Huurconcessies maken een comeback in een aantal van de grootste appartementenmarkten van het land nu nieuwe meergezinsontwikkelingen hun huurfase ingaan. In tragere markten maken concessies deel uit van het dagelijks leven van vastgoedbeheerders.

dit gegevensgestuurde artikel verkent de soorten huurconcessies, de voor – en nadelen van de kortingen, de relatie tussen concessies en andere marktfundamenten, en wanneer u concessies moet aanbieden om concurrerend te blijven.

Wat is een Huurconcessie?

dus wat is precies een concessie? Kort gezegd, een concessie is elke ” verlaging van de prijs, huur of ander voordeel dat aan een huurder of koper wordt verleend als aansporing tot aankoop of lease1.”

hoewel er veel manieren zijn om creatief te zijn met huurconcessies, komen twee soorten het meest voor in de appartementenindustrie.

Methode A: transacties van het type “eerste maand gratis”, waarbij de concessie in één keer wordt gegund.

Methode B: een huurkorting die gelijkmatig over een periode is verdeeld (doorgaans de initiële leaseperiode).

beide concessiemethoden kunnen resulteren in exact dezelfde korting. Zeg, bijvoorbeeld, u bent een verhuurder verhuren van een appartement eenheid op $ 1200 per maand over een jaar-erfpacht. Het geven van een concessie van $ 100 korting op de huur van elke maand (huurder A), of een gratis maand aan het begin van de lease (huurder B), zou resulteren in exact hetzelfde bedrag van de betaalde huur over het jaar-erfpacht: $13.200.

huurder a:

($1.200 leasehuur) – ($100 concessie) = $ 1.100 effectieve huur
($1.100 effectieve huur) x (12 maanden) = $ 13.200

huurder B:

($1.200 lease rent) x (11 maanden) = $13.200

hoewel beide scenario ‘ s hetzelfde bedrag aan betaalde huur hebben, hebben ze zeer verschillende implicaties op het gedrag van de huurder en de interne dialoog wanneer het tijd is om te herzien.

Concessions and the Renter Psyche

Het is al een jaar in uw woning en huurder A en huurder B moeten hun huurovereenkomsten vernieuwen of verder gaan.

Renter A bekijkt uw verlengingsbrief met een erfpachtcontract van $ 1.248 / maand – een stijging van 4% ten opzichte van hun’ marktrente ‘ van $1.200, wat in lijn is met de prestaties van de lokale appartementenmarkt. Maar huurder a ziet een $ 148 stijging op de $ 1.100 cheque ze hebben geschreven elke maand-dat is een 13.5% stijging in hun geest. Ze kunnen in de verleiding komen om uw vastgoedmanagement personeel een moeilijke tijd te geven — of besluiten om te verhuizen en op zoek te gaan naar een nieuwe concessie elders.

Renter B bekijkt nu hun verlengingsaanbod. Hun $ 1,248 / maand aanbieding ziet er zeer redelijk, gezien het feit dat ze gewend zijn aan het betalen van $ 1,200 per maand. Een dergelijke nominale toename is het onwaarschijnlijk dat ze leiden door het gedoe van het verhuizen naar een ander appartement Gemeenschap, zolang uw property management personeel is het nemen van goede zorg voor hen.

tenzij u natuurlijk een professionele huurhopper in uw gebouw heeft. Deze huurders kunnen een ‘midnight move-out’ uitvoeren, verbeuren hun storting-als er een was-en verhuizen naar een nieuw gebouw om een nieuwe ‘eerste maand gratis’ Type deal veilig te stellen.

om dit te voorkomen, zullen sommige appartementenbeheerders huurders belonen met een iets lagere huurverhoging — of zelfs een upgrade — als ze een kwaliteitshuurder zijn geweest die op tijd betaalt en geen problemen veroorzaakt bij personeel of andere bewoners.

implicaties voor het kopen of herfinancieren

bij het overnemen van een onroerend goed voor een lening, zijn kredietgevers geïnteresseerd in hoeveel inkomsten een actief produceert en hoeveel inkomsten een actief optimaal kan produceren. Concessies voegen een extra laag toe aan de vergelijking.Bij het overnemen van de netto Cash Flow tegen een actief, worden concessies doorgaans afgetrokken van de bruto huurinkomsten om de netto huurinkomsten te bepalen — wat ook factoren zijn in zaken als vacature en onbetaalde huur die ‘oninbaar’wordt geacht.

concessies kunnen worden gegroepeerd in drie verschillende categorieën: Leasingconcessies, Marketingconcessies en “Red Flag” – concessies.

