Il était une fois difficile de connaître la valeur d’une maison jusqu’à ce qu’un évaluateur agréé par l’État visite la propriété et fasse une estimation, pesant les avantages comme un patio chic contre les inconvénients comme un sous-sol moisi.
Aujourd’hui, l’intelligence artificielle et les réseaux neuronaux peuvent faire quelque chose de similaire dans le Zestimate gratuit de Zillow.
« Cette tentative a toujours été un point de départ de l’évaluation des maisons pour tous ceux qui ont acheté et vendu et qui possèdent une maison”, explique Nicholas Stephens, directeur de la gestion des produits chez Zillow.
Depuis ses débuts en 2006, l’algorithme interne de Zestimate s’appuie sur des métriques immobilières traditionnelles — nombre de chambres et de salles de bains, superficie en pieds carrés — ainsi que sur des données contextuelles, telles que les registres fiscaux locaux.
La dernière version du Zestimate, sortie en juin, va encore plus loin. Lorsque les gens listent leurs maisons à vendre sur Zillow, ils téléchargent des photos; le nouveau Zestimate peut « voir » ces photos en utilisant des techniques de vision par ordinateur de pointe et prendre en compte des éléments tels que la lumière naturelle et un attrait limité dans ses estimations.
L’erreur médiane du nouveau Zestimate passe juste en dessous de deux pour cent. En d’autres termes, la moitié de ses estimations se situent à moins de deux pour cent du prix de vente réel d’une maison. C’est une amélioration massive — il y a treize ans, le Zestimate avait une erreur médiane de 14%.
Malgré cela, les prêteurs restent sceptiques quant aux estimations algorithmiques. Il est trop facile de cacher les défauts d’une propriété au Zestimate en ne téléchargeant simplement pas de photos d’eux. C’est pourquoi l’obtention d’une hypothèque nécessite toujours une estimation formelle d’un évaluateur.
Mais Stan Humphries, chief analytics officer chez Zillow, reste optimiste. Le Zestimate ne peut pas remplacer entièrement les évaluateurs, mais il pourrait les transformer d’évaluateurs en vérificateurs de faits.
« À l’avenir, il y a un rôle à jouer pour s’assurer que les faits que l’ordinateur utilise sont exacts”, a-t-il déclaré à l’émission de radio en 2017, « mais c’est plus un travail de type technicien que professionnel. »
Zillow n’est pas la seule entreprise à prévoir un changement dans l’évaluation immobilière. Plus la technologie d’IA devient puissante, plus les modèles d’évaluation automatisés (ou MAV) poussent.
Et ils ne sont qu’une des nombreuses façons dont le secteur de l’immobilier est passé au numérique.
La nouvelle norme
Lorsque la technologie et l’immobilier est entré en collision, une nouvelle industrie est née: la proptech. Il a attiré 12 milliards de dollars en capital—risque en 2017 et encore plus en 2018 – bien qu’au début de 2019, l’adoption soit toujours à la traîne. Jusqu’à présent, les investisseurs ont vu plus de potentiel dans les proptech en herbe que les consommateurs.
Il est facile de voir le point de vue des investisseurs. La technologie a fondamentalement changé le fonctionnement du secteur immobilier. D’une part, cela a accéléré les transactions. La découverte d’annonces immobilières et la mise en place d’expositions prenaient des jours.
Aujourd’hui, pas tellement. L’information et les services à la demande sont la norme en cette ère hyper-connectée, et le secteur de l’immobilier a répondu à la demande des consommateurs pour l’immédiateté.
Redfin a lancé des mises à jour instantanées il y a plus de dix ans, et la fonctionnalité n’a fait que s’accélérer dans les années qui ont suivi.
« Les gens peuvent s’inscrire pour recevoir des notifications pour les types de maisons qu’ils recherchent”, explique Jen Chao, vice-présidente de l’ingénierie chez Redfin. « Nous pouvons informer nos clients plus rapidement que quiconque, afin qu’ils soient les premiers à connaître les maisons qui arrivent sur le marché ou les changements de prix. »
La société a également accéléré la réservation.
« Nous avons une fonctionnalité appelée ”Réservez maintenant » », explique Chao, « où un utilisateur peut aller sur notre site Web et demander une visite à domicile, presque comme s’il demandait une réservation de restaurant. En quelques clics, ils peuvent réserver une visite. »
En fait, une nouvelle tendance de la proptech — l’achat instantané, ou iBuying – étend cette philosophie à la demande à la vente d’une maison, un processus parfois interminable. Mais la vente aux acheteurs ne prend que quelques jours. Les entreprises font des offres rapides et basées sur des algorithmes, paient en espèces et vendent elles-mêmes des maisons — souvent en les rénovant au cours du processus.
