Le concessioni di affitto stanno facendo un ritorno in alcuni dei principali mercati degli appartamenti della nazione mentre i nuovi sviluppi multifamiliari entrano nella loro fase di leasing. Nei mercati più lenti, le concessioni fanno parte della vita di tutti i giorni per i gestori di proprietà.

Questo articolo basato sui dati esplora i tipi di concessioni di affitto, i pro ei contro degli sconti, il rapporto tra concessioni e altri fondamentali di mercato e quando dovrai offrire concessioni per rimanere competitivo.

Che cos’è una concessione in affitto?

Quindi cos’è esattamente una concessione? In poche parole, una concessione è qualsiasi ” riduzione del prezzo, dell’affitto o di altri benefici forniti a un inquilino o acquirente come incentivo all’acquisto o alla locazione1.”

Mentre ci sono molti modi per essere creativi con le concessioni di affitto, due tipi sono più comuni nel settore degli appartamenti.

Metodo A: offerte di tipo “First month free”, in cui la concessione viene assegnata tutte in una volta.

Metodo B: Uno sconto di affitto distribuito uniformemente su un periodo di tempo (in genere il periodo di locazione iniziale).

Entrambi i metodi di concessione possono comportare lo stesso identico sconto. Diciamo, ad esempio, che sei un padrone di casa che lascia un’unità abitativa a $1.200 al mese per un contratto di locazione di un anno. Dare una concessione di off 100 di sconto sull’affitto di ogni mese (affittuario A), o un mese gratuito all’inizio del contratto di locazione (Affittuario B), comporterebbe la stessa identica quantità di affitto pagato nel corso del contratto di locazione di un anno: $13.200.

Affittuario A:

(lease 1.200 locazione affitto) – (concession 100 concessione) = rent 1.100 affitto effettivo
(rent 1.100 affitto effettivo) x (12 mesi) = $13.200

Affittuario B:

(lease 1.200 lease rent) x (11 mesi) = $13.200

Mentre entrambi gli scenari hanno la stessa quantità di affitto pagato, hanno implicazioni molto diverse sul comportamento del locatario e il dialogo interno quando arriva il momento di rivedere.

Concessioni e la psiche affittuario

È passato un anno nella tua proprietà e l’affittuario A e l’Affittuario B devono rinnovare i loro contratti di locazione o andare avanti.

L’affittuario A sta rivedendo la tua lettera di rinnovo che offre un contratto di locazione annuale a $1,248 / mese-un aumento del 4% rispetto al “tasso di mercato” di $1,200, che è in linea con le prestazioni del mercato degli appartamenti locali. Ma l’affittuario A vede un aumento di $148 sul controllo di $1.100 che hanno scritto ogni mese — questo è un aumento del 13,5% nella loro mente. Essi potrebbero essere tentati di dare il vostro personale di gestione della proprietà un momento difficile-o decidere di spostare fuori e cercare una nuova concessione altrove.

Ora Affittuario B sta guardando la loro offerta di rinnovo. La loro offerta month 1,248 / mese sembra molto ragionevole, considerando che sono abituati a pagare 1 1,200 al mese. È improbabile che un tale aumento nominale li conduca attraverso il fastidio di trasferirsi in un’altra comunità di appartamenti finché il personale di gestione della proprietà si è preso cura di loro.

A meno che, naturalmente, si dispone di una tramoggia affitto professionale che vive nel vostro edificio. Questi inquilini possono eseguire un ‘midnight move-out‘, perdendo il loro deposito — se ce n’era uno — e trasferirsi in un nuovo edificio al fine di garantire un nuovo affare di tipo “primo mese libero”.

Per evitare ciò, alcuni gestori di appartamenti premieranno gli affittuari di ruolo con un aumento dell’affitto leggermente inferiore — o anche un aggiornamento dell’unità — se sono stati un inquilino di qualità che paga in tempo e non causa problemi con il personale o altri residenti.

