In elk scenario is de grootte van een eigenschap een van de meest relevante stukken intel.
van de grootte van het perceel, de grootte van het gebouw, het aantal eenheden en de grootte van elke afzonderlijke eenheid.
wanneer men kijkt naar de grootte van de binnenkant van een gebouw, is er een groot verschil tussen de bruikbare vierkante voet en de huurbare vierkante voet.
hoewel het misschien eenvoudig klinkt, is dat niet altijd het geval (vooral wanneer men de verschillende soorten gebouwen met meerdere huurders in aanmerking neemt).
hieronder zullen we het verschil tussen huurbare en bruikbare vierkante voet bespreken, evenals hoe elke maat en de belastingsfactor te berekenen.
we verbinden alles aan het einde met een voorbeeld.
bruikbaar vs.huurbare vierkante voet: inzicht in het verschil
bruikbare vierkante voet (USF)
bruikbaar vierkante voet is de werkelijke ruimte die een huurder van muur tot muur inneemt.
dat betekent dat de bruikbare vierkante meters verschillend zullen zijn voor elke huurder in een gebouw.
De maatregel omvat geen gemeenschappelijke ruimtes van een gebouw, zoals lobby’ s, Algemene Toiletten, trappenhuizen, opslagruimtes en gedeelde gangen—het is alleen de ruimte die binnen een specifieke eenheid wordt gevuld.
voor commerciële huurders die een hele verdieping of meerdere verdiepingen leasen, omvat de bruikbare vierkante meter in hun eenheid de gangen en toiletten, aangezien deze ruimten uitsluitend hun vloer bedienen.
kortom, vanuit het oogpunt van een huurder, kan bruikbare vierkante meter worden beschouwd als alles binnen de grenzen van hun vloer/eenheid.
Rentable Square Feet (RSF)
Rentable square footage is een bruikbare vierkante meter van een huurder plus een deel van de gedeelde vierkante meter van het gebouw.
Het is slechts een kwestie van het verdelen van gedeelde ruimte onder alle huurders in het gebouw (voor leasingdoeleinden).
zie het zo: de eigenaar van de woning moet voor het gehele gebouw betalen.
geen verrassing.
maar daarnaast worden gemeenschappelijke ruimten, trappen, algemene Toiletten, enzovoort door alle huurders gebruikt, zonder rechtstreeks door een van hen te worden verhuurd.
door een deel van die gemeenschappelijke ruimte toe te voegen aan de bruikbare vierkante meters van een huurder, dient verhuurbare vierkante meters als een manier om dat proportionele gebruik in de huurovereenkomst van een huurder te integreren.
maandelijkse huur wordt altijd bepaald aan de hand van huurbare vierkante voet.
belastingsfactor
de toename van de verhuurde vierkante meters boven uw bruikbare vierkante meters kan worden aangeduid als de “belastingsfactor”, “common area factor” of “add-on factor.”
Dit ligt over het algemeen tussen de 10-15% en kan in sommige gebouwen hoger zijn.
bij het evalueren van commerciële vastgoedruimte, moet u zich bewust zijn van de belastingsfactor, zodat u precies weet wat u krijgt, tegen welke kosten, en wat de uitsplitsing is van huurbare tot bruikbare sq/ft.
hoe de belastingsfactor te berekenen
hierboven kort vermeld, is het berekenen van de belastingsfactor op een commercieel onroerend goed vrij eenvoudig.
zoek eerst de totale vloeroppervlakte van een gebouw.
trek dan alle gedeelde vierkante meters af om totale bruikbare vierkante meters te krijgen.
(de eigenaar of de agent van de eigenaar zou u deze nummers moeten kunnen geven.)
vanaf daar, deel de totale vloeroppervlakte door de bruikbare vierkante meter, en je hebt je belastingsfactor.
belastingsfactor voorbeeld:
laten we zeggen dat een gebouw van 100.000 vierkante meter 15.000 vierkante meter gedeelde ruimte heeft.
de bruikbare oppervlakte zou 85.000 vierkante voet zijn-wat je krijgt door de gedeelde ruimte (15.000 sf) af te trekken van de totale vloeroppervlakte (100.000 sf).
vanaf daar, heel eenvoudig, zou je de totale vierkante meters (100.000 sf) delen door de bruikbare vierkante meters (85.000 sf).
