een huisinspectie bevat veel details om er zeker van te zijn dat het huis dat u verkoopt aan de code voldoet, veilig is voor een potentiële koper, en geen kostbaar verborgen onderhoudsprobleem heeft. Maar ook al zijn thuisinspecteurs getraind om veel problemen te identificeren, kunnen ze aanbevelen dat een koper een beroep doet op de expertise van een elektricien voor een elektrische huisinspectie.Jeff Glover, een topverkopende makelaar in Detroit, Michigan met 16 jaar ervaring, zei dat één op de 40 of 50 huizen die hij opnoemt een elektrische huisinspectie nodig heeft.

dat komt vaak door de leeftijd van een huis, de bedrading, en of het electrical service panel is bijgewerkt. “Veel oudere huizen hebben verschillende bedrading, “zei Glover” er is een bedrading genaamd knop-en-buis die nog steeds bestaat in veel huizen vandaag. Daar zijn wat complicaties mee.”

Hier is wat u moet weten over deze specifieke huisinspectie en hoe u eventuele problemen kunt opsporen die de hulp van een professional nodig hebben.

elektrische huisinspecties 101: de bedrading van uw huis veilig en up—to-code houden

het elektrische systeem van uw huis is van vitaal belang onderdeel van het beschermen van uw gezin-en iedereen die uw huis koopt. Elektrische distributie of verlichting apparatuur in het huis blijft de 4e belangrijkste oorzaak van thuis branden, volgens de National Fire Prevention Association.

De National Fire Protection Agency zei in een 2017 rapport dat elektrische distributie, verlichting, en power transfer apparatuur was betrokken bij 57% van de woning structuur branden van 2010 tot 2014.

in alle, Amerikaanse brandweerlieden van 2010 tot 2014 gereageerd op een geschat jaarlijks gemiddelde van 45.210 huis structuur branden met een soort van elektrische storing of storing, de NFPA zei. Deze branden veroorzaakten een geschatte $ 1.4 miljard aan materiële schade en doodde naar schatting 420 mensen en verwondde ongeveer 1.370, NFPA statistieken tonen.

huiseigenaren kunnen een elektrische inspectie één keer per jaar plannen als preventieve veiligheidsmaatregel; het wordt ook soms gevraagd door een geldschieter bij het herfinancieren van uw woning.daarnaast beveelt de Electrical Safety Foundation International (ESFI) van Rosslyn, Virginia, de belangrijkste non-profit autoriteit die zich toelegt op het bevorderen van elektrische veiligheid thuis en op de werkplek, een inspectie van het elektrisch systeem aan voor iedereen die een huis koopt dat voorheen eigendom was.

het ESFI beveelt ook een inspectie van het elektrische systeem aan als uw woning aan de volgende voorwaarden voldoet:

• uw woning is 40 jaar of ouder;
• uw woning is ingrijpend gerenoveerd;
• u heeft de laatste 10 jaar belangrijke nieuwe apparaten toegevoegd.

wie voert een elektrische huisinspectie uit? Wat kost het?

een erkende elektricien of elektrische aannemer voert deze inspecties uit, die variëren in prijs afhankelijk van de grootte van het gebouw, de gebruikte aannemer en wie de inspectie aanvraagt.: de verkoper, de koper, een geldschieter of een verzekeringsmaatschappij.

Glover zegt dat een huis elektrische systeem inspectie kost ongeveer $ 150 tot $ 200. Sommige bedrijven rekenen iets minder, volgens de Home service directory Thumbtack, die merkt op dat elektriciens kosten een nationaal gemiddelde van $75 tot $125.

Wat is de Nationale Elektrische Code?

in de Nationale Elektrische Code (NEC) staat de benchmark voor veilig elektrisch ontwerp, installatie en inspectie van alle soorten elektrische apparatuur.

sinds 2017 is het NEC 15 keer herzien sinds 1975, zegt het ESFI. Dus wat jaren geleden als veilig werd beschouwd in het elektrische systeem van uw huis is misschien niet meer veilig, vooral met de huidige technologie.

voor openbare en particuliere gebouwen, met inbegrip van gebouwen, stacaravans, recreatievoertuigen, drijvende gebouwen en andere structuren, omvat de NEC:

• installatie en verwijdering van elektrische geleiders, apparatuur en loopbanen (de ingesloten leidingen die fysieke routes voor elektrische bedrading vormen);
• geleiders, apparatuur en loopbanen voor signalering en communicatie;
• Optische vezelkabels en loopbanen.

Wat zijn enkele van de meest voorkomende elektrische problemen in huis?

Dit zijn de meest voorkomende elektrische problemen die thuisinspecteurs tijdens huisinspecties aantreffen:

• blootgestelde bedrading en splitsingen: draden die aan elkaar zijn gesplitst of aan elkaar zijn geplakt en niet in een aansluitdoos zitten; of een ongedekte junction box, waardoor de draden
• niet-geaarde drie-polige stekkers (verkooppunten): met geaarde stopcontacten helpt bij het voorkomen van elektrische schokken; woningen gebouwd vóór het begin van de jaren 1960 hebben vaak een twee-draads systeem, met geen aarde draad, zelfs als het stopcontact heeft ruimte voor een drieledige stekker
• Geschilderd verkooppunten: verf in een stopcontact slots kan leiden tot oververhitting
• Dubbele tikken van het circuit breakers: dit betekent dat twee of meer bekrachtigd (of “warm”) draden lopen naar een stroomonderbreker; vaak voor in oudere woningen, of degenen met een uitgebreide verbouwing
• de Omgekeerde polariteit: dit betekent dat de hete, neutrale en aardsleuven voor een stekker op de een of andere manier door elkaar zijn gehaald; dit kan het elektrische apparaat in dat stopcontact beschadigen of een schok veroorzaken
• onjuist aangepaste elektrische panelen: omvat een reeks wijzigingen die leiden tot tekens zoals schakelaars of stopcontacten die intermitterend werken, hete plafondarmaturen en flikkerende lichten.
• ontbrekende knockouts in panelen: ronde of rechthoekige vormen die ontbreken in een elektrisch paneel
• Knob-and-tube bedrading: soms KT genoemd, dit is de eerste generatie elektrische bedrading; Gebruikt geen aarddraad en geen bescherming wanneer er een fout optreedt aluminium bedrading: soms vervangen kopertak-circuit bedrading vanwege de kosten van 1965 tot 1973; defect sneller dan koper als gevolg van de eigenschappen van het metaal, het dekken van oververhitting en andere gevaren
• Federal Pacific breaker panels: vaak in huizen gebouwd tussen 1950 en 1990; meerdere tests hebben aangetoond dat een op de vier defect is.
• geen GFCI-bescherming: De onderbrekers van het aardfoutcircuit, of GFCIs, zijn verkooppunten die een abnormale stroomstroom onderbreken om de kans op elektrische schok te verminderen. Ze zijn meestal geïnstalleerd in keukens, badkamers, en andere gebieden waar verkooppunten in contact kunnen komen met vloeistof. (Een GFCI-uitlaat heeft twee knoppen in het midden; als de uitlaat stopt met werken, drukt u op de “Reset” – knop om de breker te laten rusten.)
• meer dan één neutrale draad in een gleuf van een elektrisch paneel: Eén draad kan wegglippen als de setschroef ze niet stevig vasthoudt

wat houdt een thuis elektrische systeem inspectie in?

Inspection Certification Associates (ICA) of Chicago, Illinois, which provides national online training and certification of home inspectors, says electrical inspectors must examinate several segments of your home ‘ s electrical system, including:

• Service panels and subpanels (wat sommige mensen een stroomonderbreker of zekeringkast kunnen noemen):
  ze verwijderen meestal de cover, waarbij ze opmerken dat er niets in het paneel zoemt of heet is—en dat er geen zekeringen zijn in plaats van stroomonderbrekers. Ze zullen ook controleren op losse draden, dat draden de juiste meter zijn voor de brekers, en dat de hoofdbreker de juiste grootte heeft. (Kleiner dan 100 ampère is niet genoeg voor de elektrische behoeften van een moderne familie, zegt ICA.)
• Outlets (of houders): ze gebruiken een handheld apparaat, een multimeter, om de uitgang te onderzoeken en de spanning en aarddraad te controleren.
• Lichtschakelaars en armaturen: ze nemen een representatief aantal geïnstalleerde verlichtingsarmaturen, houders en schakelaars.
• GFCI-circuits en arc-fault-circuitonderbrekers (AFCIs): De afwezigheid van GFCIs, AFCIs (die het circuit onderbreken wanneer het een elektrische boog detecteert), of andere “overstroombeveiliging apparaten.”
• het type bedrading: zoals aluminium, knob-en-buis, of koper, en of een van deze is blootgesteld of Los.

sommige elektrische problemen vereisen eenvoudige en relatief goedkope oplossingen. Decker Home Inspection Services in Skokie, Ill. bijvoorbeeld, kosten $10 tot $ 15 elk voor het opnieuw bedraden, corrigeren of omkeren van polariteit op een stopcontact. Voor het vervangen van een oude stopcontact met een GFCI of AFCi outlet, dit bedrijf rekent $ 40 tot $ 60 per stopcontact.

andere diensten zijn duurder. Elektriciens in uw omgeving kan variëren in prijs, natuurlijk, maar Decker kosten $ 75 tot $ 125 om een stroomonderbreker te vervangen; $ 300 tot $ 500 om een 240 volt circuit toe te voegen (voor een elektrische droger, fornuis, of AC-eenheid); en $1.500 tot $2.500 om een huis te upgraden naar 200 amp service.

het opnieuw bedraden van een hele woning kan kosten van $3.000 tot $30.000, afhankelijk van de grootte van uw woning en de omvang van uw elektrische behoeften.

welke onderdelen van het elektrische systeem moet u repareren voordat u het huis verkoopt?

alles in onroerend goed is bespreekbaar, inclusief inspectieverzoeken. Maar als een elektrische huisinspectie levert problemen met het huis, zult u waarschijnlijk aan de haak om eventuele problemen die een bedreiging voor de gezondheid of veiligheid van de koper zou kunnen vormen, zoals defecte bedrading of brandgevaar op te lossen. De afwezigheid van GFCIs is ook een gemeenschappelijk ding thuis inspecteurs vinden en de agenten van de koper zullen aanbevelen dat hun cliënt de verkoper vragen om op te lossen.

meer cosmetische elektrische problemen-zoals het verwisselen van een verlichtingsarmatuur of lichtschakelplaat die volledig functioneel is-zou niet iets zijn dat je zou willen overeenkomen om te veranderen op verzoek van een koper, tenzij je in een zwakke positie van leverage.

bij twijfel, overleg met uw makelaar over de vraag of u een elektrische huisinspectie moet laten uitvoeren voordat u het huis op de markt brengt of hoe u met deze extra stap moet omgaan als deze zich tijdens het sluiten voordoet. Ervaren vastgoedprofessionals zullen dit eerder hebben meegemaakt met andere verkopers en u kunnen begeleiden door verrassingen of dure oplossingen voor een uiteindelijk succesvolle verkoop.