Implicazioni sull’acquisto o sul rifinanziamento

Quando si sottoscrive una proprietà per un prestito, i creditori sono interessati a quanto reddito produce un asset e quanto reddito può produrre in modo ottimale. Le concessioni aggiungono un ulteriore livello all’equazione.Quando si sottoscrive il flusso di cassa netto in un’attività, le concessioni vengono in genere sottratte dal reddito da locazione lordo al fine di determinare il reddito da locazione netto, che fattori anche in cose come il posto vacante e l’affitto non pagato che è considerato “non riscuotibile”.

Le concessioni possono essere raggruppate in tre diverse categorie: Concessioni di leasing, concessioni di marketing e concessioni “bandiera rossa”.

Concessioni di locazione: sconti offerti nel prodotto di appartamento di nuova costruzione durante la fase di locazione come meccanismo per aiutare a raggiungere rapidamente l’occupazione stabilizzata (circa il 90%). Queste concessioni di un dente non sono generalmente di preoccupazione per i creditori fintanto che c’è una forte velocità di leasing e che chiedere gli affitti sono ben supportati dal mercato.

Concessioni di marketing: potresti anche trovare concessioni in una vecchia classe B o Classe C opportunità di investimento. Questi sono spesso più di un gioco di marketing in quanto gli affitti presso la proprietà possono essere leggermente al di sopra dei tassi di mercato. La “concessione” porta i tassi più in linea con il mercato. Questi tipi di concessioni sono di solito di alcuna preoccupazione — ancora una volta, fino a quando la proprietà è ben occupata e gli affitti sono supportati dal mercato.

Concessioni “bandiera rossa”: i creditori potrebbero iniziare a esprimere qualche preoccupazione quando si sta cercando di acquistare o rifinanziare una proprietà con affitti in linea con la concorrenza di mercato, ma per qualsiasi motivo, ha concessioni in corso per mantenere la proprietà occupata. Generalmente questa è una bandiera rossa che ci sono problemi più grandi in corso.

Qualunque sia la tua posizione particolare sulle concessioni nella tua proprietà, fai attenzione a notare chiaramente tutte le attività di concessione sul tuo rent roll. Renderà la vita più facile per i potenziali acquirenti e finanziatori.

Market Case Study — Concessioni in città

Basta parlare, esaminiamo alcuni numeri. Vedremo l’impatto che i fondamentali del mercato hanno sulle concessioni a Manhattan perché è un mercato ampio e competitivo con una solida pipeline di sviluppo. Mentre non è un mercato noto per l’uso diffuso di concessioni, una serie di dati coerenti getta luce su alcuni comportamenti interessanti.

(Nota: In questa serie di dati, forniti da Douglas Elliman e Miller Samuel Inc., una’ concessione ‘ include rinunce di tassa di mediatore – un altro tipo di sconto di affitto effettivo che succede quando il proprietario di proprietà paga la tassa di mediatore locativo. Questa tassa può colpire il 15% dell’affitto annuale a Manhattan e in alcune parti più trendy di Brooklyn. Una metodologia sui dati nei grafici qui sotto può essere trovata qui.)

La quota di contratti di leasing Manhattan con concessioni appena firmati è rappresentata dalla linea blu sottostante.

Si noti che queste concessioni variano a seconda della stagione. Durante i mesi invernali-mesi storicamente impopolari per muoversi ins / out-vediamo che la quota di contratti di locazione con concessioni aumento. Durante la tarda primavera e l’estate mesi-la tipica stagione di leasing-vediamo il tasso di concessioni drop off.

Facciamo un passo indietro ed esaminiamo il ciclo multifamiliare più grande (la linea di tendenza lineare). Vediamo un aumento complessivo dell’uso delle concessioni a Manhattan mentre la pipeline di sviluppo multifamiliare inizia a fornire un flusso costante di nuove unità dopo aver preso una pausa durante gli anni recessivi.