Lease-Upconcessies: kortingen die worden aangeboden in nieuwbouwappartementproducten tijdens de lease-upfase als mechanisme om een gestabiliseerde bezetting (ongeveer 90%) snel te bereiken. Deze one-tine concessies zijn over het algemeen niet van belang voor kredietverstrekkers, zolang er een sterke lease-up snelheid is en vraaghuren goed worden ondersteund door de markt.

Marketingconcessies: u kunt ook concessies vinden bij een oudere klasse B of klasse C beleggingsmogelijkheden. Deze zijn vaak meer van een marketing spel in die huren op het pand kan iets boven de markttarieven. De “concessie” brengt de tarieven meer in overeenstemming met de markt. Dit soort concessies zijn meestal niet van belang-nogmaals, zolang het pand goed bezet is en de huur wordt ondersteund door de markt.

‘Red Flag’ – concessies: kredietverstrekkers kunnen enige bezorgdheid beginnen te uiten wanneer u een onroerend goed wilt kopen of herfinancieren met huurprijzen die in overeenstemming zijn met de concurrentie op de markt, maar om welke reden dan ook, lopende concessies heeft om het onroerend goed bezet te houden. Over het algemeen is dit een rode vlag dat er grotere problemen gaande zijn.

ongeacht uw specifieke houding ten aanzien van concessies op uw eigendom, zorg ervoor dat u duidelijk alle concessieactiviteiten noteert op uw huurlijst. Het zal het leven gemakkelijker maken voor potentiële kopers en kredietverstrekkers.

Market Case Study-Concessions in the City

genoeg gepraat, laten we wat getallen bekijken. We zullen kijken naar de impact die marktfundamenten hebben op concessies in Manhattan omdat het een grote, concurrerende markt is met een robuuste ontwikkelingspijplijn. Hoewel het geen markt is die bekend staat om het wijdverbreide gebruik van concessies, werpt een consistente datareeks licht op een aantal interessante gedragingen.

(opmerking: in deze gegevensreeks, verstrekt door Douglas Elliman en Miller Samuel Inc., een “concessie” omvat vrijstellingen van makelaars — een ander soort effectieve huurkorting die optreedt wanneer de eigenaar van het onroerend goed betaalt de huurmakelaar vergoeding. Deze vergoeding kan raken 15% van de jaarlijkse huur in Manhattan en bepaalde trendy delen van Brooklyn. Een methodologie voor de gegevens in de onderstaande grafieken is hier te vinden.)

het aandeel van nieuw ondertekende huurcontracten van Manhattan met concessies wordt weergegeven door de blauwe lijn hieronder.

merk op dat deze concessies variëren afhankelijk van het seizoen. Tijdens de wintermaanden-historisch impopulaire maanden tot voor move ins / outs-zien we dat het aandeel van huurovereenkomsten met concessies stijgt. Tijdens de late lente en zomermaanden — het typische leaseseizoen-zien we het tarief van concessies dalen.

laten we een stap terug doen en de grotere multi-familie cyclus (de lineaire trendlijn) onderzoeken. We zien een algemene toename van het gebruik van concessies in Manhattan als de multi-familie ontwikkelingspijplijn begint te leveren een consistente stroom van nieuwe eenheden na het nemen van een pauze tijdens de recessiejaren.

u kunt een idee krijgen van de correlatie tussen concessies en constructie. Deze grafiek onderzoekt de schijnbare relatie tussen de inventaris van appartementen en het aandeel van nieuwe huurovereenkomsten met concessies.

