Lorsque Brady Hanna a eu 30 ans, il a décidé qu’il était temps de commencer à créer un revenu passif.

Six ans plus tard, il avait 12 portes, qui lui rapportaient environ 7 700 $ /mois.

Certes, ce n’est pas tout le profit. Son bénéfice net pour une année donnée? Autour de 40 000 $.

Voici exactement ce qu’il a fait pour construire ce portefeuille.

Au début

« Je suis tombé sur BiggerPockets et j’ai commencé à absorber autant d’informations que possible. J’ai posé des questions sur les forums et j’ai commencé à écouter les podcasts chaque fois que je pouvais « , m’a expliqué Brady.

À quel point a-t-il pris au sérieux sa formation en investissement immobilier?

« J’ai installé un haut-parleur Bluetooth dans ma douche et ma salle de bain, pour pouvoir écouter le podcast lorsque je prenais une douche et que je me déplaçais le matin. Au fil des ans, j’ai écouté chaque podcast plusieurs fois et je m’échauffe chaque fois que j’entends un nouvel épisode.”

C’est du dévouement.

« Pour ma première propriété, je voulais suivre toutes les choses que j’avais apprises et je cherchais des propriétés qui respectaient la règle des 2%. »

Maintenant, il convient de mentionner que tout le monde n’est pas d’accord avec le respect de la règle des 2%. J’ai mes propres os à choisir, mais c’est une autre histoire. Ou article. Quoi.

Brady a situé un duplex prêt à emménager à vendre à Grandview, Mo., qui est au sud de Kansas City. Estimant les loyers bruts à 1 100//mois, il en a payé 55 000 for.

Pour le financer, Brady a obtenu un prêt d’une banque communautaire locale, en utilisant l’argent économisé de son emploi 9-5 pour l’acompte.  » J’ai versé un acompte de 20% et j’étais en marche. »

Premières leçons de gestion immobilière

« Je pensais que j’étais plus intelligent que le système et je pensais que je réussirais à économiser les frais du gestionnaire immobilier. »

Chaque fois que vous attrapez un cas de suffisance et pensez que vous battez le système, c’est le bon moment pour faire une pause pour une bonne réflexion de soi. Non pas que je découragerais jamais quiconque de gérer ses propres locations — s’ils sont prêts à consacrer du temps et à acquérir les compétences nécessaires pour le faire.

Brady a annoncé les unités à louer, puis a rapidement quitté la ville pendant deux jours pour un salon professionnel grâce à son travail de jour. Au cours de ces deux journées de travail chargées, il a reçu pas moins de 60 appels téléphoniques de locataires potentiels.

« Après la première semaine de conduite à la propriété à plusieurs reprises pour des expositions, j’ai vu une société de gestion immobilière sur le bord de l’autoroute et je me suis rapidement arrêtée, je suis entrée et je les ai embauchées sur place. »

Cela vous frappe-t-il qu’il ait sauté une étape importante là-bas? Ça devrait.

« Je n’ai pas vérifié cette société de gestion immobilière. J’ai juste supposé que puisqu’ils étaient proches de ma propriété locative, ils feraient du bon travail.”

Si vous vous êtes déjà posé la question du premier signe qu’une société de gestion immobilière doit être remplacée, faites attention ici.

 » La communication était une lutte. C’était comme tirer des dents pour obtenir des informations et essayer de rester au courant de ce qui se passait avec la propriété.”

C’est le son de la préfiguration, pour tous les majors non-anglais.
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Propriété #2, Propriété #3

Après quelques mois de collecte des loyers, Brady a décidé qu’être propriétaire était tout ce qu’il pensait.

 » J’ai souscrit une marge de crédit hypothécaire de 50 000 home contre ma résidence personnelle, en utilisant ma banque locale. J’ai utilisé 36 000 $ pour acheter une propriété unifamiliale lors d’une vente à découvert à South Kansas City. La propriété avait besoin de 7 000 repairs en réparations. »

Si vous avez déjà acheté une propriété avec de l’argent, vous savez à quel point il est plus facile de négocier une bonne affaire. Mieux encore, Brady a évité de payer de lourds frais de prêt pour acheter et rénover la propriété.

Il assomma rapidement les réparations et loua la maison pour 850 $ / mois. À partir de là, il était simple d’obtenir une hypothèque à long terme, qu’il utilisait pour rembourser son HELOC.

« Maison #3 J’ai acheté un site d’enchères en ligne pour 23 000 cash en espèces (encore une fois, en utilisant mon HELOC). J’ai mis 27 000 $ dans la propriété en trois mois.

« J’ai pensé, mec, cette affaire de location est facile! »

Tous les poulets Rentrent à la maison pour se percher

S’il y avait un signe que quelque chose allait mal, ça doit être ça.

« À cette époque, j’ai commencé à rencontrer beaucoup de problèmes avec ma société de gestion immobilière.”

Pas exactement une torsion de l’intrigue, n’est-ce pas?

Son gestionnaire de propriété à l’extérieur commençait à lui coûter de l’argent. Un locataire de sa propriété d’origine, le duplex, a sauté la ville au milieu de la nuit. Cela lui a laissé deux logements vacants (sur quatre), car sa propriété la plus récente était encore en rénovation.

Il a appelé le propriétaire de la société de gestion immobilière et les a licenciés.

