investeren in eengezinswoningen of SFR-onroerend goed is al lang een populair alternatief voor openbare markten. Aangezien SFR-opbrengsten doorgaans niet gecorreleerd zijn aan de aandelenmarkt, kunnen ze aantrekkelijk zijn voor een breed scala van beleggers die hun blootstelling aan de publieke markt willen verminderen.
eengezinswoningen zijn de meest voorkomende vorm van huisvesting in de Verenigde Staten. Van de ongeveer 140 miljoen wooneenheden in de Verenigde Staten, ongeveer 90 miljoen zijn eengezinswoningen. Er zijn er meer dan 15.8 miljoen SFR-eenheden, goed voor ongeveer een derde van de huurvoorraad van de Verenigde Staten en ongeveer 11% van de woningvoorraad van de VS.
hier bekijken we de eengezinswoningen en hoe ze passen in het bredere landschap van vastgoedbeleggingen.
Wat is SFR in onroerend goed?
eengezinswoningen, afgekort SFR, zijn eengezinswoningen die aan huurders worden verhuurd. Potentiële huurders worden aangetrokken tot eengezinswoningen omdat ze over het algemeen groter zijn dan meergezinswoningen, gelegen in meer voorstedelijke gebieden, toegang hebben tot buitenruimte en over het algemeen vertegenwoordigen veel van wat een gezin met kinderen kan zoeken.
vanaf de piek van het huiseigendom in 2004 tot 2018 daalde het aantal echtparen met kinderen die huizen bezaten met 2,7 miljoen, terwijl het aantal huurders steeg met 680.000. Deze veranderingen betekenen dat het aantal echtparen met kinderen die huizen bezaten met 2,7 miljoen daalde, terwijl het aantal huurders steeg met 680.000.
Wat is de strategie voor het beleggen in SFR-Vastgoed?
beleggen in SFR-onroerend goed is populair bij zowel particuliere als institutionele beleggers. In het algemeen, deze eigenschappen geld verdienen van hun netto bedrijfsresultaat, dat is de huur minus de exploitatiekosten.
het idee is om een woning te kopen, te verhuren, inkomsten te verzamelen en het onroerend goed later te verkopen. SFR-investeringen stellen kopers in staat om te profiteren van potentiële huurgroei en appreciatie van de huizenprijzen, die op hun beurt afhankelijk zijn van factoren zoals locatie, eenheidstype, toestand van de eenheid, voorzieningen, prijspunt en marktdynamiek. Het beheersen van bedrijfskosten zoals beheerskosten, reparatiekosten en onderhoudskosten is ook een cruciaal onderdeel van de investering.
deze strategie biedt retailbeleggers de mogelijkheid om hun lokale kennis en aanwezigheid te benutten voor operationeel beheer. De populariteit onder retailbeleggers heeft geleid tot een zeer gefragmenteerde markt. Het wordt gedomineerd door “mom and pop” – beleggers die tussen 1-10 eigendommen bezitten en naar schatting 88% van het eigendom van SFR-eenheden voor hun rekening nemen.
sinds de Grote Recessie is het institutionele belang in de activaklasse toegenomen. Terwijl de activaklasse nog steeds wordt gedomineerd door kleinere beleggers, bezitten institutionele spelers met meer dan 2.000 woningen elk naar schatting ongeveer 1% van de SFR-eenheden. door de professionele beheermaatschappijen en de technologische vooruitgang is het mogelijk geworden om grotere portefeuilles van SFR ‘ s economisch te exploiteren.
Hoe is SFR beïnvloed door de covid-19-pandemie?
SFR is een van de weinige activaklassen waarvan de vraag sinds het begin van de pandemie daadwerkelijk is toegenomen. De vraag naar eengezinsportefeuilles, gedefinieerd als vijf of meer woningen, is in April 2020 met 650% gestegen.
Er zijn vele redenen voor deze sterke stijging van de vraag:
- SFR woningen bieden huurders de voordelen van het hebben van afstand tussen buren en een werf voor private toegang tot buiten, die waardevolle kenmerken zijn voor sociale afstand inspanningen.
- In mei bedroeg de werkloosheid in de Amerikaanse economie 13,3%. De vraag naar huur zal alleen maar toenemen als het verlies van banen, autoleningen en studentenschulden ertoe zullen leiden dat gezinnen overwegen of meer betaalbare huisvesting nodig hebben.
- aangezien sommige huishoudens vanuit het oogpunt van huur een minder dichtbevolkte wijk en eengezinswoningen zoeken, zal de SFR-markt waarschijnlijk in de komende kwartalen groeien.
- thuiswerken is steeds vaker voorgekomen en huiseigendom voor alleenstaande gezinnen is verder weg, waardoor SFR ‘ s aantrekkelijker worden voor huurders.
