Investire in affitti unifamiliari, o SFR immobiliare, è stata a lungo un’alternativa popolare ai mercati pubblici. Poiché i rendimenti SFR non sono in genere correlati al mercato azionario, possono essere interessanti per una vasta gamma di investitori che cercano di ridurre la loro esposizione al mercato pubblico.
Case unifamiliari sono la forma più comune di abitazioni negli Stati Uniti. Dei circa 140 milioni di unità abitative negli Stati Uniti, circa 90 milioni sono case unifamiliari. Ci sono più di 15.8 milioni di unità SFR, che costituiscono circa un terzo del patrimonio immobiliare degli Stati Uniti e circa l ‘ 11% del patrimonio immobiliare degli Stati Uniti.
Qui diamo uno sguardo più da vicino gli affitti unifamiliari e come si inseriscono nel panorama più ampio degli investimenti immobiliari.
Che cosa è SFR nel settore immobiliare?
Gli affitti unifamiliari, o SFRs in breve, sono case unifamiliari che vengono affittate agli inquilini. I potenziali affittuari sono attratti da case unifamiliari perché sono generalmente più grandi di unità plurifamiliari, situate in aree più suburbane, hanno accesso allo spazio esterno e nel complesso rappresentano molto di ciò che una famiglia con bambini può cercare.
Dal picco della proprietà della casa nel 2004 al 2018, il numero di coppie sposate con figli che possedevano case è diminuito di 2,7 milioni, mentre il numero di affitti è aumentato di 680.000. Questi cambiamenti significano che il numero di coppie sposate con figli che possedevano case è diminuito di 2,7 milioni, mentre il numero di affitti è aumentato di 680.000.
Qual è la strategia per investire nel settore immobiliare SFR?
Investire in SFR immobiliare è popolare sia tra gli investitori retail e istituzionali. In generale, queste proprietà fanno soldi dal loro reddito operativo netto, che è l’affitto meno le spese operative.
L’idea è quella di acquistare una casa, affittarla, raccogliere reddito e poi vendere la proprietà in seguito lungo la linea. Gli investimenti SFR consentono agli acquirenti di beneficiare della potenziale crescita degli affitti e dell’apprezzamento dei prezzi delle case, che a loro volta dipendono da fattori quali posizione, tipo di unità, condizioni dell’unità, servizi, fascia di prezzo e dinamiche di mercato. Anche il controllo delle spese operative come i costi di gestione, i costi di riparazione e i costi di manutenzione è una componente critica dell’investimento.
Questa strategia offre agli investitori al dettaglio la possibilità di sfruttare le loro conoscenze locali e la loro presenza per la gestione operativa. La sua popolarità tra gli investitori al dettaglio ha portato il mercato ad essere molto frammentato. È dominato da investitori “mom e pop” che possiedono tra le proprietà 1-10 e rappresentano circa l ‘ 88% della proprietà unitaria di SFR.
Dalla Grande Recessione, c’è stato un aumento dell’interesse istituzionale nella classe di attività. Mentre la classe di attività è ancora dominata da investitori più piccoli, si stima che gli attori istituzionali con oltre 2.000 case possedano circa l ‘ 1% delle unità SFR.
Le società di gestione professionale e il progresso tecnologico hanno permesso di gestire portafogli di SFR su larga scala in modo economico.
In che modo SFR è stato influenzato dalla pandemia di COVID-19?
SFR è una delle poche asset class che ha effettivamente visto una crescita della domanda dall’inizio della pandemia. La domanda di portafogli unifamiliari, definiti come cinque o più case, è salito alle stelle nel mese di aprile 2020 del 650%.
Ci sono molte ragioni per questo marcato aumento della domanda:
- Le proprietà SFR offrono agli affittuari i vantaggi di avere una distanza tra i vicini e un cortile per l’accesso esterno privato, che sono caratteristiche preziose per gli sforzi di allontanamento sociale.
- A maggio, il tasso di disoccupazione dell’economia statunitense era del 13,3%. La domanda di affitti aumenterà solo come perdita di lavoro, prestiti auto e debito degli studenti indurrà le famiglie a prendere in considerazione o richiedono alloggi più accessibili.
- Poiché alcune famiglie cercano quartieri a densità inferiore e residenze unifamiliari dal punto di vista dell’affitto, il mercato SFR si espanderà probabilmente nei trimestri successivi.
- Lavorare da casa è diventato più diffuso e la proprietà della casa per le famiglie singole è più lontana, rendendo gli SFRs più attraenti per gli affittuari.
