tien jaar na de financiële crisis lijkt de notie van een “piek” van woningen – die natuurlijk gevolgd zou worden door een neergang – ronduit griezelig. Het trauma van de laatste correctie is nog steeds bij ons: meer dan 1,1 miljoen Amerikanen zijn nog steeds onder water, volgens Black Knight, veel inbeslagnames zijn nog steeds wending hun weg door het systeem, en ultra-strakke lening normen die zijn ingesteld toen de slinger zwaaide hard na de correctie blijven veel Amerikanen uit de markt te sluiten.

maar onder normale omstandigheden is een correctie in woningen, zoals op elke markt, normaal, voorspelbaar – en mogelijk, maar niet zeker-bij ons.

(Het is ook vermeldenswaard dat veel stemmen de laatste jaren, schijnbaar sinds de laatste bubbel gebarsten, hebben doorgebracht, krijsend over een nieuwe bubbel. En het is waar dat de prijzen in veel metro ‘ s blijven duwen hoger en hoger, trotseren de wetten van de logische marktdynamiek. Maar dat wordt gedreven door een te grote vraag en een mager aanbod dat niet kan bijhouden, geen speculatie.)

Lees ook:Bubble-era huizenkopers sprongen tegen stijgende prijzen; vandaag zijn ze uitgeschakeld

voor de handvol economen die het huidige moment een cyclus top noemen, het betekent gewoon dat vanaf nu, de verkoop zal stoppen met groeien, en mogelijk zelfs dalen, net als de huizenprijzen.

Hier is hoe de landelijke hoofdeconoom David Berson het in mei zei, in reactie op de verkoopcijfers van de makelaars in April: “we verwachten dat de bestaande huizenverkopen in 2018 met ongeveer 1% zullen stijgen tot ongeveer 5,56 miljoen eenheden, wat het sterkste verkooptempo zou zijn sinds 2006. We verwachten dat dit de high-water merk voor de verkoop in deze cyclus zal zijn.”

Er is een wijdverbreide consensus onder housing-watchers dat het grootste probleem waarmee de markt wordt geconfronteerd het gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod is waarnaar wordt verwezen in de gegevens over de verkoop van bestaande woningen in Mei.

verwant verhaal: waarom zijn er niet genoeg huizen om te kopen?

waar analisten het niet eens zijn is over welke impact dat zal hebben. Moody en een andere econoom, Ian Shepherdson van Pantheon Macro, geloven dat als het aanbod blijft verstikt, het zal blijven om de huizenprijzen hoger en hoger te duwen. Voeg dat toe aan de stijgende hypotheekrente, en op een gegeven moment zal de vraag afnemen.

” Je kunt een verdere stijging van de hypotheekrente weerstaan, maar op een gegeven moment, uiteindelijk heb je een kantelpunt op de hypotheekrente waar het doet eroderen betaalbaarheid,” Moody vertelde MarketWatch.lees: Housing ’s big question — what will happen when buyers think 4% rates are’crazy’

maar Sam Khater, chief economist voor hypotheekverstrekker Freddie Mac, denkt dat er nog ruimte is om te draaien. Khater denkt dat de bestaande-huis verkopen hebben “hit de snelheidslimiet,” en erkent dat stijgende tarieven op een bepaald punt prijs veel mensen uit de markt.

toch zei hij: “de totale verkoop zou moeten blijven stijgen.”

Gewoonlijk is overaanbod wat een neergang van de huisvesting veroorzaakt, zei Khater. Herinner je je woningbouwers die ontwikkeling na ontwikkeling in 2005-2006 braken, steeds verder weg van stadscentra, in de verwachting dat er een eindeloze voorraad mensen zou zijn om ze te kopen?”Here we are nine years in, we’ ve had three straight years of inventory decline, ” Khater zei in een interview. “Het is niet alleen niet-uitbreiden, het is samentrekken. De consensus is dat als er een recessie is, het een bescheiden, vanille recessie is. Als dat het geval is, Ik denk dat wat het zou kunnen doen is ervoor zorgen dat voorraden bescheiden stijgen en de groei van de huizenprijs te vertragen. Mijn basisgeval is dat-een economische recessie, maar niet een onroerend goed recessie.”

voor economische geschiedenis wonks vergelijkt Khater zijn “basisscenario” met de neergang van 2000-2001, die een recessie was die gedeeltelijk werd veroorzaakt door de implosie van de dot-com – sector-maar die de huizenmarkt niet echt raakte.

Khater is terughoudend om details te voorspellen over iets waarvan hij denkt dat het over twee jaar of zo niet zal gebeuren, maar hij wees erop dat markten die het meest overgewaardeerd zijn, zouden waarschijnlijk degenen zijn die het meest gekwetst raken in elke vorm van neergang.

Lees: in afwachting van de verkoop aan huis daalt het dieptepunt tot 4 maanden naarmate het aanbod opdroogt

beeld een lichte economische neergang, waarbij honderden tech-werknemers langs de westkust hun baan verliezen. Velen zouden niet in staat zijn om hun hypotheek te betalen, of zou kunnen besluiten om een andere baan in een andere stad te nemen. Dat zou veel mensen ertoe aanzetten om hun huizen te verkopen tegen goedkopere prijzen dan de huizen zouden kunnen worden gewaardeerd als de economie niet onder druk stond. Tegelijkertijd zou er minder van de hectische vraag naar huizen die hogere prijzen bieden. (Zoals Khater benadrukt, is het onmogelijk om te weten welke sectoren van de economie het hardst worden gekwetst in de volgende neergang, en het is mogelijk dat de pijn wijdverspreid kan zijn, landelijk.)

In Richard Moody ‘ s outlook, een huisvestingsinzinking voordat we tot een economische neergang komen, zou de vraag “terugvallen”, zoals hij het uitdrukt, en “dat zou worden weerspiegeld in minder opwaartse druk op de prijzen.”

dat wil zeggen dat de prijzen in het hele land zelfs zouden kunnen blijven stijgen – iets trager.

dat is wat er gebeurde in Houston toen de olieprijzen in 2014 instortten. Jaarlijkse huis prijs winsten vertraagd van 12% naar 4%, Khater merkte op, ” maar nooit ging negatief, en de impact op de prestaties was vrij gering.”

dat wil zeggen dat mensen hun hypotheek op tijd konden blijven betalen.

Er zijn, nogmaals, veel voorbehouden. In een landelijke recessie, zullen sommige gebieden die niet zo heet als Houston (meer dan 104.000 inwoners van buiten de staat opnieuw gevestigd daar in 2016) niet zo goed.

toch hebben huiseigenaren over het algemeen meer eigen vermogen opgebouwd dan op enig moment in de Amerikaanse geschiedenis, en ze blijven langer in huizen. Dat zou een goed “kussen” moeten bieden voor de meeste huiseigenaren in een neergang, zoals Khater het stelt.

Zet een andere manier: de meest kwetsbare huiseigenaren in de volgende neergang kunnen mensen zijn in prijzige kustmarkten die onlangs kochten en zeer weinig eigen vermogen in hun huizen hebben, ofwel omdat ze kleine aanbetalingen deden of omdat ze het eruit gehaald hebben.