Aujourd’hui, iBuying ne représente qu’une fraction de toutes les transactions immobilières, mais cela est sur le point de changer. Zillow et Redfin ont tous deux récemment dévoilé des armes iBuying: Zillow Offers et Redfin Now, respectivement. En 2018, Zillow Offers a acheté moins de 700 maisons, selon le New York Times, mais il prévoit d’augmenter cela jusqu’à 5 000 maisons par mois dans cinq ans.
« Nous pensons évidemment que les offres de Zillow vont être une entreprise massive”, a déclaré Jeremy Wacksman, président de Zillow, à Curbed.
Voici 10 autres sociétés de proptech — dont plusieurs iBuyers – qui changent le secteur de l’immobilier.
Opendoor
Emplacement: San Francisco
Ce qu’il fait: Cet iBuyer simplifie le processus d’achat et de vente de maisons, le rendant « aussi facile que l’achat et la vente de voitures”, selon le New York Times. La société achète des maisons en espèces, fermant généralement en 10 à 60 jours. Ensuite, il les revend via l’application Opendoor, soutenant les ventes avec une garantie de 90 jours: si l’acheteur ne l’aime pas, l’entreprise le rachètera. Actuellement, Opendoor achète et vend des maisons dans 20 villes allant de Phoenix à Los Angeles.
Knock
Emplacement: Seattle
Ce qu’il fait: C’est un autre iBuyer, comme Opendoor, mais il ne se contente pas d’acheter des maisons en espèces — la société aide les vendeurs à utiliser cet argent pour faire des offres sur les maisons de leurs rêves. (Les offres en espèces donnent aux acheteurs un avantage majeur en matière de négociation.) Les vendeurs peuvent emménager dans leur nouvelle maison avant que leur ancienne maison ne soit mise sur le marché. Knock gère également toutes les réparations et mises à jour de leur ancienne maison, en regroupant les coûts de réparation dans la nouvelle hypothèque du client.
Niido
Emplacement: Miami
Ce qu’il fait: Plus de 6 millions de personnes dans le monde louent sur les maisons via Airbnb, mais de nombreux propriétaires le désapprouvent, et dans certaines régions, c’est illégal. Pour éviter ces obstacles, Airbnb s’est lancé en affaires avec Niido, une société de développement qui conçoit des complexes d’appartements en pensant au partage de maisons. Niido Nashville, par exemple — qui dispose d’un patio sur le toit et d’un studio de yoga interne – accueille un mélange de résidents à long terme et de visiteurs à court terme dans ses unités 300 plus à tout moment. Les résidents de longue durée peuvent louer leur logement sur Airbnb jusqu’à la moitié de l’année, à condition qu’ils donnent au bâtiment un quart de leurs bénéfices.
Flip
Emplacement: New York
Ce qu’il fait: Cette société rationalise le processus de trouver une sous-location. Il est gratuit de répertorier les appartements sur le marché de Flip, et l’entreprise vérifie les antécédents des locataires potentiels, garantit le paiement des loyers en temps opportun et prépare des contrats de sous-location irréfutables afin que personne ne soit responsable des méfaits de son sous-locataire. Grâce à Flip Instant, l’entreprise prendra même immédiatement en charge les baux, trouvant des locataires pour des places libérées brusquement dans les 30 jours.
Évaluation Bowery
Emplacement: New York
Ce qu’il fait: Le le secteur de l’immobilier a connu une augmentation des MAV, mais Bowery Valuation, basée sur la côte Est, n’a pas complètement automatisé son processus. Au lieu de cela, l’équipe de 17 évaluateurs chevronnés de la société travaille avec son logiciel propriétaire pour produire des estimations fondées sur des données, éclairées par l’intuition d’experts. Le processus hybride a attiré des clients de haut niveau comme Capital One et Greystone.
Rentberry
Emplacement: San Francisco
Ce qu’il fait: Cette startup rationalise la location dans plus de 50 pays, en numérisant l’ensemble du processus. Cela signifie que les locataires partagent des informations personnelles, signent des baux et soumettent des demandes de réparation en ligne. Ils peuvent également louer des appartements à Paris, Rome, Budapest et dans des endroits plus reculés, si besoin. De plus, la société propose des ventes aux enchères de location transparentes qui empêchent les postes vacants et empêchent les loyers d’exploser inutilement.
Offerpad
Emplacement: Chandler, Arizona.
Ce qu’il fait: Vendre une maison via cet iBuyer commence par un formulaire simple. Quelle est votre adresse ? Vous avez des photos de votre maison? Sur la base de ces détails, la société — actuellement enracinée dans des marchés plus petits, comme Phoenix, Arizona. et Charlotte, Caroline du Nord – génère algorithmiquement une citation, vue invisible. (Avant d’acheter une maison, cependant, ils envoient un représentant pour vérifier son état.
