Le monde de l’immobilier est rempli de jargon. Si vous êtes nouveau dans le domaine — et surtout si vous êtes intéressé par la vente en gros – voici un terme que vous devez savoir: cession de contrat. Bref et simple, vous:

1. Trouvez une propriété nettement inférieure à la valeur marchande
2. Recherchez un autre acheteur — normalement un investisseur immobilier – prêt à payer un prix plus élevé
3. Attribuez le contrat au nouvel acheteur, qui achète ensuite la propriété.

Quel est l’intérêt de cette pratique ? Pendant une saison de vente exceptionnelle, les investisseurs sont très occupés à essayer de verrouiller autant de propriétés que possible. Ils cherchent à mettre la main sur presque tout ce qui générera un profit. La chasse aux maisons bon marché occupe une tonne de temps — ils se tournent donc plutôt vers les grossistes. Ces investisseurs se concentrent sur la recherche de bonnes affaires et laissent le retournement, la location et d’autres éléments à d’autres pros. Lors d’un marché chaud, nous vous recommandons de surfer sur la tempête et d’attribuer autant de transactions immobilières que possible.

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Une Cession de contrat Est-elle légale?

Oui – en supposant que cela soit autorisé dans les termes de votre accord avec le vendeur.

Dans le passé, les investisseurs désignaient simplement  » John Doe et/ou ayants droit ” comme acheteur en vertu du contrat. Cela a fonctionné jusqu’en 2008, lorsque les banques ont commencé à s’opposer à cette clause dans les contrats de propriété immobilière (REO). Votre kilométrage peut varier selon les propriétaires individuels. Les investisseurs ont reçu beaucoup de dénigrement, donc cette clause peut mettre un vendeur mal à l’aise.

Une solution: Rédigez votre accord avec une fiducie ou une LLC en tant qu’acheteur. En utilisant une entité, vous avez la possibilité de la céder à un autre investisseur car les droits contractuels relèvent de l’entité et non de l’individu.

Comment Fonctionne L’Attribution De Contrat?

Trouvez un vendeur motivé

Tout d’abord, comprenons ce qu’est un vendeur motivé. C’est un individu qui a besoin de vendre une propriété rapidement. Il y a généralement une sorte de détresse dans leur vie, comme un transfert d’emploi, ou peut-être qu’ils sont accablés par une propriété héritée. Gardez à l’esprit qu’il existe un écart énorme entre vouloir vendre et avoir besoin de vendre. Savoir dans quelle catégorie votre vendeur tombe — cela vous aide à savoir comment gérer la situation.

• Besoin de vendre: « Je dois vendre cette maison maintenant parce que je déménage dans le Maryland pour prendre soin de ma mère malade, et je n’ai aucun autre membre de la famille dans la région. »
• Envie de vendre: « Je suis curieux de voir ce que vaut ma maison car je vendrai peut-être l’année prochaine.”

Il y a une raison définitive derrière le scénario du besoin de vendre. Dans le second, il y a une simple curiosité.

Il existe de nombreuses façons de trouver des vendeurs motivés, tels que la conduite de dollars, les annonces dans les journaux, le marketing sur Internet et le marketing par courrier direct. Si vous commencez à faire des recherches sur le marketing immobilier, vous trouverez de nombreuses options — mais assurez-vous d’utiliser une combinaison de ces stratégies.

Obtenir le contrat

Il existe de nombreux modèles de contrat de cession sur Internet; cependant — à tout le moins — assurez-vous qu’un avocat a lu et approuvé le document. Il y a deux raisons pour lesquelles cela est si critique.

1. Confort de savoir que votre contrat est juridiquement solide
2. La possibilité d’utiliser cet avocat comme avocat dans le cas où vous vous trouvez dans un litige.

