Si vous avez récemment écouté HGTV, ce ne sera pas un choc d’apprendre que plus de gens que jamais s’intéressent à la façon de démarrer une entreprise de retournement de maison. Pour les investisseurs entreprenants qui n’ont pas peur du travail acharné, retourner une maison est une opportunité passionnante d’investissement à court terme et de démarrage d’une nouvelle entreprise. Mais il y a beaucoup de recherches à faire, ainsi que le financement et les ressources dont vous avez besoin avant de pouvoir démarrer vous-même une entreprise de retournement de maison.

Nous sommes donc tous sur la même longueur d’onde ici, le retournement de maison est le processus d’achat d’une propriété en détresse, saisie ou à un prix souhaitable avec l’intention de la réparer et de la vendre à un prix plus élevé dans un court laps de temps.

Si vous êtes l’un de ces investisseurs entreprenants qui veulent entrer, vous aurez besoin d’en savoir plus sur la façon de démarrer une entreprise de retournement de maison. Suivez ce guide pour vous aider à élaborer une stratégie d’entreprise, ainsi qu’à déterminer et à exécuter le plan de financement optimal. Pour commencer, regardez cette vidéo pour obtenir quelques conseils d’un investisseur immobilier professionnel et d’un flipper de maison:

Démarrer une entreprise de retournement de maison en 8 étapes

Si vous êtes déterminé à investir dans l’immobilier à court terme et à retourner une maison, voici par où commencer:

Étape 1: Rédiger un plan d’affaires

Avant de prendre des mesures, financières ou autres, il est essentiel que la rédaction d’un plan d’affaires soit la première étape du démarrage de votre propre entreprise. Un plan d’affaires sera essentiel pour maintenir votre entreprise sur la bonne voie, vous aider à estimer les bénéfices et à attirer des investisseurs.

Votre plan d’affaires doit être assez approfondi et il contient beaucoup d’informations que vous devez être sûr d’y inclure. Vous pouvez l’écrire vous-même ou utiliser un modèle de plan d’affaires pour vous aider. Peu importe ce que vous choisissez, vous devez vous assurer d’inclure les éléments clés d’un plan d’affaires.

Vous voudrez commencer par un résumé détaillant l’objectif de votre entreprise, la vision que vous avez pour elle, quelques projections financières de haut niveau et identifier qui sera impliqué dans l’entreprise. Le reste du plan d’affaires devrait inclure une section sur la concurrence et la demande pour votre entreprise. Après tout, vous devez vous assurer qu’il y a suffisamment de demande pour soutenir votre entreprise – un manque de demande pour une petite entreprise est la raison pour laquelle 42% des petites entreprises ne le font pas. C’est un groupe dont vous ne voulez pas faire partie simplement parce que vous n’avez pas fait vos recherches avant de démarrer votre entreprise.

Vous devez également utiliser votre plan d’affaires pour définir exactement ce que votre entreprise fera et combien cela coûtera, ainsi que combien vous comptez gagner. Avec le retournement de maison, vous voudrez détailler combien d’argent vous avez, combien vous vous attendez à avoir besoin pour acheter des propriétés et les retourner, puis combien vous vous attendez à gagner en retour.

Étape 2: Développez votre réseau

Retourner les maisons est un travail difficile, et vous aurez besoin d’une pléthore ou de ressources pour vous aider à terminer chaque travail. Identifiez les ressources déjà à votre disposition pour tirer pleinement parti de vos forces. Une expérience dans le secteur de l’immobilier, l’accès à un réseau d’excellents artisans, ou tout simplement une propriété prometteuse sont autant d’atouts.

Parlez à des amis ou des parents impliqués dans des investissements immobiliers, en particulier dans la région où vous envisagez d’investir dans la propriété. Des preuves anecdotiques et des conseils de bouche à oreille peuvent vous aider à trouver des grossistes, des entrepreneurs et des agents immobiliers réputés pour vous aider à trouver et à compléter des emplois dans les limites du budget.

Contactez votre réseau professionnel ou personnel existant pour trouver des contacts au sein de l’industrie et recherchez des experts pour le mentorat et les conseils. Devenez actif dans des groupes d’investissement immobilier locaux ou trouvez votre section de REIClub pour vous connecter avec des professionnels de l’industrie.

