toen Brady Hanna 30 werd, besloot hij dat het tijd was om te beginnen met het opbouwen van passief inkomen.

zes jaar later had hij 12 deuren, die hem ongeveer $7.700/maand opleverden.

toegegeven, dat is niet alleen winst. Zijn nettowinst in een bepaald jaar? Ongeveer 40.000 dollar.

Hier is precies wat hij deed om die portfolio op te bouwen.

In het begin

“Ik kwam BiggerPockets tegen en begon zoveel mogelijk informatie op te nemen. Ik stelde vragen op de forums en begon te luisteren naar de podcasts elke kans die ik kon,” Brady legde me uit.

hoe serieus nam hij zijn vastgoedbeleggingsonderwijs?

“Ik installeerde een Bluetooth-luidspreker in mijn douche en badkamer, zodat ik naar de podcast kon luisteren als ik onder de douche stond en’ s ochtends rondliep. In de loop der jaren, Ik heb geluisterd naar elke podcast meerdere malen en krijgen opgefokt elke keer als ik hoor een nieuwe aflevering.”

dat is toewijding.

” voor mijn eerste eigenschap wilde ik alle dingen volgen die ik had geleerd en was ik op zoek naar eigenschappen die de 2% – regel haalden.”

Het is vermeldenswaard dat niet iedereen het eens is met het volgen van de 2% – regel. Ik heb mijn eigen botten om mee te pikken, maar dat is een ander verhaal. Of artikel. Wat.

Brady heeft een instapklare duplex te koop in Grandview, Mo. ten zuiden van Kansas City. Het schatten van de bruto huur op $ 1.100 / maand, betaalde hij $ 55.000 voor het.om het te financieren, verzekerde Brady zich van een lening van een lokale bank, waarbij hij geld gebruikte dat hij van zijn 9-5 baan had gespaard voor de aanbetaling. “Ik heb een aanbetaling van 20% gedaan en was er vandoor.”

vroege lessen in Property Management

” Ik dacht dat ik slimmer was dan het systeem en dacht dat ik er zelf in zou slagen om de kosten van de beheerder te besparen.”

elke keer dat je een geval van zelfvoldaan en denkt dat je het systeem te verslaan, dat is een goed moment om te pauzeren voor een aantal goede ouderwetse zelfreflectie. Niet dat ik ooit iemand zou ontmoedigen van het beheren van hun eigen verhuur-als ze bereid zijn om de tijd in te zetten en de vaardigheden te leren die nodig zijn om het te doen.Brady adverteerde de huurwoningen en verliet vervolgens onmiddellijk de stad voor twee dagen voor een beurs via zijn dagelijkse baan. Tijdens die twee drukke werkdagen, kreeg hij niet minder dan 60 telefoontjes van potentiële huurders.

” na de eerste week van het rijden naar het pand meerdere keren voor shows, zag ik een onroerend goed management bedrijf uit de kant van de snelweg en snel gestopt, liep in, en huurde ze ter plaatse.”

valt het u op dat hij daar een belangrijke stap heeft overgeslagen? Dat zou wel moeten.

“Ik heb dit property management bedrijf niet doorgelicht. Ik nam aan dat omdat ze dicht bij mijn huurwoning waren, ze het goed zouden doen.”

Als u zich ooit hebt afgevraagd over het eerste teken dat een vastgoedbeheerbedrijf moet worden vervangen, let dan hier op.

“communicatie was een worsteling. Het was alsof je tanden trok om informatie uit ze te krijgen en op de hoogte te blijven van wat er aan de hand was met het pand.”

dat is het geluid van voorafschaduwing, voor alle niet-Engelse majors.gerelateerd: Sorry, maar passief inkomen is een mythe voor de meeste beleggers. Dit is waarom.

eigendom # 2, eigendom # 3

na een paar maanden van het verzamelen van huurprijzen, Brady besloot dat een verhuurder was alles wat hij dacht dat het zou zijn.

” Ik nam een $ 50.000 home equity line of credit (HELOC) tegen mijn persoonlijke woonplaats, met behulp van mijn lokale bank. Ik heb 36.000 Dollar gebruikt om een familiehuis te kopen via een short sale in South Kansas City. Het pand had $ 7.000 aan reparaties nodig.”

Als u ooit een woning met contant geld hebt gekocht, weet u hoe veel gemakkelijker het is om over een goede deal te onderhandelen. Beter nog, Brady vermeed het betalen van forse hard geld lening kosten om te kopen en te renoveren het pand.hij schakelde de reparaties snel uit en huurde het huis voor $850 / maand. Van daaruit was het eenvoudig om een lange termijn hypotheek veilig te stellen, die hij gebruikte om zijn HELOC terug te betalen.

“huis #3 Ik kocht een online veiling website voor $ 23.000 cash (opnieuw, met behulp van mijn HELOC). Ik heb er 27.000 Dollar in gestoken in drie maanden.

” I thought, man, this rental business thing is easy!”

alle kippen komen thuis om te slapen

als er ooit een teken was dat er iets mis zou gaan, dan moet dat het zijn.