È possibile ottenere un senso della correlazione tra concessioni e costruzione. Questo grafico esamina la relazione apparente tra l’inventario appartamento quotazione e quota di nuovi contratti di locazione con concessioni.

Le due serie si allontanano l’una dall’altra negli ultimi mesi sul lato destro del grafico. Il calo delle concessioni può essere spiegato dalla stagione estiva del leasing. Se l’elenco inventario continua ad aumentare per tutto l’autunno e l’inverno — che dovrebbe dato che un previsto 17.000 nuovi NYC appartamenti saluto prospettiva di inquilini per la prima volta nel 2017 — ci si può aspettare di vedere un picco significativo della quota di contratti di locazione con concessioni di affitto attività rallenta durante il mese più freddo e c’è una pletora di nuove unità tra cui scegliere.

Ma il mercato fondamentale con la correlazione apparentemente più vicina al tasso di concessioni a Manhattan sembra essere il tasso di posti vacanti.

Con l’aumento dei tassi di posti vacanti, aumenta anche il tasso di concessioni — a quello che sembra essere un ritardo di due o tre mesi nel caso di Manhattan.

Un rapido sguardo ad alcuni altri mercati

Mentre ci sono molti dati disponibili sui fondamentali del mercato a New York, ci sono molti mercati in cui le concessioni sono molto più popolari.

ALN Multifamily Data, che tiene traccia di oltre 100.000 proprietà in tutta la nazione, è stato così gentile da fornirci alcune informazioni sulla prevalenza delle concessioni nei 20 mercati più grandi che tracciano. Ecco come appare:

Le proprietà in questi mercati offrono concessioni che in media equivalgono a uno sconto del 5,25% sul ‘market rent’. In generale, i mercati in cima a questa lista hanno problemi di crescita della popolazione / lavoro (come Tucson) o un eccesso di offerta di costruzione di appartamenti (come Houston). O forse a loro piace solo usare le concessioni come strumento di marketing, come sembra essere il caso di Las Vegas, una città con il secondo più alto tasso di concessioni (35%), ma il secondo più basso importo di affitto concesso (4%). Non è una sorpresa che mercati forti e primari come Miami e Los Angeles cadano in fondo alla lista.

In sintesi

Speriamo che ti sia piaciuto il viaggio esaminando le concessioni di affitto. Ecco alcuni suggerimenti da tenere a mente.

• Le concessioni sono uno strumento efficace per aiutare a stabilizzare una nuova proprietà durante la sua locazione iniziale.
• Per le proprietà stabilite, le concessioni tendono ad essere uno strumento di marketing per convincere gli affittuari che stanno ottenendo un accordo, quando in realtà il loro affitto finisce per essere valore di mercato.
• Se la concorrenza di mercato principale sta offrendo concessioni, si rischia di dover partecipare al gioco.
• Prendere in considerazione dando una concessione fuori l’affitto del primo mese invece di diffonderlo nel corso di un contratto di locazione. In questo modo gli affittuari non sono in per un controllo di realtà quando è il momento di rinnovare.
• Per evitare che i buoni inquilini partano per inseguire le concessioni, considera di offrire un aumento dell’affitto inferiore o la possibilità di scegliere un aggiornamento per la loro unità (cioè nuovo frigorifero, mano di vernice, infissi, ecc.).
• Se c’è una quantità significativa di nuova costruzione nel tuo mercato, probabilmente dovrai offrire offerte per abbinare le concessioni promosse da queste nuove attività al fine di mantenere una forte occupazione.
• Nota chiaramente tutte le attività di concessione sul tuo rent roll.

Ulteriori letture

Se ti è piaciuto esaminare i dati di concessione e fondamentali di mercato a Manhattan, allora si dovrebbe controllare il nostro 2Q 2016 Small Balance Multifamily Investment Trends report. Prodotto in collaborazione con Chandan Economics, questo libro di dati trimestrale esamina le tendenze dei tassi di capitalizzazione, DSCRS, debito per dollaro di NOI, LTV e altro ancora.