Dat geeft je een belastingsfactor van 1.176, die kan worden uitgedrukt als een belastingsfactor van 17,6%.
met andere woorden, 17,6% van de properties ruimte is geen bruikbare ruimte (vanuit het perspectief van een enkele huurder).
Usable vs. Rentable Square Feet voorbeeld
laten we eens kijken naar een snel scenario waarbij belastingsfactoren en rentable square footage worden vergeleken om te zien waarom het nuttig is om elke maat apart te bekijken.
voorbeeld Scenario
in dit voorbeeld kijkt een huurder naar twee verschillende kantoorgebouwen:
- beide gebouwen hebben 5000 vierkante meter bruikbare ruimte.
- de gebouwen hebben exact dezelfde huurtarieven.
de enige verschillende maatstaf tussen de twee gebouwen zijn hun belastingsfactoren.
kantoorruimte # 1:
de eerste optie heeft een belastingsfactor van 20%.
dus, als je de 5.000 bruikbare vierkante voet neemt en vermenigvuldigt met de belastingsfactor van 20%, dan heb je nog een extra 1.000 sf ruimte over.
dat is wat wordt geportioneerd als rentable space, wat je een totaal van 6.000 rentable vierkante voet geeft.
om samen te vatten, gaat de berekening als volgt:
- 5.000 x 20% = 1.000 vierkante voet
(bruikbare sf X belastingsfactor = extra huurruimte) - 5.000 + 1.000 = 6000 vierkante voet
(bruikbare SF + extra huurruimte = huurbare vierkante voet)
kantoorruimte #2:
De tweede optie heeft een belastingsfactor van 15%.
dus deze keer, door nogmaals de bruikbare vierkante voet te vermenigvuldigen met de belastingsfactor (5.000 x 15%), blijft er 750 sf extra ruimte over.
tel die bij elkaar op, en je hebt nu 5.750 vierkante meter voor kantoorgebouw #2.
Met welke moet een huurder gaan?
kantoorruimte #2 heeft minder verhuurbare vierkante meters, maar dezelfde hoeveelheid bruikbare ruimte.
vanuit het perspectief van een huurder, met ruimte #1, betaal je voor 6.000 sf om 5.000 sf te gebruiken.
met spatie # 2 betaal je voor 5.750 sf om ook 5.000 sf te gebruiken, tegen hetzelfde tarief als spatie #1.
kortom, je betaalt minder voor dezelfde hoeveelheid ruimte-waardoor #2 de betere optie is vanuit een puur-kosten standpunt.
wat nog te overwegen is, zijn de voorzieningen in het gebouw.
zeker, optie # 2 is goedkoper, maar misschien heeft Optie # 1 veel betere gedeelde voorzieningen die het de extra kosten waard maken.
bijvoorbeeld, misschien heb je vaak klanten die het kantoor bezoeken, en wil je dat ze door een mooiere lobby gaan.
of, misschien heeft een gebouw een gedeelde keuken. In dit geval kunt u daadwerkelijk besparen op de kosten van het onderhoud en de opslag van een keuken, terwijl het verkrijgen van extra werkruimte binnen uw bruikbare vierkante meter.
het echte antwoord op het bovenstaande voorbeeld hangt van vele factoren af.
verhuurbare vierkante meters zijn niet altijd zo eenvoudig, :
soms zullen verhuurders de belastingsfactor en bruikbare vierkante meters zelfs verdraaien tot het punt waarop het onderdeel wordt van het onderhandelingsproces.
bovenop het graven door elke meting van de ruimte in een gebouw, is het belangrijk om de kleine lettertjes goed te lezen om er zeker van te zijn dat alles nauwkeurig wordt weergegeven.
uiteindelijk werken bruikbare vierkante voet en verhuurbare vierkante voet samen om u te helpen een eigenschap het beste te begrijpen, om te weten waaraan u uw geld uitgeeft (of waaraan uw cliënt zijn geld uitgeeft).