” rond deze tijd kwam ik veel problemen tegen met mijn property management company.”

niet echt een plot twist, is het?

zijn out-to-lunch property manager begon hem serieus geld te kosten. Een huurder van zijn oorspronkelijke eigendom, de duplex, verliet de stad in het midden van de nacht. Dat liet hem met twee leegstaande eenheden (van de vier), omdat zijn meest recente eigendom nog in renovatie was.

hij belde de eigenaar van het vastgoedbeheerbedrijf en ontsloeg hen.gewapend met ervaring uit de eerste hand dat hij een betere screening van vastgoedbeheerders nodig had, ging hij terug naar de tekentafel. “Ik vroeg om aanbevelingen over BiggerPockets voor een gerenommeerde property manager. Ik interviewde een paar kandidaten en huurde onze nieuwe property manager een paar weken later en zijn niet teruggedraaid.”

het nieuwe bedrijf vulde zijn leegstaande eenheid in de duplex, vervolgens huurde zijn nieuw afgewerkte enkele familie voor $ 875.

vanaf daar was het een eenvoudige kwestie van het krijgen van een hypotheek op het pand en het betalen van zijn HELOC opnieuw.

bouwen aan een portefeuille en een evoluerende strategie

Brady gebruikte dezelfde strategie om de volgende zeven eigendommen in zijn portefeuille te financieren: kopen en renoveren met geld van zijn HELOC en spaargeld, verhuren, een hypotheek nemen.

of niet een hypotheek krijgen, als hij het kan helpen. “Ik heb de inkomsten uit de huur genomen en gewoon alles terug in het bedrijf, het betalen van de directeur op de huizen. Ik heb nu een totaal van 12 eenheden, en alleen schuld op drie eigenschappen, met behulp van deze techniek.”

toen ik Brady vroeg wat hij is veranderd toen hij ervaring opbouwde, aarzelde hij niet.

“oorspronkelijk heb ik geïnvesteerd in b – en C-klassenwijken. Ze bevinden zich niet in ‘oorlogsgebieden’ en hebben relatief weinig criminaliteit; het zijn arbeidersbuurten.

” maar naarmate mijn portfolio is gegroeid, heb ik me gericht op B+ buurten, omdat ze minder voorbijgaand zijn en er minder omzet is.”

waarom? Omdat omzet ROI-killers zijn, dat is waarom huurder retentie is zo belangrijk voor verhuurders.
gerelateerd: 3 beleggingsstrategieën voor onroerend goed die niet zo passief zijn (& 4 die wel zijn)

Verhuurderkussens

Ik vroeg Brady welk advies en afhaalmaaltijden hij zou aanbieden voor andere verhuurbeleggers.

” Ik raad ten zeerste aan om een reservefonds in te stellen, omdat je nooit weet wanneer een slechte maand of een paar maanden je portefeuille zal raken.”

maar al te waar. Het blijkt dat Brady niet alleen het grootste deel van zijn hypotheekschuld heeft afbetaald, maar hij heeft ook sterke kasreserves opzij gezet.

een recent voorbeeld? Hij had niet één, niet twee, maar drie ovens falen in November. Met een gemiddelde vervangingskosten van $ 2.000 per stuk, zou dat een wanhopige klap zijn geweest voor iemand zonder een liquide geldkussen.

Hier is een ander voorbeeld:

” een van onze huurwoningen had een klein niet-detecteerbaar Lek achter de gootsteen voor een langere periode, waardoor schimmel zich achter de muur opbouwde. We huurden de huurders uit de huur, huurden een schimmelsaneringsbedrijf dat ook asbest vond achter de muur, huurden een asbestbestrijdingsbedrijf en herbouwden de keukenmuur.”

die set van reparaties, die begon met een klein lek, kostte Brady $10.800 en vier maanden van verloren huur.

definitief advies: netwerk!Brady legde uit dat naarmate de vastgoedmarkt in Kansas City groter werd, hij steeds meer op zijn netwerk moest vertrouwen om deals te vinden, in plaats van de MLS.

“ga op Facebook en zoek naar beleggersgroepen in uw omgeving. Alleen al in Kansas City zijn er meer dan vijf lokale vastgoedbeleggergroepen waar ik me bij heb aangesloten, waar mensen de hele tijd aanbiedingen plaatsen met korting.

“netwerk met mede-investeerders bij meetup groepen, REI clubs, en praat met mensen die je kent over onroerend goed, omdat je nooit weet waar je volgende deal vandaan komt!”

je weet wat ze zeggen – je nettowaarde is direct gecorreleerd met je netwerk. Groei uw netwerk in de vastgoedsector, en uw kansen zullen groeien direct naast het.

wat volgt

ondertussen heeft Brady geen haast om met pensioen te gaan. “Ik ben van plan om mijn fulltime baan op te zeggen als ik 50 jaar oud ben. Ik geniet van wat ik doe op mijn werk, maar wil met pensioen gaan als ik nog jong genoeg ben om actief te zijn in mijn pensioen.”

enige financiële doelen voor die tijd, Brady?

” Ik ben op zoek naar een passief inkomen van ten minste $10.000/maand, zodat ik mijn vaardigheden kan gebruiken om anderen te helpen. Ik ben van plan om een jaar vrij te nemen van ‘werken’, tijd doorbrengen met mijn familie, kerk, vissen, golfen, en uit te werken. Als ik eenmaal gek word, ben ik van plan om anderen te helpen investeren in onroerend goed en me te concentreren op grotere vastgoedinvesteringen terwijl ik tijd besteed aan het helpen in mijn kerk.”

Ik weet niet hoe het met jou zit, maar ik denk dat Brady hier iets op het spoor is, met deze hele investering-in-huur-en-pensioen-jonge strategie.

Wat is uw strategie voor het opbouwen van passief inkomen? Hoe bent u van plan om financiële onafhankelijkheid te bereiken? Nog tips of weetjes om te delen?

weeg hieronder!