Armé d’une expérience de première main qu’il avait besoin de mieux contrôler les gestionnaires immobiliers, il est retourné à la planche à dessin. « J’ai demandé des recommandations sur BiggerPockets pour un gestionnaire immobilier réputé. J’ai interviewé quelques candidats et embauché notre nouveau gestionnaire immobilier quelques semaines plus tard et je n’ai pas rebroussé chemin. »

La nouvelle entreprise a rempli son unité vacante dans le duplex, puis a loué sa famille unifamiliale nouvellement finie pour 875 $.

À partir de là, il s’agissait simplement d’obtenir une hypothèque sur la propriété et de rembourser à nouveau son HELOC.

Construire un portefeuille et une stratégie évolutive

Brady a utilisé la même stratégie pour financer les sept prochaines propriétés de son portefeuille: achetez et rénovez avec de l’argent de son HELOC et de ses économies, louez-le, obtenez une hypothèque.

Ou ne pas obtenir une hypothèque, s’il peut l’aider. « J’ai pris les revenus des locations et j’ai tout remis dans l’entreprise, en remboursant le principal des maisons. J’ai maintenant un total de 12 unités et je n’ai de dette que sur trois propriétés, en utilisant cette technique. »

Quand j’ai demandé à Brady ce qu’il avait changé à mesure qu’il accumulait de l’expérience, il n’a pas hésité.

 » A l’origine, j’ai investi dans les quartiers de classe B et C. Ils ne sont pas dans des « zones de guerre » et ont une criminalité relativement faible; ce sont des quartiers populaires.

« Mais au fur et à mesure que mon portefeuille a augmenté, je me suis concentré sur les quartiers B +, car ils sont moins transitoires et il y a moins de roulement. »

Pourquoi? Parce que les chiffres d’affaires sont des tueurs de ROI, c’est pourquoi la rétention des locataires est si importante pour les propriétaires.
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Coussins de trésorerie des propriétaires

J’ai demandé à Brady quels conseils et points à retenir il offrirait aux autres investisseurs locatifs.

« Je recommande fortement d’avoir un fonds de réserve en place, car vous ne savez jamais quand un mauvais mois ou deux mois va frapper votre portefeuille. »

Trop vrai. Il s’avère que Brady n’a pas seulement remboursé la majeure partie de sa dette hypothécaire, mais il a également mis de côté de fortes réserves de liquidités.

Un exemple récent ? Il n’avait pas un, pas deux, mais trois fours échouent en novembre. À un coût de remplacement moyen de 2 000ece pièce, cela aurait été un coup désespéré pour quelqu’un sans coussin d’argent liquide.

Voici un autre exemple:

« Une de nos propriétés locatives a eu une petite fuite indétectable derrière l’évier pendant une période prolongée, provoquant l’accumulation de moisissures derrière le mur. Nous avons fini par laisser les locataires sortir du bail, embaucher une entreprise de dépollution des moisissures qui a également trouvé de l’amiante derrière le mur, embaucher une entreprise de dépollution de l’amiante, puis reconstruire le mur de la cuisine. »

Cette série de réparations, qui a commencé par une petite fuite, a coûté 10 800 Brady à Brady et quatre mois de loyers perdus.

Conseil final : Réseau !

Brady a expliqué qu’à mesure que le marché immobilier de Kansas City s’est réchauffé, il a dû compter de plus en plus sur son réseau pour trouver des offres, plutôt que sur la MLS.

 » Allez sur Facebook et recherchez des groupes d’investisseurs dans votre région. Rien qu’à Kansas City, il y a plus de cinq groupes d’investisseurs immobiliers locaux que j’ai rejoints où les gens publient des offres tout le temps à prix réduit.

« Réseautez avec d’autres investisseurs dans des groupes meetup, des clubs REI et parlez de l’immobilier à des personnes que vous connaissez, car vous ne savez jamais d’où viendra votre prochaine transaction! »

Vous savez ce qu’ils disent — votre valeur nette est directement corrélée à votre réseau. Développez votre réseau dans le secteur de l’immobilier et vos opportunités se développeront à ses côtés.

La suite

En attendant, Brady n’est pas pressé de prendre sa retraite de son emploi de jour.  » Je prévois de  » prendre ma retraite  » de mon emploi à temps plein lorsque j’aurai 50 ans. J’aime ce que je fais à mon travail, mais je veux prendre ma retraite quand je serai encore assez jeune pour profiter de ma retraite active. »

Des objectifs financiers d’ici là, Brady ?

« Je cherche à gagner un revenu passif d’au moins 10 000 $ / mois afin de pouvoir utiliser mes capacités pour aider les autres. Je prévois de prendre un an de congé pour « travailler », passer du temps avec ma famille, à l’église, pêcher, jouer au golf et m’entraîner. Une fois que je deviens fou, je prévois d’aider les autres à investir dans l’immobilier et de me concentrer sur des investissements immobiliers à plus grande échelle tout en passant du temps à aider dans mon église. »

Je ne sais pas pour vous, mais je pense que Brady est sur quelque chose ici, avec toute cette stratégie d’investissement dans la location et la retraite des jeunes.

Quelle est votre stratégie pour créer un revenu passif? Comment comptez-vous atteindre l’indépendance financière? Des conseils ou des friandises à partager?

Pesez ci-dessous!