils électroménagers majeurs au cours des 10 dernières années.

Qui effectue une inspection électrique de la maison? Combien ça coûte?

Un électricien ou un entrepreneur en électricité agréé effectue ces inspections, dont le prix varie en fonction de la taille du bâtiment, de l’entrepreneur utilisé et de la personne qui demande l’inspection: le vendeur, l’acheteur, un prêteur ou une compagnie d’assurance.

Glover dit qu’une inspection du système électrique domestique coûte environ 150 $ à 200 $. Certaines entreprises facturent un peu moins, selon le répertoire des services à domicile Thumbtack, qui note que les électriciens coûtent en moyenne nationale de 75 $ à 125 $.

Quel est le Code national de l’électricité?

Le Code national de l’électricité (NEC) établit la référence pour la conception, l’installation et l’inspection électriques sûres des équipements électriques de tous types.

En 2017, le NEC a été révisé 15 fois depuis 1975, indique l’ESFI. Ainsi, ce qui était considéré comme sûr dans le système électrique de votre maison il y a des années pourrait ne plus l’être, en particulier avec la technologie d’aujourd’hui.

Pour les locaux publics et privés, y compris les bâtiments, les mobil-homes, les véhicules de loisirs, les bâtiments flottants et autres structures, le NEC couvre:

• l’installation et l’enlèvement de conducteurs électriques, d’équipements et de chemins de roulement (les conduits fermés qui forment des voies physiques pour le câblage électrique);
• conducteurs, équipements et chemins de roulement de signalisation et de communication;
• câbles et chemins de roulement à fibres optiques.

Quels sont les problèmes électriques domestiques les plus courants?

Ce sont les problèmes électriques les plus courants que les inspecteurs de la maison trouvent lors des inspections de la maison:

• Câblage et épissures exposés: fils épissés ou collés ensemble et non dans une boîte de jonction; les foyers construits avant le début des années 1960 ont souvent un système à deux fils, sans fil de terre, même si la prise a de la place pour une prise à trois branches
• Prises peintes: la peinture dans les fentes d’une prise peut provoquer une surchauffe
• Double taraudage des disjoncteurs: cela signifie que deux fils sous tension (ou « chauds”) ou plus vont à un disjoncteur; souvent vu dans les maisons plus anciennes ou celles avec un remodelage approfondi
• Polarité inversée: cela signifie que les fentes chaudes, neutres et de masse d’une prise ont été mélangées d’une manière ou d’une autre; cela peut endommager l’appareil électrique de cette prise ou provoquer un choc
• Panneaux électriques mal modifiés: couvre une gamme de modifications qui entraînent des signes tels que des interrupteurs ou des prises fonctionnant par intermittence, des plafonniers chauds et des lumières vacillantes.
• Knockouts manquants dans les panneaux: formes rondes ou rectangulaires manquantes à l’intérieur d’un panneau électrique
• Câblage à bouton et tube: parfois appelé KT, il s’agit de la première génération de câblage électrique; généralement dans les maisons construites à peu près entre les années 1900 et 1940. N’Utilise aucun fil de terre et aucune protection en cas de défaut
• Câblage en aluminium: parfois remplacé par le câblage de circuit de dérivation en cuivre en raison du coût de 1965 à 1973; devient défectueux plus rapidement que le cuivre en raison des qualités du métal, couvrant la surchauffe et d’autres risques
• Panneaux de disjoncteur Federal Pacific: souvent dans les maisons construites entre 1950 et 1990; de multiples tests ont montré qu’un sur quatre est défectueux.
• Aucune protection GFCI: Les interrupteurs de circuit de défaut à la terre, ou GFCI, sont des prises qui interrompent un flux de courant anormal pour réduire le risque de choc électrique. Ils sont généralement installés dans les cuisines, les salles de bains et d’autres zones où les points de vente peuvent entrer en contact avec du liquide. (Une prise GFCI a deux boutons au centre; si la prise cesse de fonctionner, appuyez sur le bouton « Reset” pour reposer le disjoncteur.)
• Plus d’un fil neutre dans une fente d’un panneau électrique: un fil peut glisser si la vis de réglage ne les maintient pas fermement

Qu’implique une inspection du système électrique domestique?

