L’acquisto di un condominio può essere un buon investimento per alcuni e uno cattivo per gli altri. Così come si fa a determinare se è una buona idea per te? Facendo alcuni calcoli e rispondendo ad alcune domande.
In primo luogo, è necessario stimare con precisione l’affitto annuale che si può ricevere, così come le spese che dovrete sostenere. Le spese possono includere tasse immobiliari, assicurazione, manutenzione e riparazioni, nonché spese legali se è richiesto uno sfratto, costi pubblicitari per ottenere inquilini e costi di riparazione se un inquilino danneggia la proprietà.
Per saperne di più sui fattori da considerare quando si acquista un condominio, leggere John Reed “Come iniziare a investire nel settore immobiliare.”
Fai i conti: un esempio di investimento condominiale
Diamo un’occhiata a un esempio:
Trovi un condominio che vende per 5 55.000 e puoi pagare in contanti. Si affitterà per $750 al mese ($9.000 all’anno). A prima vista, che rappresenta un rendimento del 16,4% ($9.000 diviso per $55.000). Ma prima di arrivare troppo eccitato, è necessario fattore di queste spese:
- le tasse immobiliari sono $1.000 all’anno
- Assicurazione è di $400 all’anno
- Si stima circa $300 all’anno in manutenzione e riparazioni
- Il condominio sarà libera di circa un mese all’anno (per un costo di $750 per anno)
- Ogni volta che è vacante, avrete bisogno di spendere in pubblicità (ad un costo di $150 all’anno)
- Si stima che uno su ogni cinque anni si potrebbe avere una brutta esperienza e incorrere in spese legali e ulteriori costi di riparazione di circa 5.000 dollari (che sarebbe di circa $1.000 all’anno)
Quei costi totale 3.600 dollari all’anno (o circa $300 a mese). Il tuo affitto netto è ora $5.400 (minus 9.000 meno $3.600), che rappresenta un rendimento netto di noleggio del 9,8%, che è ancora un rendimento interessante.
Oltre al flusso di cassa, si arriva a partecipare alla valutazione del valore della proprietà. Se ti aspettavi che gli immobili aumentassero di circa il 3% all’anno, nel primo anno il tuo condominio apprezzerebbe da 5 55.000 a 5 56.650, per un guadagno di $1.650.
Se non puoi pagare in contanti e devi finanziare la proprietà, dovrai anche calcolare il costo degli interessi. Per gli investimenti immobiliari, piano di mettere 20-25% verso il basso per qualificarsi per il prestito. Nello scenario di cui sopra, diciamo che si mette il 25% verso il basso ($13.750) e finanziare il restante 75% ($41.250) ad un tasso del 7% in 30 anni. Il vostro pagamento sarebbe $274 al mese.
Quando aggiungi il tuo pagamento di $274 al mese e le spese stimate calcolate sopra, di circa $300 al mese, ottieni 5 574 al mese di spese stimate. Con affitto previsto di 7 750 al mese, questa proprietà sarebbe ancora fornire flusso di cassa positivo, e sulla base di questi numeri sarebbe probabilmente un buon investimento.
Altri fattori: Condo Assessment and Association Fees
Dovrai anche scoprire se il condominio che stai considerando ha commissioni associative e quanto spesso potresti dover pagare le valutazioni, che sono spese sostenute per coprire le aree comuni della proprietà condominiale. Le valutazioni potrebbero includere paesaggistica, parcheggio e garage riparazioni e manutenzione, miglioramenti all’esterno dell’edificio, e le spese associate a tutte le aree comuni come una lobby principale o ingresso. Queste spese dovrebbero essere presi in considerazione nella vostra stima di spesa prima di calcolare il ritorno stimato sul vostro investimento condominio.
Prima di effettuare qualsiasi investimento immobiliare devi anche valutare quanto siano realistiche le tue ipotesi. Ecco alcune domande aggiuntive da considerare nel determinare se un acquisto di condominio sarà un buon investimento:
- Il tuo condominio si trova in un’area in cui le proprietà in affitto sono richieste, ad esempio vicino a un college?
- Si trova in un’area che sta diventando meno popolare o più popolare?
- Un importante datore di lavoro nella zona potrebbe chiudere e causare il declino della domanda di noleggio?
- Potrebbe essere costruito un nuovo condominio nelle vicinanze, lasciando il tuo bisogno di costosi miglioramenti per competere?
Il saldo non fornisce servizi fiscali, di investimento o finanziari e consulenza. Le informazioni vengono presentate senza considerare gli obiettivi di investimento, la tolleranza al rischio o le circostanze finanziarie di qualsiasi investitore specifico e potrebbero non essere adatte a tutti gli investitori. I risultati passati non sono indicativi di risultati futuri. Investire comporta rischio compresa la possibile perdita del capitale.