Il y a un verbiage critique qui doit être ajouté à votre contrat d’affectation: « et/ ou attributions. »Ces trois mots vous autorisent à réaffecter la propriété à un autre acheteur intéressé qui est intéressé par la propriété. (Assurez-vous de lire très attentivement votre contrat d’achat avec le vendeur.) Lorsque vous recevez le contrat signé, vous avez maintenant un intérêt équitable dans la propriété et avez une certaine position légale dans ce qui se passe.

Si la réaffectation est effectivement autorisée, incluez une disposition dans votre contrat qui explique clairement que vous, en tant qu’acheteur, êtes un investisseur immobilier et que vous avez l’intention de céder le contrat à un nouvel acheteur. Demandez au vendeur de commencer la provision. Cela réduit la probabilité qu’un vendeur s’oppose au nouvel acheteur et tente de se retirer du contrat. Assurez-vous qu’ils recevront toujours le montant d’achat convenu.

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Soumettre un contrat au titre

Ce processus peut différer dans chaque état, mais il y a normalement une société de titre ou un avocat de clôture qui effectuera une recherche de titre. La recherche de titre vérifiera les documents historiques de la propriété pour s’assurer qu’il n’y a pas de privilèges sur la propriété. Il est important de ne pas vendre une propriété avec un titre défectueux. La société de titre ou l’avocat de clôture est un tiers indépendant engagé pour s’assurer que la transaction est équitable comme convenu dans le contrat.

Attribuer le contrat à l’acheteur

Oui: plus de marketing. Travailler pour trouver votre acheteur final, ou cessionnaire, peut être intimidant, mais une fois que vous avez un acheteur solide, vous pouvez commencer le processus de clôture de la transaction.

Lorsque vous trouvez votre acheteur, demandez un dépôt de garantie non remboursable. Assurez—vous que votre accord contient un libellé qui traite spécifiquement de l’argent sérieux – par exemple, « Le cessionnaire remboursera au cédant l’argent payé à l’avance. »Vous ne voulez pas que le cessionnaire viole l’accord, ce qui vous ferait perdre votre argent sérieux.

Lorsque l’acheteur dépose l’argent sérieux, vous savez alors qu’il a un véritable intérêt dans la propriété et qu’il est prêt à aller de l’avant. Ces frais sont normalement détenus par la société de titre ou l’avocat de clôture.

Soyez payé!

Vous êtes payé lorsque l’acheteur final transfère les fonds pour la transaction. Cet argent couvrira ce que vous avez déclaré que vous étiez prêt à acheter la propriété auprès du vendeur, ainsi que vos frais pour faciliter la transaction.

Par exemple, si vous avez dit au vendeur que vous achèteriez la maison pour 45 000 $ et que vous avez ensuite vendu votre intérêt dans la propriété à l’acheteur pour 50 000 $, vos frais de cession sont de 5 000 $.

Remarque: Ne jamais faire référence aux frais de cession en tant que frais de recherche. Ce sont deux choses très différentes.

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Autres considérations

Il est de pratique courante que les affectations ne soient effectuées que pour des bénéfices de 5 000 $ ou moins. Mais si vous êtes à l’aise avec le vendeur et l’acheteur, il est possible d’attribuer un contrat pour des frais beaucoup plus élevés.

Dans le cas où vous n’êtes pas à l’aise avec toutes les parties à la transaction, une double clôture (ou simultanée) garde les deux étapes de la transaction anonymes. Soyez conscient: Toutes les sociétés de titres n’accepteront pas de procéder à une double clôture, cela doit donc être discuté à l’avance.

La cession de contrat ne peut pas être effectuée sur toutes les transactions. Les maisons HUD, les REO et les propriétés répertoriées ont de nombreux obstacles à ce type de transaction. Avec de nombreuses propriétés REO, le prêteur veillera à ce qu’il y ait une période d’assaisonnement — normalement 90 jours — avant que vous puissiez revendre la propriété. Mais comme vous pouvez le voir, il y a des avantages évidents à l’attribution de contrats pour les gros jours de paie.

Investisseurs: Avez-vous déjà attribué un contrat? Des questions sur ce processus?