az ingatlan világ tele van zsargonnal. Ha új vagy a területen—és különösen, ha érdekel a nagykereskedelem—itt van egy kifejezés, amit tudnod kell: a szerződés átruházása. Rövid és egyszerű, te:

1. Keressen egy olyan ingatlant, amely jelentősen elmarad a piaci értéktől
2. Keressen egy másik vevőt—általában egy ingatlanbefektetőt—, aki hajlandó magasabb árat fizetni
3. rendelje hozzá a szerződést az új vevőhöz, aki aztán megvásárolja az ingatlant.

mi értelme ennek a gyakorlatnak? Az elsődleges értékesítési szezon során a befektetők szuper elfoglaltak, hogy minél több ingatlant zárjanak le. Szinte mindent meg akarnak szerezni, ami profitot termel. Az olcsó házak vadászata rengeteg időt foglal el-ezért inkább nagykereskedőkhöz fordulnak. Ezek a befektetők arra összpontosítanak, hogy jó ajánlatokat találjanak, és hagyják a flipping, a bérlés és más elemeket más profiknak. Forró piacon javasoljuk, hogy lovagoljon a viharon, és minél több ingatlanügyletet rendeljen hozzá.

Olvass tovább: a végső kezdő útmutató az ingatlan nagykereskedelemhez

A szerződés átruházása törvényes?

Igen-feltéve, hogy az eladóval kötött megállapodás feltételei megengedik.

a múltban a befektetők egyszerűen “John Doe és/vagy hozzárendeli”, mint a Vevő a szerződés alapján. Ez 2008-ig működött, amikor a bankok az ingatlan tulajdonában lévő (REO) ingatlanokra vonatkozó szerződésekben kifogásolni kezdték ezt a záradékot. A milage változhat az egyes lakástulajdonosok. A befektetők meglehetősen bashingot kaptak, így ez a záradék kényelmetlenné teheti az eladót.

egy megoldás: írja fel a megállapodást egy trust vagy LLC-vel, mint vásárlóval. A gazdálkodó egység használatával Ön átruházhatja azt egy másik befektetőre, mivel a szerződéses jogok a gazdálkodó egység alá tartoznak, nem pedig az egyénhez.

hogyan működik a szerződéses megbízás?

keressen egy motivált eladót

először értsük meg, mi a motivált eladó. Ez egy olyan személy, akinek gyorsan el kell adnia egy ingatlant. Általában valamilyen szorongás zajlik az életükben, például egy munkahely áthelyezése, vagy esetleg örökölt vagyonnal terhelik őket. Ne feledje, hogy hatalmas különbség van az eladni akarás és az eladás szükségessége között. Annak ismerete, hogy melyik kategóriába tartozik az eladó—ez segít abban, hogy tudja, hogyan kell kezelni a helyzetet.

• el kell adnom: “most el kell adnom ezt a házat, mert Marylandbe költözöm, hogy gondoskodjak a beteg anyámról, és nincs más családtagom a környéken.”
• szeretné eladni: “kíváncsi vagyok, hogy mit ér a házam, mert lehet, hogy jövőre eladom.”

az eladási igény forgatókönyvének határozott oka van. A másodikban puszta kíváncsiság van.

számos módja van a motivált eladók megtalálásának, mint például a dollár, az újsághirdetések, az internetes marketing és a direct mail marketing. Ha elkezdi kutatni az ingatlanmarketinget, sok lehetőséget talál—de győződjön meg róla, hogy ezeknek a stratégiáknak a kombinációját használja.

Szerezd meg a szerződést

számos megbízási szerződés sablon található az interneten; azonban—legalábbis—győződjön meg róla, hogy egy ügyvéd elolvasta és jóváhagyta a dokumentumot. Két oka van annak, hogy ez annyira kritikus.

