Quando Brady Hanna compiuto 30 anni, ha deciso che era il momento di iniziare a costruire reddito passivo.

Sei anni dopo aveva 12 porte, che gli stavano incassando circa $7,700 / mese.

Concesso, non è tutto profitto. Il suo utile netto in un dato anno? Circa 40.000 dollari.

Ecco esattamente quello che ha fatto per costruire quel portafoglio.

All’inizio

“Mi ero imbattuto in BiggerPockets e ho iniziato ad assorbire quante più informazioni possibili. Ho fatto domande sui forum e ho iniziato ad ascoltare i podcast ogni volta che potevo”, mi ha spiegato Brady.

Quanto seriamente ha preso la sua educazione investire immobiliare?

“Ho installato un altoparlante Bluetooth nella mia doccia e bagno, così ho potuto ascoltare il podcast quando stavo facendo la doccia e andare in giro la mattina. Nel corso degli anni, ho ascoltato ogni podcast più volte e ottenere sparato ogni volta che sento un nuovo episodio.”

Questa è dedizione.

“Per la mia prima proprietà, volevo seguire tutte le cose che avevo imparato e stavo cercando proprietà che colpissero la regola del 2%.”

Ora, vale la pena ricordare che non tutti sono d’accordo nel seguire la regola del 2%. Ho le mie ossa da raccogliere con esso, ma questa è un’altra storia. O articolo. Va beh.

Brady trova un duplex pronto per il trasloco in vendita a Grandview, Mo., che è a sud di Kansas City. Stimando gli affitti lordi a $1,100 / mese, ha pagato $55,000 per questo.

Per finanziarlo, Brady si è assicurato un prestito da una banca della comunità locale, usando i soldi risparmiati dal suo lavoro 9-5 per l’acconto. “Ho messo giù un acconto del 20% ed ero spento e funzionante.”

Early Lessons in Property Management

” Ho pensato di essere più intelligente del sistema e ho pensato di autogestirmi per salvare le tasse del gestore della proprietà.”

Ogni volta che prendi un caso di compiaciuto e pensi di battere il sistema, questo è un buon momento per fare una pausa per un buon vecchio auto-riflesso. Non che avrei mai scoraggiare chiunque di gestire i propri affitti-se sono pronti a mettere nel tempo e imparare le competenze necessarie per farlo.

Brady pubblicizzato le unità in affitto, poi prontamente lasciato la città per due giorni per una fiera attraverso il suo lavoro di giorno. Nel corso di quei due giorni lavorativi occupato, ha ricevuto non meno di 60 telefonate da potenziali affittuari.

” Dopo la prima settimana di guida verso la proprietà più volte per le proiezioni, ho visto una società di gestione immobiliare sul lato dell’autostrada e rapidamente tirato su, entrò e li assunse sul posto.”

Ti sembra che abbia saltato un passo importante lì? Dovrebbe.

“Non ho esaminato questa società di gestione immobiliare. Ho solo pensato che dal momento che erano vicini alla mia proprietà in affitto, avrebbero fatto un buon lavoro.”

Se vi siete mai chiesti circa il primo segno che una società di gestione immobiliare deve sostituire, prestare attenzione qui.

“La comunicazione è stata una lotta. Era come tirare i denti solo ottenere informazioni fuori di loro e cercando di rimanere nel ciclo su quello che stava succedendo con la proprietà.”

Questo è il suono di prefigurazione, per tutti voi major non inglesi.
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Proprietà #2, Proprietà #3

Dopo alcuni mesi di raccolta degli affitti, Brady decise che essere un proprietario era tutto ciò che pensava sarebbe stato.

“Ho tirato fuori un equity 50.000 home equity line of credit (HELOC) contro la mia residenza personale, utilizzando la mia banca locale. Ho usato $36.000 per acquistare una proprietà unifamiliare attraverso una vendita a breve a South Kansas City. La proprietà aveva bisogno di repairs 7.000 in riparazioni.”

Se hai mai comprato una proprietà con denaro contante, sai quanto sia più facile negoziare un buon affare. Meglio ancora, Brady evitato di pagare pesanti tasse di prestito denaro duro per comprare e rinnovare la proprietà.

Ha eliminato rapidamente le riparazioni e affittato la casa per 8 850/mese. Da lì, è stato semplice per garantire un mutuo a lungo termine, che ha usato per rimborsare il suo HELOC.

“Casa #3 Ho comprato un sito di aste online per cash 23.000 contanti (di nuovo, usando il mio HELOC). Ho messo 2 27.000 nella proprietà nel giro di tre mesi.

“Ho pensato, amico, questa cosa di noleggio è facile!”

Tutti i polli tornano a casa per posarsi

Se ci fosse mai uno spunto per qualcosa di andare storto, che deve essere.

“In questo periodo, ho iniziato a incorrere in un sacco di problemi con la mia società di gestione immobiliare.”

Non è esattamente un colpo di scena, vero?

Il suo gestore di proprietà out-to-lunch stava iniziando a costargli soldi seri. Un inquilino nella sua proprietà originale, il duplex, ha saltato la città nel cuore della notte. Ciò lo ha lasciato con due unità vacanti (su quattro), poiché la sua proprietà più recente era ancora in fase di ristrutturazione.