- Gli SFRS tendono ad ospitare famiglie o gruppi di adulti che potrebbero essere compagni di stanza. Questo aumenta la probabilità che SFRS casa più di un adulto che lavora e di conseguenza, c’è una maggiore possibilità che l’affitto viene pagato in tempi difficili.
- La pandemia ha accelerato il passaggio dagli appartamenti agli SFRS, specialmente per i millennial più anziani con famiglie.
Cosa rende gli immobili in affitto unifamiliari un investimento potenzialmente interessante?
Anche prima dell’inizio della pandemia di COVID-19 all’inizio del 2020, alcuni fattori economici e demografici si sono uniti per rendere gli affitti unifamiliari una classe di attività potenzialmente attraente. Ecco alcune delle tendenze importanti che abbiamo osservato:
Preferenza per il noleggio rispetto all’acquisto
Millennials e boomers hanno mostrato una maggiore preferenza per il noleggio. Infatti, nei primi tre trimestri del 2019, i tassi di locazione sono aumentati di 4,5 punti percentuali tra le famiglie di età compresa tra 35-44 e 5,3 punti percentuali tra le famiglie di età compresa tra 45-54. In particolare, anche tra le famiglie di età compresa tra 55 e 64 anni, la quota di affittuari è aumentata di 4,2 punti percentuali in questo periodo.
Tra la fascia di età millenaria, che è la più grande fascia di età vivente negli Stati Uniti, c’è stata una tendenza verso la proprietà della casa successiva e una maggiore propensione all’affitto. Il noleggio consente alle persone di essere “asset-light” e, quindi, di avere uno stile di vita più mobile che consente la mobilità dei viaggi e dell’occupazione.
La proprietà della casa è diventata sempre più insostenibile
È interessante notare che le indagini sull’opinione pubblica indicano che la maggior parte degli affittuari è soddisfatta delle loro attuali situazioni abitative, ma desidera ancora possedere case. Questa è un’indicazione di quanto profondamente radicata la nozione di possedere la propria casa è nella psiche americana.
Con i prezzi delle case che aumentano più velocemente dei salari in circa l ‘ 80% dei mercati statunitensi, molte persone affittano per necessità. Gli aumenti dei prezzi delle case, più limitato l’accesso al credito, e alti livelli di debito prestito agli studenti hanno reso la proprietà della casa inaccessibile a molti. L’incapacità di essere in grado di permettersi case è diventato un problema più grande nelle grandi aree metropolitane dove c’è una maggiore concentrazione di opportunità di lavoro. In queste aree, i vincoli fondiari e l’attività di costruzione in ritardo hanno generalmente portato a significativi aumenti dei prezzi delle case. Queste tendenze hanno reso difficile per molti considerare la proprietà della casa fino a più tardi nella loro carriera, quindi l’aumento della domanda di affitti.
Gli affitti di SFR real estate sono in aumento nel tempo
Il ritmo costante di crescita delle locazioni unifamiliari è degno di nota date le forti fluttuazioni dello stock di locazioni unifamiliari in un periodo di cinque anni dal terzo trimestre del 2014 al terzo trimestre del 2019. Gli affitti per case unifamiliari sono state salendo costantemente. C’è stato un aumento del 3% anno su anno dell’affitto addebitato per SFR.
Mancanza di affitti a prezzi moderati, ma forte domanda
L’offerta di immobili in affitto è aumentata insieme alla domanda, ma le nuove attività di costruzione residenziale sono rimaste in ritardo. Inoltre, l’attività di costruzione che si è verificata è stata in gran parte focalizzata su affitti a prezzi più elevati, con conseguente carenza di affitti a prezzi moderati. Gli affittuari oggi hanno redditi più alti e hanno maggiori probabilità di essere famiglie con bambini rispetto al passato, il che implica un aumento della domanda di appartamenti di fascia più alta e di case unifamiliari.
Un punto di forza chiave di una strategia SFR è la flessibilità offerta da queste attività generatrici di reddito. A differenza di una proprietà plurifamiliare, un portafoglio di SFRs può essere venduto in tutto o in parte. Le vendite stesse possono essere a un proprietario di abitazione individuale o ad un altro investitore. Ciò significa che la strategia di vendita e i tempi specifici per un portafoglio possono essere regolati in risposta alle dinamiche di mercato.
Nel complesso, c’è una crescente necessità di affitti a prezzi moderati negli Stati Uniti che è stata accelerata dalla pandemia di COVID-19. Gli affitti unifamiliari possono aiutare a fornire alle famiglie un’opzione conveniente per vivere in una casa unifamiliare nei sobborghi che circondano le aree metropolitane ad alta occupazione seguendo le linee guida di allontanamento sociale.