« Nous cherchons à proposer une offre dans laquelle le propriétaire percevra un montant très similaire à ce qu’il percevrait dans une transaction traditionnelle”, a déclaré le cofondateur Jerry Coleman à Forbes, « notre marge étant ce qui serait versé à d’autres tiers”, y compris les entrepreneurs et les plombiers.
pied carré
Emplacement: New York
Ce qu’il fait: Pied carré associe des entreprises comme Casper et Instacart à des espaces de bureau — une tâche plus complexe qu’il n’y paraît. Premièrement, la direction de l’entreprise doit déterminer ce dont elle a besoin. SquareFoot a des outils en ligne pour vous aider: le Calculateur d’espace, par exemple, permet d’estimer la superficie requise en fonction du nombre d’employés d’une entreprise, du nombre de bureaux privés qu’elle souhaite, etc. Une fois que les clients ont un espace spécifique à l’esprit, les courtiers SquareFoot peuvent aider à le retrouver dans 18 villes, de New York à San Diego.
Flyhomes
Emplacement: Seattle
Ce qu’il fait: Les clients de Flyhomes n’ont pas à aligner un prêteur avant de faire une offre sur une maison. Au lieu de cela, cette société immobilière offre aux clients l’argent dont ils ont besoin. Une fois que le vendeur accepte, l’acheteur recherche ensuite un prêteur et achète la maison auprès de Flyhomes. Côté vendeur, Flyhomes offre une garantie convaincante: son équipe embellira et vendra une maison cliente en 90 jours, ou l’entreprise achètera la maison elle-même.
La Société We
Emplacement: New York
Ce qu’elle fait: Est—ce que La Société We
Entreprise — anciennement WeWork – une société immobilière ou une entreprise technologique? C’est un mélange des deux, la location de bureaux et d’espaces de coworking dans des villes du monde entier. À bien des égards, il fonctionne comme un propriétaire.
Ses dirigeants la positionnent cependant comme une entreprise technologique qui a rapidement évolué grâce à sa plate-forme numérique. La technologie joue certainement un rôle dans son activité; les clients peuvent réseauter et réserver des salles de conférence via l’application WeWork, et la société We a récemment acheté une plate-forme de données, Teem, qui suit et quantifie le comportement des utilisateurs dans les espaces WeWork.
La prochaine vague de Proptech
Qu’est-ce qui nous attend pour proptech ? Cela dépend en grande partie du marché du logement, qui est lié — mais pas complètement dépendant — à l’économie générale.
En termes de technologie à venir, cependant, Stephens de Zillow pense que les MAV deviendront plus spécifiques à l’emplacement. Son entreprise a récemment organisé un concours de science des données sur Kaggle qui a mis les participants au défi d’améliorer les algorithmes de Zestimate et a offert un grand prix d’un million de dollars. Les soumissions, rapporte Stephens, abordaient souvent le problème de la « modélisation hyper locale à l’échelle.”
La société publie des métriques de précision spécifiques à l’emplacement pour les Zestimates, et l’algorithme convient mieux à certains endroits que d’autres. (Il prospère à Washington D.C., par exemple, où l’erreur absolue médiane n’est que de 1,2% contre 1,9% à l’échelle nationale.)
Améliorer « Les évaluations de Phoenix, par exemple, ou du Montana rural, peuvent parfois être un problème tout à fait unique pour Phoenix et cette zone rurale du Montana”, explique Stephens. « Les solutions ne sont pas quelque chose que vous pouvez simplement appliquer à l’échelle nationale. »
À l’avenir, prédit Stephens, il n’y aura pas besoin d’un algorithme national. Au lieu de cela, le Zestimate et d’autres MAV ajouteront des éléments hyper-locaux à leurs modèles.
De son côté, la Chao de Redfin voit proptech se diriger vers ce qu’elle appelle la » solution complète. »
« Lorsque vous achetez ou vendez une maison, il y a beaucoup plus à faire accepter une offre ”, explique-t-elle. « Vous devez travailler avec votre agent pour trouver la maison et négocier une offre; vous devez aller trouver la compagnie d’assurance-titres; vous devez aller trouver une hypothèque. La plupart des gens doivent gérer tout cela par projet. »
Redfin espère devenir à terme un guichet unique, rapporte Chao, afin de pouvoir offrir une expérience d’achat de maison transparente.
Cela ne doit pas être confondu avec l’automatisation du travail des agents et autres professionnels de l’immobilier. Redfin n’a pas l’intention de le faire.
» L’immobilier est un service très personnalisé « , explique Chao. « la technologie pour rationaliser et se débarrasser de ce que le logiciel peut très bien faire, pour libérer du temps pour que les agents se concentrent sur les choses qui nécessitent une touche humaine. »
Images via les médias sociaux, les sites Web de l’entreprise et les personnes interrogées.
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