de twee reeksen wijken de laatste maanden van elkaar af aan de rechterkant van de grafiek. De daling van de concessies kan worden verklaard door het zomerleaseseizoen. Als de notering inventaris blijft stijgen gedurende de herfst en winter — die het moet gezien het feit dat een verwachte 17.000 nieuwe NYC appartementen zal begroeten perspectief huurders voor de eerste keer in 2017 — We kunnen verwachten dat een aanzienlijke piek in het aandeel van de huurovereenkomsten met concessies te zien als verhuuractiviteit vertraagt tijdens de koudere maand en er is een overvloed aan nieuwe eenheden om uit te kiezen.

maar de markt van fundamenteel belang met de schijnbaar nauwste correlatie met het tarief van concessies in Manhattan lijkt de leegstand te zijn.

naarmate de leegstand toeneemt, neemt ook het percentage concessies toe — in het geval van Manhattan lijkt het een vertraging van twee tot drie maanden.

een snelle blik op enkele andere markten

hoewel er veel gegevens beschikbaar zijn over marktfundamentals in New York, zijn er veel markten waar concessies veel populairder zijn.

ALN Multifamily Data, die meer dan 100.000 eigenschappen in het hele land volgen, was zo vriendelijk om ons wat informatie te verschaffen over de prevalentie van concessies in de 20 grootste markten die ze volgen. Zo ziet dat eruit.:

de eigendommen op deze markten bieden concessies die gemiddeld overeenkomen met een korting van 5,25% op de “markthuur”. In het algemeen hebben de markten bovenaan deze lijst ofwel problemen met de groei van de bevolking/werkgelegenheid (zoals Tucson) of een overaanbod aan appartementenbouw (zoals Houston). Of misschien gebruiken ze gewoon graag concessies als marketinginstrument, zoals het geval lijkt te zijn met Las Vegas, een stad met het op een na hoogste tarief van concessies (35%), maar het op een na laagste bedrag van de huur toegekend (4%). Het is geen verrassing dat sterke, primaire markten als Miami en Los Angeles aan de onderkant van de lijst vallen.

in het kort

We hopen dat u genoten hebt van het onderzoek naar huurconcessies. Hier zijn enkele tips om in gedachten te houden.

• concessies zijn een effectief hulpmiddel om een nieuwe eigenschap te helpen stabiliseren tijdens de initiële huurovereenkomst.
• voor gevestigde eigendommen zijn concessies meestal een marketinginstrument om huurders ervan te overtuigen dat ze een deal krijgen, terwijl hun huur in feite de marktwaarde is.
• als uw belangrijkste marktconcurrentie het aanbieden van concessies is, zult u waarschijnlijk aan het spel moeten deelnemen.
• overweeg een concessie te verlenen op de huur van de eerste maand in plaats van deze over de loop van een huurovereenkomst te spreiden. Op die manier zijn huurders niet in voor een reality check wanneer het tijd is om te vernieuwen.om te voorkomen dat goede huurders vertrekken om achter concessies aan te gaan, overweeg dan een lagere huurverhoging aan te bieden, of de mogelijkheid om een upgrade voor hun eenheid te kiezen (d.w.z. nieuwe koelkast, laklaag, armaturen, enz.).
• als er een aanzienlijke hoeveelheid nieuwbouw in uw markt is, zult u waarschijnlijk deals moeten aanbieden die overeenkomen met de concessies die door deze nieuwere activa worden gepromoot om een sterke bezetting te behouden.
• noteer duidelijk alle concessieactiviteiten op uw huurlijst.

verder lezen

Als u graag de concessiegegevens en de marktfundamentals in Manhattan onderzocht, dan moet u onze 2q 2016 Small Balance Multifamily Investment Trends reports bekijken. Geproduceerd in samenwerking met Chandan Economics, dit kwartaal data boek onderzoekt trends in cap rates, DSCR ‘s, schuld per dollar van NOI, LTV’ s en meer.