Dans n’importe quel scénario, l’une des informations les plus pertinentes sur une propriété est sa taille.
De la taille du lot, à la taille de l’immeuble, au nombre d’unités et à la taille de chaque unité individuelle.
En regardant la taille de l’intérieur d’un bâtiment, il y a une grande différence entre ses pieds carrés utilisables et ses pieds carrés louables.
Bien que cela puisse paraître simple, ce n’est pas toujours le cas (surtout si l’on considère les différents types de bâtiments à locataires multiples).
Ci-dessous, nous allons passer en revue la différence entre les pieds carrés louables et utilisables, ainsi que la façon de calculer chaque mesure et son facteur de charge.
Nous allons tout lier à la fin avec un exemple.
Pieds carrés utilisables par rapport aux Pieds carrés louables:Comprendre la différence
Pieds carrés utilisables (USF)
La superficie en pieds carrés utilisables est l’espace réel qu’un locataire occupe d’un mur à l’autre.
Cela signifie que la superficie utile sera différente pour chaque locataire d’un immeuble.
La mesure n’inclut pas les parties communes d’un bâtiment, telles que les halls d’entrée, les toilettes générales, les cages d’escalier, les salles de stockage et les couloirs partagés — il s’agit uniquement de la zone remplie dans une unité spécifique.
Pour les locataires commerciaux louant un étage entier ou plusieurs étages, la superficie utile de leur unité comprendrait les couloirs et les toilettes, car il s’agit de zones d’espace qui desservent exclusivement leur étage.
En bref, du point de vue d’un locataire, la superficie en pieds carrés utilisable pourrait être considérée comme n’importe quoi dans les limites de son étage / unité.
Pieds carrés locatifs (RSF)
La superficie locative correspond à la superficie utile du locataire plus une partie de la superficie partagée de l’immeuble.
Il s’agit simplement de partager l’espace partagé entre tous les locataires de l’immeuble (à des fins de location).
Pensez-y de cette façon: le propriétaire doit payer pour l’ensemble du bâtiment.
Pas de surprise là-bas.
Mais, en plus de cela, les espaces communs, les escaliers, les toilettes générales, etc. sont utilisés par tous les locataires, sans être directement loués par aucun d’entre eux.
En ajoutant une partie de cet espace commun à la superficie en pieds carrés utilisable d’un locataire, la superficie en pieds carrés louables permet de prendre en compte cette utilisation proportionnelle dans le bail d’un locataire.
Le loyer mensuel sera toujours déterminé en utilisant les pieds carrés locatifs.
Facteur de charge
L’augmentation de la superficie locative au-dessus de votre superficie utile peut être appelée » facteur de charge ”, » facteur de surface commune ” ou » facteur supplémentaire « . »
Ce pourcentage est généralement compris entre 10 et 15 % et peut être plus élevé dans certains bâtiments.
Lors de l’évaluation de l’espace immobilier commercial, vous voudrez connaître le facteur de charge, afin de savoir exactement ce que vous obtenez, à quel coût et quelle est la répartition entre les surfaces locatives et les surfaces utilisables.
Comment calculer le facteur de charge
Mentionné brièvement ci-dessus, le calcul du facteur de charge sur une propriété commerciale est assez simple.
Tout d’abord, trouvez la surface de plancher totale d’un bâtiment.
Ensuite, soustrayez toute la superficie en pieds carrés partagée pour obtenir la superficie totale utilisable.
(Le propriétaire ou l’agent du propriétaire devrait pouvoir vous donner ces numéros.)
À partir de là, divisez la surface totale par la superficie en pieds carrés utilisable, et vous aurez votre facteur de charge.
Exemple de facteur de charge:
Disons qu’un bâtiment de 100 000 pieds carrés a 15 000 pieds carrés d’espace partagé.
La superficie utile serait de 85 000 pieds carrés — ce que vous obtenez en soustrayant l’espace partagé (15 000 pieds carrés) de la superficie totale (100 000 pieds carrés).