Étape 3: Choisissez une entité commerciale

Afin d’exploiter légalement votre entreprise de retournement de maison, vous devrez choisir une entité commerciale et enregistrer votre entreprise auprès de l’État dans lequel vous prévoyez d’opérer. Bien qu’il existe de nombreux types d’entités commerciales parmi lesquelles choisir, vous voudrez en opter pour une avec une protection à responsabilité limitée, telle qu’une LLC ou une société.

La protection de la responsabilité est particulièrement importante pour une entreprise qui change de maison, car il existe de nombreuses opportunités pour que les choses tournent mal. Si quelqu’un poursuit votre entreprise pour un problème avec une propriété que vous avez retournée, vous voudrez vous assurer que vos actifs personnels sont protégés. Si vous ne savez pas quelle entité convient à votre entreprise, consultez un avocat d’affaires pour vous aider à évaluer vos options.

Étape 4: Obtenir un EIN, une assurance, des permis et des licences

L’enregistrement de votre entreprise est la première étape pour établir légalement votre exploitation, mais il y a quelques étapes supplémentaires à prendre pour vous assurer que vous êtes officiellement autorisé à commencer à travailler en tant que flipper de maison. Tout d’abord, vous devez vous inscrire pour obtenir un numéro d’identification d’employeur, également appelé EIN. Considérez cela comme un numéro de sécurité sociale pour votre entreprise, que vous utiliserez à des fins fiscales, ainsi que lors de la demande de prêts aux entreprises ou d’un compte bancaire professionnel ou d’une carte de crédit. La demande d’EIN peut se faire en ligne via le site Web de l’IRS.

Ensuite, vous voudrez examiner les options d’assurance de votre entreprise. Si vous embauchez des employés, vous aurez besoin d’une assurance d’indemnisation des travailleurs, de chômage et d’invalidité. Au-delà de ces polices, vous devriez également vous intéresser à l’assurance responsabilité civile générale et aux biens commerciaux pour vous protéger, protéger votre entreprise et vos propriétés.

Enfin, vous aurez besoin des licences et permis commerciaux appropriés pour exploiter votre entreprise. Les licences et permis dont vous avez besoin dépendront de votre état et de l’étendue des travaux que vous effectuez; cependant, vous pouvez vous attendre à avoir besoin de plusieurs permis lorsque vous travaillez dans le secteur de la construction. Vérifiez auprès de votre chambre de commerce locale et consultez votre avocat d’affaires pour vous assurer d’avoir tous les documents dont vous avez besoin avant de commencer tout travail.

Étape 5: Trouver des fournisseurs et des entrepreneurs

Une fois votre entreprise légalement établie, il est temps de trouver des entrepreneurs et des fournisseurs pour vous aider à démarrer votre entreprise. Même si vous envisagez de contribuer à votre entreprise de retournement de maison, vous aurez probablement besoin d’entrepreneurs supplémentaires pour mener à bien un projet. Recherchez des entrepreneurs avec un portefeuille de travaux démontrables, de références et de commentaires positifs sur des projets précédents.

Un entrepreneur général de confiance peut également examiner tous les plans de rénovation et les projections budgétaires que vous faites pour vérifier l’exactitude du coût et de la rapidité. Il est également extrêmement important de trouver des fournisseurs fiables et capables de respecter votre budget. Puisez dans votre réseau et faites vos recherches pour trouver des options réputées.

Étape 6: Constituer une équipe

Que vous envisagiez de faire appel à un partenaire, d’embaucher des entrepreneurs externes ou de rénover vous-même chaque propriété, vous devrez recruter une équipe de personnes qualifiées pour réussir un flip. En particulier, pensez à vous approvisionner pour ces rôles, ce qui pourrait vraiment vous aider à organiser les choses et à tirer le meilleur parti de votre investissement:

Partenaires commerciaux ou Investisseurs

Un bon partenaire potentiel peut être un investisseur privé actif dans votre réseau personnel ou un investisseur immobilier à la recherche d’un chef de projet. Un bon partenaire d’affaires apporte un atout ou une compétence à la relation — que ce soit des ressources en capital, une main-d’œuvre qualifiée, une expertise de l’industrie ou simplement une excellente éthique de travail et une détermination à réaliser un profit honnête.