1. kényelem a szerződés ismerete jogilag megalapozott
2. az a képesség, hogy ezt az ügyvédet tanácsadóként használja arra az esetre, ha peres eljárásban találja magát.

van egy kritikus szó, amelyet hozzá kell adni a hozzárendelési szerződéshez: “és / vagy hozzárendel.”Ez a három szó felhatalmazza Önt arra, hogy átruházza az ingatlant egy másik érdekelt vevőre, akit érdekel az ingatlan. (Feltétlenül olvassa el rendkívül figyelmesen az eladóval kötött adásvételi szerződést.) Amikor megkapja az aláírt Szerződést, most már méltányos érdeke van az ingatlanban, és van némi jogi helyzete abban, hogy mi történik.

ha az átcsoportosítás valóban megengedett, csatoljon a szerződésbe egy olyan rendelkezést, amely egyértelműen kifejti, hogy Ön, mint vevő, ingatlanbefektető, és hogy a szerződést új vevőre kívánja átruházni. Kérje meg az eladót, hogy kezdje meg a rendelkezést. Ez csökkenti annak valószínűségét, hogy az eladó kifogást emel az új vásárlóval szemben, és megpróbál visszalépni a megállapodástól. Biztosítsa őket arról, hogy továbbra is megkapják a megállapodás szerinti vásárlási összeget.

kapcsolódó: Virtuális nagykereskedelem: hogyan lehet nagykereskedelmi ingatlanokat bármely piacon messziről

szerződés benyújtása a címre

Ez a folyamat minden államban eltérhet, de általában van egy címcég vagy egy záró ügyvéd, amely címkeresést végez. A címkeresés ellenőrzi az ingatlan történelmi nyilvántartásait, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincsenek-e zálogjogok az ingatlanon. Fontos, hogy ne adjon el hibás címmel rendelkező ingatlant. A cím cég vagy a záró ügyvéd egy független harmadik fél bérelt, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az üzlet tisztességes megállapodott a szerződésben.

rendelje hozzá a szerződést a vevőhöz

igen: több marketing. Munka, hogy megtalálja a végfelhasználó, vagy engedményes, ijesztő lehet, de ha van egy szilárd vevő, akkor kezdődik a folyamat lezárása a tranzakciót.

amikor megtalálja a Vevőt, kérjen vissza nem térítendő komoly pénzt. Győződjön meg arról, hogy a megállapodás olyan nyelvet tartalmaz, amely kifejezetten a komoly pénzzel foglalkozik—például: “az engedményes megtéríti az engedményesnek az előre kifizetett pénzt.”Nem akarja, hogy az engedményes megszegje a megállapodást, ami azt eredményezné, hogy elveszíti komoly pénzét.

amikor a vevő letétbe helyezi a komoly pénzt, akkor tudja, hogy valódi érdeke van az ingatlanban, és hajlandó továbblépni. Ezt a díjat általában a címadó társaság vagy a záró ügyvéd tartja.

kap fizetett!

akkor kap fizetést, amikor a végfelhasználó átutalja az összeget az üzlethez. Ez a pénz fedezi azt, amit kijelentett, hogy hajlandó megvásárolni az ingatlant az eladótól, valamint a tranzakció megkönnyítéséért járó díjat.

például, ha azt mondta az eladónak, hogy 45 000 dollárért vásárolja meg a házat, majd 50 000 dollárért eladta az ingatlan iránti érdeklődését a Vevőnek, akkor a megbízási díja 5000 dollár.

Megjegyzés: soha ne hivatkozzon a hozzárendelési díjra kereső díjként. Ez két nagyon különböző dolog.

kapcsolódó: Az Ultimate Guide to Using Direct Mail Marketing to Grow Your Real Estate Business

egyéb megfontolások

általános gyakorlat, hogy a megbízásokat csak 5000 dolláros vagy annál kevesebb nyereségre végzik. De ha jól érzi magát az eladóval és a vevővel, akkor sokkal magasabb díj ellenében szerződést köthet.

abban az esetben, ha nem érzi jól magát a tranzakció összes felével, a kettős (vagy egyidejű) Bezárás anonim módon tartja a tranzakció mindkét lábát. Ne feledje: nem minden címcég vállalja, hogy kettős zárást hajt végre, ezért ezt előre meg kell vitatni.

a szerződés hozzárendelése nem végezhető el minden tranzakción. A HUD homes, a REOs és a felsorolt ingatlanok számos akadályt jelentenek az ilyen típusú tranzakciókhoz. Sok Reo tulajdonsággal a hitelező biztosítja, hogy van egy fűszerezési időszak—általában 90 nap—, mielőtt viszonteladná az ingatlant. De mint láthatja, van néhány egyértelmű előnye a nagy fizetésnapokra vonatkozó szerződéses megbízásnak.

befektetők: rendeltél már szerződést? Bármilyen kérdése van ezzel a folyamattal kapcsolatban?