Investir dans la location unifamiliale, ou SFR immobilier, a longtemps été une alternative populaire aux marchés publics. Comme les rendements de SFR ne sont généralement pas corrélés au marché boursier, ils peuvent être attrayants pour un large éventail d’investisseurs cherchant à réduire leur exposition au marché public.
Les maisons unifamiliales sont la forme de logement la plus courante aux États-Unis. Sur les quelque 140 millions de logements aux États-Unis, environ 90 millions sont des maisons unifamiliales. Il y en a plus de 15.8 millions d’unités SFR, soit environ un tiers du parc locatif américain et environ 11% du parc immobilier américain.
Ici, nous examinons de plus près les locations unifamiliales et leur intégration dans le paysage plus large de l’investissement immobilier.
Qu’est-ce que SFR dans l’immobilier ?
Les locations unifamiliales, ou SFR pour faire court, sont des maisons unifamiliales qui sont louées à des locataires. Les locataires potentiels sont attirés par les maisons unifamiliales parce qu’elles sont généralement plus grandes que les unités multifamiliales, situées dans des zones plus suburbaines, ont accès à des espaces extérieurs et représentent globalement une grande partie de ce qu’une famille avec enfants peut rechercher.
Du pic d’accession à la propriété de 2004 à 2018, le nombre de couples mariés avec enfants propriétaires d’un logement a diminué de 2,7 millions, tandis que le nombre de locataires a augmenté de 680 000. Ces changements signifient que le nombre de couples mariés avec enfants propriétaires d’un logement a diminué de 2,7 millions, tandis que le nombre de locataires a augmenté de 680 000.
Quelle est la stratégie d’investissement dans SFR real estate ?
Investir dans SFR real estate est populaire auprès des investisseurs particuliers et institutionnels. En général, ces propriétés tirent de l’argent de leur revenu d’exploitation net, qui est le loyer moins les charges d’exploitation.
L’idée est d’acheter une maison, de la louer, de percevoir des revenus, puis de vendre la propriété plus tard. Les investissements SFR permettent aux acheteurs de bénéficier de la croissance potentielle des loyers et de l’appréciation du prix des maisons, qui dépendent à leur tour de facteurs tels que l’emplacement, le type d’unité, l’état de l’unité, les commodités, le prix et la dynamique du marché. Le contrôle des dépenses d’exploitation telles que les coûts de gestion, les coûts de réparation et les coûts de maintenance est également une composante essentielle de l’investissement.
Cette stratégie donne aux investisseurs particuliers la possibilité de tirer parti de leurs connaissances et de leur présence locales pour la gestion opérationnelle. Sa popularité auprès des investisseurs particuliers a conduit le marché à être très fragmenté. Il est dominé par les investisseurs « mom and pop » qui possèdent entre 1 et 10 propriétés et représentent environ 88% de la propriété des parts de SFR.
Depuis la Grande Récession, il y a eu une légère hausse de l’intérêt institutionnel pour la classe d’actifs. Alors que la classe d’actifs est encore dominée par des investisseurs plus petits, les acteurs institutionnels de plus de 2 000 logements posséderaient chacun environ 1% des parts de SFR.
Les sociétés de gestion professionnelles et les progrès technologiques ont permis d’exploiter économiquement des portefeuilles de SFR à plus grande échelle.
Comment SFR a-t-il été impacté par la pandémie de COVID-19 ?
SFR est l’une des rares classes d’actifs à avoir réellement connu une croissance de la demande depuis le début de la pandémie. La demande pour les portefeuilles unifamiliaux, définis comme cinq maisons ou plus, a explosé en avril 2020 de 650%.
Les raisons de cette augmentation marquée de la demande sont multiples:
- Les propriétés SFR offrent aux locataires les avantages d’avoir une distance entre les voisins et une cour pour un accès extérieur privé, ce qui est une caractéristique précieuse pour les efforts de distanciation sociale.
- En mai, le taux de chômage de l’économie américaine était de 13,3%. La demande de location ne fera qu’augmenter car la perte d’emploi, les prêts automobiles et la dette étudiante obligeront les familles à envisager ou à exiger des logements plus abordables.
- Comme certains ménages recherchent des quartiers à faible densité et des résidences unifamiliales du point de vue de la location, le marché SFR va probablement se développer dans les trimestres à venir.
- Le travail à domicile est devenu plus répandu et l’accession à la propriété pour les familles individuelles est plus éloignée, ce qui rend les SFR plus attrayants pour les locataires.