Selon Jamell Givens, partenaire et investisseur immobilier chez Leave the Key Homebuyers (présenté dans notre vidéo ci-dessus), l’avantage d’avoir un partenaire commercial est la possibilité d’évaluer une transaction de différentes manières. Alors qu’un partenaire peut penser uniquement au potentiel de profit d’une maison, l’autre peut apporter des connaissances locales ou des liens avec des entrepreneurs.

Agents immobiliers ou propriétaires

Une formation dans l’immobilier et la propriété immobilière est un énorme avantage dans le secteur du retournement de maison. Un partenaire expérimenté peut vous aider à rechercher efficacement des propriétés potentielles, à identifier les améliorations les plus précieuses pour une zone donnée et à naviguer dans les contrats et les ventes une fois la réhabilitation terminée.

Ou, si vous connaissez un propriétaire qui cherche à vendre et qui est prêt à vous prêter l’argent pour les réparations et les rénovations nécessaires, le financement du propriétaire ou du vendeur peut fonctionner pour vous.

Conseiller juridique

Obtenir des conseils juridiques sur tout accord financier ou obligation contractuelle est une bonne idée, en particulier lorsque vous envisagez de faire des investissements majeurs et d’acheter une propriété.

Étape 7: Obtenir un financement

Vous avez trouvé un partenaire, fait vos recherches et peut-être même identifié la première propriété que vous souhaitez retourner. En d’autres termes, vous êtes prêt à financer le premier fix-and-flip de votre entreprise de retournement de maison.

Si c’est le début de votre carrière de retourneur de maison, vous n’aurez probablement pas droit à un prêt bancaire traditionnel. En règle générale, les banques n’approuvent que les entreprises ayant de nombreuses années de rentabilité à leur actif. Et dans le retournement de maison, le temps, c’est de l’argent. Cela en fait la meilleure option de financement à court terme pour les prêts fixes – généralement autour de 12 mois. Les conditions de remboursement des prêts bancaires, en revanche, peuvent aller de cinq à sept ans.

Cela dit, vous avez une grande variété de prêts fixes et inversés à votre disposition. En tant que toute nouvelle entreprise, vous avez également une bonne option pour puiser dans vos fonds personnels ou vos investissements. Il est un peu risqué de jeter votre propre peau dans le jeu — en d’autres termes, votre pécule —, mais il est probable que votre entreprise n’a pas les revenus et la stabilité financière que la plupart des prêteurs souhaitent voir avant de vous accorder un prêt commercial.

Comme toujours, il est sage d’explorer toutes vos options possibles avant de souscrire un prêt qui correspond le mieux à vos besoins. Commencez votre recherche avec ces options pour les nouvelles entreprises de retournement de maison:

Prêt entre amis et famille

De nombreux investisseurs immobiliers débutants financent leurs premiers projets avec des prêts personnels de partenaires, d’amis ou de membres de la famille. Si le prêt est confortablement dans les moyens du prêteur, cette alternative à un prêt bancaire ou privé peut atténuer une partie de la pression d’un prêt traditionnel, ainsi que garantir un degré de responsabilité.

Si un ami ou un membre de la famille est un investisseur ou un partenaire dans votre projet de retournement de maison, il est judicieux d’établir les conditions de l’arrangement par écrit dès que vous parvenez à un accord.

Puisez dans votre 401(k)

Pour les nageoires qui ont un premier plan de retraite et qui ne prévoient pas prendre leur retraite dans un avenir proche, une possibilité de financement consiste à contracter un prêt auprès de votre 401(k). Cette option risque de perdre votre pécule, ce qui est toujours une perspective effrayante. Mais le financement d’une entreprise avec un 401 (k) pourrait être la seule option viable pour les entrepreneurs qui commencent tout juste — et si vous êtes intelligent avec le démarrage de votre entreprise de retournement de maison, vous pouvez espérer récupérer l’argent, puis un peu.