- SFRs huisvesten gezinnen of groepen volwassenen die huisgenoten zouden kunnen zijn. Dit vergroot de kans dat SFRs meer dan één werkende volwassene huisvesten en als gevolg daarvan is er een grotere kans dat huur wordt betaald in moeilijke tijden.
- de pandemie heeft de overgang van appartementen naar SFRs versneld, vooral voor oudere millennials met gezinnen.
wat maakt eengezinswoning onroerend goed tot een potentieel aantrekkelijke investering?
nog vóór het begin van de covid-19-pandemie aan het begin van 2020 kwamen bepaalde economische en demografische factoren samen om van eengezinswoningen een potentieel aantrekkelijke activaklasse te maken. Hier zijn enkele van de belangrijke trends die we hebben waargenomen:
voorkeur voor Huren boven kopen
Millennials en boomers hebben een verhoogde voorkeur voor Huren laten zien. In de eerste drie kwartalen van 2019 stegen de huurtarieven met 4,5 procentpunten onder huishoudens tussen 35 en 44 jaar en met 5,3 procentpunten onder huishoudens tussen 45 en 54 jaar. Zelfs onder huishoudens tussen 55 en 64 jaar steeg het aandeel van de huurders in deze periode met 4,2 procentpunten.
onder de duizendjarige leeftijdscategorie, die de grootste leeftijden in de Verenigde Staten is, is er een trend in de richting van later huiseigendom en een toegenomen neiging tot huren. Huren stelt mensen in staat om ‘asset-light’ te zijn en dus een meer mobiele levensstijl te hebben die reizen en arbeidsmobiliteit mogelijk maakt.
huiseigendom is steeds onbetaalbaarder geworden
interessant is dat de publieke opiniepeilingen aangeven dat de meeste huurders tevreden zijn met hun huidige woonsituatie, maar nog steeds wensen om uiteindelijk een eigen woning te bezitten. Dit is een indicatie van hoe diep ingeworteld het idee van het bezitten van je eigen huis is in de Amerikaanse psyche. nu de huizenprijzen sneller stijgen dan de lonen in ongeveer 80% van de Amerikaanse markten, verhuren veel mensen uit noodzaak. Door de stijging van de huizenprijzen, de beperktere toegang tot krediet en de hoge schulden aan studentenleningen is het bezit van een woning voor velen onbetaalbaar geworden. Het onvermogen om huizen te kunnen betalen is een groter probleem geworden in grotere metropolitane gebieden waar er een hogere concentratie van werkgelegenheid is. In deze gebieden hebben grondbeperkingen en achterblijvende bouwactiviteiten over het algemeen geleid tot aanzienlijke stijgingen van de huizenprijzen. Deze trends hebben het voor velen moeilijk gemaakt om tot later in hun carrière een woningbezit te overwegen, vandaar de toename van de vraag naar verhuur.
huurprijzen voor SFR-onroerend goed zijn in de loop van de tijd gestegen
Het consistente tempo van de groei van de eengezinshuur is opmerkelijk gezien de grote schommelingen in de eengezinshuur over een periode van vijf jaar van het derde kwartaal van 2014 tot het derde kwartaal van 2019. De huur voor eengezinswoningen is constant gestegen. Op jaarbasis is de huur van SFRs met 3% verhoogd.
een gebrek aan redelijk geprijsde huur, maar een hoge vraag
het aanbod van huurwoningen is gestegen naast de vraag, maar de nieuwe woningbouwactiviteit is achtergebleven. Bovendien is de bouwactiviteit die heeft plaatsgevonden grotendeels gericht geweest op duurdere huurprijzen, wat heeft geleid tot een tekort aan redelijk geprijsde huurprijzen. Huurders hebben tegenwoordig hogere inkomens en zijn eerder gezinnen met kinderen dan in het verleden, wat betekent dat er meer vraag is naar luxe appartementen en eengezinswoningen.
een belangrijke kracht van een SFR-strategie is de flexibiliteit die deze inkomstengenererende activa bieden. In tegenstelling tot een meergezinswoning kan een portefeuille van SFRs geheel of gedeeltelijk worden verkocht. De verkoop zelf kan ofwel aan een individuele huiseigenaar of aan een andere investeerder. Dit betekent dat de specifieke verkoopstrategie en timing voor een portefeuille kan worden aangepast in reactie op marktdynamiek.
over het algemeen is er een groeiende behoefte aan redelijk geprijsde huurwoningen in de Verenigde Staten, die is versneld door de covid-19-pandemie. Eengezinswoningen kunnen gezinnen helpen met een betaalbare optie om te wonen in een eengezinswoning in de buitenwijken rond hoge werkgelegenheid metro gebieden, terwijl het volgen van sociale afstand richtlijnen.