In qualsiasi scenario, uno dei pezzi più rilevanti di intel su una proprietà è la sua dimensione.

Dalle dimensioni del lotto, alle dimensioni dell’edificio, al numero di unità e alle dimensioni di ogni singola unità.

Guardando le dimensioni dell’interno di un edificio, c’è una grande differenza tra i suoi piedi quadrati utilizzabili e i piedi quadrati affittabili.

Anche se potrebbe sembrare semplice, non è sempre così (specialmente se si considerano i diversi tipi di edifici multi-tenant).

Di seguito, andremo oltre la differenza tra i piedi quadrati affittabili e utilizzabili, così come il modo di calcolare ogni misura e il suo fattore di carico.

Legheremo tutto insieme alla fine con un esempio.

Piedi quadrati utilizzabili rispetto a quelli affittabili: comprendere la differenza

Piedi quadrati utilizzabili (USF)

La metratura utilizzabile è lo spazio effettivo che un inquilino occupa da una parete all’altra.

Ciò significa che la metratura utilizzabile sarà diversa per ogni inquilino in un edificio.

La misura non include le aree comuni di un edificio, come lobby, servizi igienici generali, vani scala, magazzini e corridoi condivisi: è solo l’area riempita all’interno di un’unità specifica.

Per gli inquilini commerciali che affittano un intero piano o più piani, la metratura utilizzabile nella loro unità includerebbe i corridoi e i servizi igienici, in quanto sono aree di spazio che servono esclusivamente il loro pavimento.

In breve, dal punto di vista di un inquilino, la metratura utilizzabile potrebbe essere considerata come qualsiasi cosa entro i confini del loro pavimento/unità.

Piedi quadrati affittabili (RSF)

La metratura affittabile è la metratura utilizzabile di un inquilino più una parte della metratura condivisa dell’edificio.

Si tratta semplicemente di dividere lo spazio condiviso tra tutti gli inquilini dell’edificio (per scopi di leasing).

Pensate in questo modo: il proprietario deve pagare per l’intero edificio.

Nessuna sorpresa lì.

Ma, oltre a ciò, aree comuni, scale, servizi igienici generali e così via sono utilizzati da tutti gli inquilini, senza essere direttamente affittati da nessuno di loro.

Aggiungendo una parte di quello spazio comune sul metraggio quadrato utilizzabile di un inquilino, il metraggio quadrato affittabile serve come un modo per calcolare l’uso proporzionale nel contratto di locazione di un inquilino.

L’affitto mensile sarà sempre determinato utilizzando i piedi quadrati affittabili.

Fattore di carico

L’aumento del metraggio quadrato affittabile al di sopra del metraggio quadrato utilizzabile può essere indicato come “fattore di carico”, “fattore di area comune” o “fattore aggiuntivo.”

Questo è generalmente nell’intervallo 10-15% e può essere più alto in alcuni edifici.

Quando si valuta lo spazio immobiliare commerciale, si vorrà essere consapevoli del fattore di carico, in modo da sapere esattamente cosa si sta ottenendo, a quale costo, e ciò che la ripartizione è da affittabile a utilizzabile sq/ft.

Come calcolare il fattore di carico

Menzionato brevemente sopra, calcolare il fattore di carico su una proprietà commerciale è piuttosto semplice.

In primo luogo, trovare la superficie totale di un edificio.

Quindi, sottrai tutte le metrature condivise per ottenere una metratura totale utilizzabile.

(Il proprietario o l’agente del proprietario dovrebbe essere in grado di darti questi numeri.)

Da lì, dividi lo spazio totale del pavimento per la metratura utilizzabile e avrai il tuo fattore di carico.

Esempio di fattore di carico:

Diciamo che un edificio di 100.000 piedi quadrati ha 15.000 piedi quadrati di spazio condiviso.

La metratura utilizzabile sarebbe di 85.000 piedi quadrati, che si ottiene sottraendo lo spazio condiviso (15.000 sf) dallo spazio totale del pavimento (100.000 sf).