Ha chiamato il proprietario della società di gestione immobiliare e li ha licenziati.

Armato di esperienza di prima mano che aveva bisogno di fare un lavoro migliore di screening gestori di proprietà, è tornato al tavolo da disegno. “Ho chiesto consigli su BiggerPockets per un gestore di proprietà stimabile. Ho intervistato un paio di candidati e assunto il nostro nuovo gestore di proprietà un paio di settimane più tardi e non sono tornato indietro.”

La nuova società ha riempito la sua unità vacante nel duplex, quindi ha affittato la sua famiglia single appena finita per 8 875.

Da lì, è stata una semplice questione di ottenere un mutuo sulla proprietà e pagare il suo HELOC ancora una volta.

Costruire un portafoglio e una strategia in evoluzione

Brady ha utilizzato la stessa strategia per finanziare le prossime sette proprietà del suo portafoglio: comprare e rinnovare con denaro dal suo HELOC e risparmi, affittarlo, ottenere un mutuo.

O non ottenere un mutuo, se può farne a meno. “Ho preso il reddito dagli affitti e ho rimesso tutto nel business, pagando il capitale sulle case. Ora ho un totale di 12 unità e ho solo debiti su tre proprietà, usando questa tecnica.”

Quando ho chiesto a Brady cosa è cambiato man mano che ha maturato esperienza, non ha esitato.

“Originariamente, ho investito in B – e quartieri di classe C. Non sono in “zone di guerra” e hanno una criminalità relativamente bassa; sono quartieri della classe operaia.

“Ma man mano che il mio portafoglio è cresciuto, mi sono concentrato sui quartieri B+, poiché sono meno transitori e c’è meno fatturato.”

Perché? Perché i fatturati sono ROI-killer, che è il motivo per cui la ritenzione inquilino è così importante per i proprietari.
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Cuscini di cassa del padrone di casa

Ho chiesto a Brady quali consigli e take away avrebbe offerto ad altri investitori in affitto.

“Consiglio vivamente di avere un fondo di riserva in atto, come non si sa mai quando un brutto mese o un paio di mesi sta per colpire il vostro portafoglio.”

Fin troppo vero. Si scopre Brady non ha appena pagato la maggior parte del suo debito ipotecario, ma ha anche messo da parte forti riserve di cassa.

Un esempio recente? Non aveva uno, non due, ma tre forni falliscono nel mese di novembre. Ad un costo medio di sostituzione di ap 2.000 a testa, che sarebbe stato un colpo disperato per qualcuno senza un cuscino di cassa liquido.

Ecco un altro esempio:

“Una delle nostre proprietà in affitto aveva una piccola perdita non rilevabile dietro il lavandino per un lungo periodo di tempo, causando la formazione di muffa dietro il muro. Abbiamo finito per lasciare gli inquilini fuori dal contratto di locazione, assumendo una società di bonifica di stampi che ha anche trovato amianto dietro il muro, assumendo una società di abbattimento dell’amianto e poi ricostruendo il muro della cucina.”

Quel set di riparazioni, iniziato con una piccola perdita, costò a Brady Bra 10.800 e quattro mesi di affitti persi.

Consiglio finale: Rete!

Brady ha spiegato che mentre il mercato immobiliare di Kansas City si è riscaldato, ha dovuto fare sempre più affidamento sulla sua rete per trovare offerte, piuttosto che sulla MLS.

“Vai su Facebook e cerca gruppi di investitori nella tua zona. A Kansas City da solo, ci sono più di cinque gruppi di investitori immobiliari locali che ho aderito dove le persone stanno pubblicando offerte per tutto il tempo con uno sconto.

“Fai rete con altri investitori nei gruppi meetup, nei club REI e parla con persone che conosci sul settore immobiliare, perché non sai mai da dove verrà il tuo prossimo affare!”

Sai cosa dicono: il tuo patrimonio netto è direttamente correlato alla tua rete. Fai crescere la tua rete nel settore immobiliare e le tue opportunità cresceranno accanto ad essa.

Cosa viene dopo

Nel frattempo, Brady non ha fretta di ritirarsi dal suo lavoro di giorno. “Ho intenzione di’ andare in pensione’ dal mio lavoro a tempo pieno quando ho 50 anni. Mi piace quello che faccio al mio lavoro, ma voglio andare in pensione quando sono ancora abbastanza giovane per godere di essere attivo nella mia pensione.”

Qualche obiettivo finanziario prima di allora, Brady?

” Sto cercando di costruire un reddito passivo di almeno $10.000/mese in modo da poter usare le mie capacità per aiutare gli altri. Ho intenzione di prendere un anno di riposo ‘lavoro,’ passare il tempo con la mia famiglia, chiesa, pesca, golf, e lavorare fuori. Una volta che sto impazzendo, ho intenzione di aiutare gli altri a investire nel settore immobiliare e concentrandomi su investimenti immobiliari su larga scala mentre passo il tempo a dare una mano nella mia chiesa.”

Non ti conosco, ma penso che Brady abbia qualcosa qui, con tutta questa strategia di investire-in-affitti-e-pensione-giovani.

Qual è la tua strategia per la costruzione di reddito passivo? Come hai intenzione di raggiungere l’indipendenza finanziaria? Qualche consiglio o curiosità da condividere?

Pesare sotto!