- Les SFR ont tendance à héberger des familles ou des groupes d’adultes qui pourraient être des colocataires. Cela augmente la probabilité que les SRF hébergent plus d’un adulte qui travaille et, par conséquent, il y a plus de chances que le loyer soit payé dans les moments difficiles.
- La pandémie a accéléré le passage des appartements aux SFR, en particulier pour les milléniaux plus âgés avec des familles.
Qu’est-ce qui fait de l’immobilier locatif unifamilial un investissement potentiellement attractif ?
Avant même le début de la pandémie de COVID-19 début 2020, certains facteurs économiques et démographiques se sont conjugués pour faire de la location unifamiliale une classe d’actifs potentiellement attractive. Voici quelques-unes des tendances importantes que nous avons observées:
Préférence pour la location par rapport à l’achat
Les milléniaux et les baby-boomers ont montré une préférence accrue pour la location. En effet, au cours des trois premiers trimestres de 2019, les taux de location ont augmenté de 4,5 points de pourcentage chez les ménages âgés de 35 à 44 ans et de 5,3 points de pourcentage chez les ménages âgés de 45 à 54 ans. Notamment, même parmi les ménages âgés de 55 à 64 ans, la part des locataires a augmenté de 4,2 points de pourcentage au cours de cette période.
Parmi le groupe d’âge du millénaire, qui est le plus grand groupe d’âge vivant aux États-Unis, il y a eu une tendance à l’accession à la propriété plus tardive et une propension accrue à louer. La location permet aux gens d’être « légers » et, par conséquent, d’avoir un style de vie plus mobile qui permet la mobilité des voyages et de l’emploi.
L’accession à la propriété est devenue de plus en plus inabordable
Il est intéressant de noter que les sondages d’opinion publique indiquent que la plupart des locataires sont satisfaits de leur situation de logement actuelle, mais qu’ils souhaitent toujours devenir propriétaires à terme. C’est une indication de la profondeur de la notion de posséder sa propre maison dans la psyché américaine.
Avec une hausse des prix des maisons plus rapide que les salaires dans environ 80% des marchés américains, de nombreuses personnes louent par nécessité. L’augmentation des prix des maisons, l’accès plus restreint au crédit et les niveaux élevés d’endettement des étudiants ont rendu l’accession à la propriété inabordable pour beaucoup. L’incapacité de pouvoir se payer un logement est devenue un problème plus important dans les grandes régions métropolitaines où les possibilités d’emploi sont plus concentrées. Dans ces zones, les contraintes foncières et le retard de l’activité de construction ont généralement entraîné une augmentation significative des prix des logements. Ces tendances ont rendu difficile pour beaucoup d’envisager l’accession à la propriété plus tard dans leur carrière, d’où l’augmentation de la demande de location.
Les loyers de SFR real estate ont augmenté au fil du temps
Le rythme constant de croissance des locations unifamiliales est remarquable compte tenu des fortes fluctuations du parc locatif unifamilial sur une période de cinq ans du troisième trimestre 2014 au troisième trimestre 2019. Les loyers des maisons unifamiliales ont constamment augmenté. Il y a eu une augmentation de 3 % d’une année sur l’autre du loyer facturé pour les SRF.
Un manque de locations à prix modérés, mais une forte demande
L’offre de biens locatifs a augmenté parallèlement à la demande, mais l’activité de construction de logements neufs a pris du retard. En outre, l’activité de construction qui a eu lieu a été largement axée sur les locations à prix plus élevés, ce qui a entraîné une pénurie de locations à prix modérés. Les locataires d’aujourd’hui ont des revenus plus élevés et sont plus susceptibles d’être des familles avec enfants que par le passé, ce qui implique une demande accrue d’appartements haut de gamme ainsi que de maisons unifamiliales.
L’un des points forts d’une stratégie SFR est la flexibilité offerte par ces actifs générateurs de revenus. Contrairement à une propriété multifamiliale, un portefeuille de SFR peut être vendu en totalité ou en partie. Les ventes elles-mêmes peuvent être soit à un propriétaire individuel, soit à un autre investisseur. Cela signifie que la stratégie de vente spécifique et le calendrier d’un portefeuille peuvent être ajustés en fonction de la dynamique du marché.
Dans l’ensemble, il existe un besoin croissant de locations à prix modérés aux États-Unis qui a été accéléré par la pandémie de COVID-19. Les locations unifamiliales peuvent aider à fournir aux familles une option abordable de vivre dans une maison unifamiliale dans les banlieues entourant les zones métropolitaines à fort emploi tout en suivant les directives de distanciation sociale.