À partir de là, très simplement, vous diviseriez la superficie totale (100 000 pieds carrés) par la superficie utile (85 000 pieds carrés).
Cela vous donnerait un facteur de charge de 1.176, qui peut être exprimé comme un facteur de charge de 17,6%.
En d’autres termes, 17,6% de l’espace des propriétés n’est pas un espace utilisable (du point de vue d’un seul locataire).
Exemple de Pieds carrés utilisables par rapport aux pieds carrés louables
Examinons un scénario rapide comparant les facteurs de charge et la superficie en pieds carrés louables pour voir pourquoi il est utile d’examiner chaque mesure séparément.
Exemple de scénario
Dans cet exemple, un locataire examine deux immeubles de bureaux différents :
- Les deux immeubles ont 5 000 pieds carrés d’espace utilisable.
- Les immeubles ont exactement les mêmes tarifs de location.
La seule mesure différente entre les deux bâtiments sont leurs facteurs de charge.
Espace de bureau #1:
La première option a un facteur de charge de 20%.
Donc, si vous prenez les 5 000 pieds carrés utilisables et que vous les multipliez par le facteur de charge de 20%, vous vous retrouveriez avec 1 000 pc supplémentaires d’espace.
C’est ce qui est portionné en tant qu’espace louable, vous donnant un total de 6 000 pieds carrés louables.
Pour récapituler, le calcul se déroule comme suit:
- 5 000 x 20% = 1 000 pieds carrés
(Surface utile x Facteur de Charge = Espace Locatif Supplémentaire) - 5 000 + 1 000 = 6 000 pieds carrés
(Surface utile + Espace Locatif Supplémentaire = Pieds Carrés locatifs)
Espace de bureau #2:
La deuxième option a un facteur de charge de 15%.
Cette fois, en multipliant à nouveau les pieds carrés utilisables par le facteur de charge (5 000 x 15%), vous vous retrouveriez avec 750 pc d’espace supplémentaire.
Ajoutez-les ensemble, et il vous reste maintenant 5 750 pieds carrés louables pour l’immeuble de bureaux #2.
Avec lequel un locataire devrait-il aller ?
Eh bien, l’espace de bureau #2 a moins de pieds carrés louables, mais la même quantité d’espace utilisable.
Du point de vue d’un locataire, avec l’espace #1, vous payez 6 000 pc pour utiliser 5 000 pc.
Avec l’espace #2, vous payez 5 750 pc pour utiliser également 5 000 pc, au même tarif que l’espace #1.
En bref, vous payez moins pour la même quantité d’espace — ce qui fait de #2 la meilleure option du point de vue du coût pur.
Ce qui reste à considérer, ce sont les commodités du bâtiment.
Bien sûr, l’option #2 est moins chère, mais peut-être que l’option #1 offre de bien meilleurs équipements partagés qui en valent le coût supplémentaire.
Par exemple, peut-être que vous avez souvent des clients qui visitent le bureau et que vous souhaitez les faire passer dans un hall plus agréable.
Ou, peut-être qu’un bâtiment dispose d’une cuisine commune. Dans ce cas, vous pouvez réellement économiser sur les coûts d’entretien et de stockage d’une cuisine, tout en gagnant de l’espace de travail supplémentaire dans votre superficie utile.
La vraie réponse à l’exemple ci-dessus dépend de nombreux facteurs.
La superficie locative n’est pas toujours aussi simple, non plus:
Parfois, les propriétaires modifient même le facteur de charge et la superficie en pieds carrés utilisables au point de faire partie du processus de négociation.
En plus de parcourir chaque mesure d’espace dans un bâtiment, il est important de lire attentivement les petits caractères pour s’assurer que tout est représenté avec précision.
En fin de compte, les pieds carrés utilisables et les pieds carrés louables fonctionnent en tandem pour vous aider à mieux comprendre une propriété, à savoir sur quoi vous dépensez votre argent (ou sur quoi votre client dépense son argent).