Il mondo immobiliare è pieno di gergo. Se sei nuovo nel campo-e soprattutto se sei interessato alla vendita all’ingrosso—ecco un termine che devi sapere: assegnazione del contratto. Breve e semplice, tu:

1. Trovare una proprietà significativamente inferiore al valore di mercato
2. Cercare un altro acquirente—normalmente un investitore immobiliare—disposti a pagare un prezzo superiore
3. Assegnare il contratto per il nuovo acquirente, chi acquista la proprietà.

Qual è il punto di questa pratica? Durante una stagione di vendita privilegiata, gli investitori sono super impegnati a cercare di bloccare il maggior numero possibile di proprietà. Stanno cercando di mettere le mani su quasi tutto ciò che genererà un profitto. La caccia alle case economiche occupa un sacco di tempo—quindi, invece, si rivolgono ai grossisti. Questi investitori si concentrano sulla ricerca di buoni affari e lasciano il flipping, il noleggio e altri elementi ad altri professionisti. Durante un mercato caldo, si consiglia di cavalcare la tempesta e assegnare il maggior numero di offerte immobiliari possibile.

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È un incarico di contratto legale?

Sì—supponendo che sia consentito nei termini del contratto con il venditore.

In passato, gli investitori avrebbero semplicemente messo “John Doe e/o cessionari” come acquirente ai sensi del contratto. Questo ha funzionato fino al 2008, quando le banche hanno iniziato a opporsi a questa clausola nei contratti per immobili di proprietà (REO). Il tuo milage può variare con i singoli proprietari di abitazione. Gli investitori hanno ricevuto un bel colpire, quindi questa clausola può fare un venditore a disagio.

Una soluzione: scrivi il tuo accordo con un trust o LLC come acquirente. Utilizzando un’entità, hai la possibilità di assegnarla a un altro investitore perché i diritti contrattuali sono sotto l’entità, non l’individuo.

Come funziona l’assegnazione del contratto?

Trova un venditore motivato

In primo luogo, cerchiamo di capire che cosa è un venditore motivato. Questo è un individuo che ha bisogno di vendere rapidamente una proprietà. Di solito c’è una sorta di disagio in corso nella loro vita, come un trasferimento di lavoro, o forse sono gravati da una proprietà ereditata. Tieni presente che esiste un enorme divario tra il voler vendere e la necessità di vendere. Sapere in quale categoria rientra il tuo venditore-ti aiuta a sapere come gestire la situazione.

• Bisogno di vendere: “Devo vendere questa casa ora perché mi sto trasferendo nel Maryland per prendermi cura di mia madre malata, e non ho altri membri della famiglia nella zona.”
• Vuoi vendere: “Sono curioso di vedere quanto vale la mia casa perché potrei vendere l’anno prossimo.”

C’è una ragione definitiva dietro lo scenario need-to-sell. Nel secondo, c’è mera curiosità.

Ci sono numerosi modi per trovare venditori motivati, come la guida per dollari, annunci sui giornali, internet marketing e direct mail marketing. Se si inizia a ricerca di marketing immobiliare, troverete molte opzioni – ma assicuratevi di utilizzare una combinazione di queste strategie.

Ottieni il contratto

Ci sono molti modelli di contratto di assegnazione su Internet; tuttavia, per lo meno, assicurati che un avvocato abbia letto e approvato il documento. Ci sono due ragioni per cui questo è così critico.

1. Comfort sapendo che il contratto è legalmente valido
2. La possibilità di utilizzare tale avvocato come consulente nel caso in cui vi trovate in contenzioso.

C’è una verbosità critica che deve essere aggiunta al contratto di assegnazione: “e / o assegna.”Queste tre parole ti autorizzano a riassegnare la proprietà a un altro acquirente interessato che è interessato alla proprietà. (Assicurarsi di leggere il contratto di acquisto con il venditore con estrema attenzione.) Quando ricevi il contratto firmato, ora hai un interesse equo nella proprietà e hai una posizione legale in ciò che accade.

Se la riassegnazione è effettivamente consentita, includi una disposizione nel tuo contratto che spieghi chiaramente che tu, come acquirente, sei un investitore immobiliare e che intendi assegnare il contratto a un nuovo acquirente. Chiedi al venditore di iniziare la fornitura. Ciò riduce la probabilità che un venditore si opponga al nuovo acquirente e tenti di ritirarsi dal contratto. Assicurali che riceveranno comunque l’importo concordato per l’acquisto.

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Presentare contratto a titolo

Questo processo può differire in ogni stato, ma normalmente c’è una società titolo o un avvocato di chiusura che condurrà una ricerca titolo. La ricerca del titolo controllerà i documenti storici della proprietà per assicurarsi che non ci siano gravami sulla proprietà. È importante non vendere una proprietà con un titolo difettoso. La società titolo o l’avvocato di chiusura è una terza parte indipendente assunto per assicurarsi che l’affare è giusto come concordato nel contratto.

Assegnare il contratto all’acquirente

Sì: più marketing. Lavorare per trovare il tuo acquirente finale, o assegnatario, può essere scoraggiante, ma una volta che hai un acquirente solido, puoi iniziare il processo di chiusura della transazione.

Quando trovi il tuo acquirente, chiedi un deposito di caparra non rimborsabile. Assicurati che il tuo accordo contenga un linguaggio che si occupa specificamente di caparra-ad esempio, “Il cessionario rimborserà il cedente per il denaro pagato in anticipo.”Non si desidera che il cessionario di violare l’accordo, che si tradurrebbe in voi perdere la caparra.

Quando l’acquirente deposita la caparra, allora sai che hanno un genuino interesse per la proprietà e sono disposti ad andare avanti. Questa tassa è normalmente detenuto dalla società titolo o l’avvocato di chiusura.

Fatti pagare!

Vieni pagato quando la fine-acquirente fili i fondi per l’affare. Questo denaro coprirà ciò che hai dichiarato di essere disposto ad acquistare la proprietà dal venditore, così come la tua commissione per facilitare la transazione.

Ad esempio, se hai detto al venditore che compreresti la casa per 4 45.000 e poi hai venduto il tuo interesse per la proprietà all’acquirente per 5 50.000, allora la tua commissione di assegnazione è 5 5.000.

Nota: non fare mai riferimento alla commissione di assegnazione come commissione del finder. Queste sono due cose molto diverse.

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Altre considerazioni

E ‘ prassi standard che le assegnazioni sono fatte solo per i profitti di $5.000 o meno. Ma se hai dimestichezza con il venditore e l’acquirente, è possibile assegnare un contratto per una tassa molto più alta.

Nel caso in cui non ti trovi bene con tutte le parti nella transazione, una chiusura doppia (o simultanea) mantiene anonime entrambe le gambe della transazione. Attenzione: non tutte le società di titoli accetteranno di condurre una doppia chiusura, quindi questo deve essere discusso in anticipo.

L’assegnazione del contratto non può essere eseguita su tutte le transazioni. Case HUD, REOs, e le proprietà elencate hanno molte barriere a questo tipo di transazione. Con molte proprietà REO, il creditore farà in modo che ci sia un periodo di stagionatura—normalmente 90 giorni—prima di poter rivendere la proprietà. Ma come puoi vedere, ci sono alcuni chiari vantaggi nell’assegnazione del contratto per i grandi giorni di paga.

Investitori: hai mai assegnato un contratto? Qualche domanda su questo processo?