Il existe deux options principales pour les prêts 401 (k): Le prêt classique 401 (k), dans lequel l’IRS vous permet d’emprunter jusqu’à la moitié du solde acquis, ou 50 000 $, selon le montant le plus bas; ou un prêt ROBS. Vous déterminerez le type de prêt qui vous convient le mieux en fonction de la taille de votre placement et de votre volonté de puiser dans votre épargne-retraite.

Financement combiné

De nombreux investisseurs immobiliers expérimentés à court terme trouvent du succès en utilisant de multiples sources de financement pour acheter et rénover une propriété. Selon votre propre capital, un partenaire ou un investisseur et des prêteurs externes, il est probable que vous finissiez par utiliser une solution combinée pour financer votre entreprise de retournement de maison.

Étape 8: Procurez-vous votre offre

Le succès du retournement d’une maison dépend en grande partie de l’offre et de la demande sur le marché immobilier local, ainsi que du coût de la main-d’œuvre et de l’appréciation de la valeur des rénovations.

Identifier votre marché immobilier cible peut vous aider à décider si un grossiste immobilier, une vente aux enchères ou un courtier traditionnel est le bon choix pour votre projet. Si vous êtes intéressé par des propriétés en difficulté ou saisies, un courtier en gros ou une vente aux enchères aura des volumes de propriétés plus élevés disponibles. Un courtier traditionnel pourrait vous convenir si le marché immobilier est nouveau pour vous ou si vous avez besoin d’aide pour trouver un type spécifique de propriété ou d’immeuble.

Déterminez l’étendue des travaux de rénovation ou de réhabilitation que vous êtes en mesure de réaliser sur une propriété, en tenant compte de la durée et du montant de votre prêt fixe.

Suivez ces Bonnes Pratiques pour une entreprise de retournement de maison réussie

Une fois que vous avez développé une stratégie d’entreprise, constitué une équipe, identifié une propriété et obtenu un financement, il est temps de commencer à mettre en œuvre vos plans de rénovation, de penser à la commercialisation et à la vente de la propriété, et généralement de lancer votre entreprise de retournement de maison. Assurez-vous que vous:

Engagez-vous dans votre plan d’affaires. La planification, la logistique et l’organisation administrative feront ou briseront votre projet — bien que vous ayez le potentiel de faire un gros profit rapide, démarrer une entreprise de retournement de maison n’est pas une promenade dans le parc. Vous devrez rechercher des propriétés, calculer les coûts de rénovation, trouver un équipage de confiance, éventuellement demander un prêt pour une petite entreprise… sans parler des courbures qui peuvent survenir à chaque étape.

Aborder le processus avec un plan d’affaires détaillé en main vous aidera à rester sur la bonne voie. Et plus vous êtes confiant dans votre stratégie d’entreprise et votre plan d’exécution, plus vous serez adaptable à ces circonstances imprévisibles qui surviendront inévitablement.

Développez votre réseau. Utilisez votre premier projet fix-and-flip pour favoriser les relations avec les professionnels de l’industrie — des investisseurs aux agents immobiliers en passant par les charpentiers — dont vous aurez besoin de collaboration et de compétences pour votre prochain projet de retournement de maison. Les entrepreneurs et agents expérimentés peuvent vous mettre en relation avec d’autres fournisseurs, vous donner des prospects sur des propriétés et des fournisseurs de services, ainsi que fournir des conseils sur des projets spécifiques. Des contacts de confiance dans l’industrie peuvent également vous aider à couvrir vos angles morts et à vous assurer que les estimations des propriétés et des réparations sont exactes, ce qui vous permet d’économiser du temps et de l’argent.

Faites des estimations — puis doublez-les. À moins que vous ne soyez déjà en possession d’une propriété, de suffisamment d’argent et d’expérience en matière de réparations domiciliaires, le processus de retournement d’une maison nécessitera des délais et des estimations de coûts à chaque tournant.

Faites preuve de prudence lorsque vous faites des projections sur le coût et la durée de la rénovation. C’est particulièrement important si vous financez votre startup avec des investisseurs extérieurs qui ont besoin de voir que vous avez fait votre diligence raisonnable avant de mettre leur propre capital en jeu.