Inspection Certification Associates (ICA) de Chicago, dans l’Illinois, qui fournit une formation et une certification nationales en ligne aux inspecteurs de la maison, affirme que les inspecteurs en électricité doivent examiner plusieurs segments du système électrique de votre maison, notamment:

• Panneaux de service et sous—panneaux (ce que certaines personnes peuvent appeler un disjoncteur ou une boîte à fusibles):
  Ils retirent généralement le couvercle, notant que rien à l’intérieur du panneau ne bourdonne ou ne chauffe – et qu’il n’y a pas de fusibles à la place des disjoncteurs. Ils vérifieront également les fils desserrés, que les fils sont la bonne jauge pour les disjoncteurs et que le disjoncteur principal est de la bonne taille. (Moins de 100 ampères ne suffit pas pour les besoins électriques d’une famille moderne, dit ICA.)
• Prises (ou prises): Ils utiliseront un appareil portable, un multimètre, pour sonder la prise et vérifier la tension et le fil de terre.
• Interrupteurs et appareils d’éclairage: Ils prendront un nombre représentatif d’appareils d’éclairage, de prises et d’interrupteurs installés.
• Circuits GFCI et interrupteurs de circuit à défaut d’arc (AFCIS): L’absence de GFCI, AFCI (qui interrompent le circuit lorsqu’il détecte un arc électrique), ou d’autres « dispositifs de protection contre les surintensités. »
• Le type de câblage: tel que l’aluminium, le bouton et le tube ou le cuivre, et si l’un de ceux-ci est exposé ou desserré.

Certains problèmes électriques prennent des corrections simples et relativement peu coûteuses. Services d’inspection de la maison Decker à Skokie, Ill. par exemple, des frais de 10 $ à 15 each chacun pour le recâblage, la correction ou l’inversion de polarité sur une prise électrique. Pour remplacer une ancienne prise par une prise GFCI ou AFCi, cette entreprise facture de 40 à 60 $ par prise.

D’autres services sont plus coûteux. Des électriciens de votre région peuvent varier dans le prix, bien sûr, mais Decker frais de 75 $à 125 $pour remplacer un disjoncteur de 300 $à 500 $pour ajouter un circuit de 240 volts (pour une électrique, sèche-linge, cuisinière, ou de l’adaptateur de l’unité); et de 1 500 $à 2 500 $pour mettre à niveau une maison de 200 ampères.

Le recâblage d’une maison entière peut coûter de 3 000 $ à 30 000 $, selon la taille de votre maison et l’étendue de vos besoins électriques.

Quels éléments du système électrique devrez-vous réparer avant de vendre la maison?

Tout dans l’immobilier est négociable, y compris les demandes d’inspection. Mais si une inspection électrique de la maison entraîne des problèmes avec la maison, vous serez probablement sur le point de remédier à tous les problèmes qui pourraient constituer une menace pour la santé ou la sécurité de l’acheteur, tels que le câblage défectueux ou les risques d’incendie. L’absence de GFCIS est également une chose courante que les inspecteurs de la maison trouvent et les agents de l’acheteur recommanderont à leur client de demander au vendeur de réparer.

Des problèmes électriques plus esthétiques — tels que le changement d’un luminaire ou d’une plaque d’interrupteur entièrement fonctionnelle – ne seraient pas quelque chose que vous voudriez accepter de changer à la demande d’un acheteur à moins que vous ne soyez dans une position de levier faible.

En cas de doute, consultez votre agent immobilier pour savoir si vous devriez faire une inspection électrique de votre maison avant de mettre la maison sur le marché ou comment gérer cette étape supplémentaire si elle survient lors de la fermeture. Les professionnels de l’immobilier expérimentés auront déjà vécu cela avec d’autres vendeurs et seront en mesure de vous guider à travers toutes les surprises ou correctifs coûteux pour une vente finalement réussie.