Da lì, molto semplicemente, divideresti la metratura totale (100.000 sf) per la metratura utilizzabile (85.000 sf).

Questo ti darebbe un fattore di carico di 1.176, che può essere espresso come un fattore di carico del 17,6%.

In altre parole, il 17,6% dello spazio delle proprietà non è spazio utilizzabile (dal punto di vista di un singolo tenant).

Utilizzabile rispetto ai piedi quadrati affittabili Esempio

Diamo un’occhiata a uno scenario rapido confrontando i fattori di carico e la metratura affittabile per capire perché è utile guardare ogni misura separatamente.

Scenario di esempio

In questo esempio, un tenant sta esaminando due diversi edifici per uffici:

• Entrambi gli edifici hanno 5.000 piedi quadrati di spazio utilizzabile.
• Gli edifici hanno le stesse identiche tariffe di affitto.

L’unica misura diversa tra i due edifici sono i loro fattori di carico.

Spazio ufficio #1:

La prima opzione ha un fattore di carico del 20%.

Quindi, se prendi i 5.000 piedi quadrati utilizzabili e li moltiplichi per il fattore di carico del 20%, rimarrai con altri 1.000 sf di spazio.

Questo è ciò che viene porzionato come spazio affittabile, dando un totale di 6.000 piedi quadrati affittabili.

Per ricapitolare, il calcolo va come segue:

• 5.000 x 20% = 1.000 piedi quadrati
  (sf utilizzabile x fattore di carico = Spazio aggiuntivo di noleggio)
• 5.000 + 1.000 = 6.000 piedi quadrati
  (sf utilizzabile + Spazio aggiuntivo di noleggio = piedi quadrati affittabili)

Spazio ufficio #2:

La seconda opzione ha un fattore di carico del 15%.

Quindi questa volta, moltiplicando nuovamente i piedi quadrati utilizzabili per il fattore di carico (5.000 x 15%), rimarrai con 750 sf di spazio aggiuntivo.

Aggiungi quelli insieme e ora ti rimangono 5.750 piedi quadrati affittabili per l’edificio per uffici #2.

Con quale dovrebbe andare un tenant?

Bene, lo spazio ufficio # 2 ha meno metratura affittabile, ma la stessa quantità di spazio utilizzabile.

Dal punto di vista di un tenant, con lo spazio #1, stai pagando 6.000 sf per usare 5.000 sf.

Con lo spazio #2, stai pagando 5.750 sf per utilizzare anche 5.000 sf, alla stessa velocità dello spazio #1.

In breve, stai pagando meno per la stessa quantità di spazio—rendendo #2 l’opzione migliore dal punto di vista del costo puro.

Ciò che resta da considerare sono i servizi nell’edificio.

Certo, l’opzione # 2 è più economica, ma forse l’opzione #1 ha servizi condivisi molto migliori che ne valgono il costo aggiuntivo.

Ad esempio, forse hai spesso clienti che visitano l’ufficio e vuoi farli passare attraverso una lobby più bella.

O, forse, un edificio ha una cucina in comune. In questo caso, puoi effettivamente risparmiare sui costi di manutenzione e stoccaggio di una cucina, mentre guadagni ulteriore spazio di lavoro all’interno della tua metratura utilizzabile.

La vera risposta all’esempio precedente dipende da molti fattori.

La metratura affittabile non è sempre così semplice:

A volte, i proprietari saranno anche fudge il fattore di carico e metratura utilizzabile al punto in cui diventa parte del processo di negoziazione.

Oltre a scavare attraverso ogni misurazione dello spazio in un edificio, è importante leggere attentamente la stampa fine per assicurarsi che tutto venga rappresentato con precisione.

Alla fine, piedi quadrati utilizzabili e piedi quadrati affittabili lavorano in tandem per aiutarti a capire meglio una proprietà, per sapere su cosa stai spendendo i tuoi soldi (o su cosa stai spendendo i loro soldi).