Le terme droits des squatteurs, plus formellement connu sous le nom de droit de possession défavorable, désigne le droit de s’approprier un bien, sous certaines conditions, simplement en le vivant ou en le possédant pendant une certaine période de temps.
Les détails exacts des droits des squatteurs varient considérablement de temps en temps et d’un endroit à l’autre. Bien qu’à l’époque moderne, les systèmes de droit de la propriété de la plupart des pays favorisent les droits des propriétaires fonciers par rapport à ceux des squatteurs, les droits des squatteurs sont reconnus à un degré ou à un autre dans la plupart des pays.
Aux États-Unis, un critère en cinq points est généralement appliqué pour déterminer si le droit de possession adverse sera accordé. La possession doit être:
- réelactualla propriété doit être effectivement utilisée ou occupée, d’une manière similaire à la façon dont la propriété voisine est utilisée par ses propriétaires
- ouverte et notoire ‘utilisation doit être publique et visible, et non secrète
- hostile ans l’autorisation ou l’approbation du propriétaire actuel, par exemple, sans louer ou louer le terrain
- exclusifuseutilisation de la propriété non partagée avec quiconque, en particulier le propriétaire actuel
- continue– utilisée en continu pendant une certaine période de temps, qui peut être de 10 ans, 12 ans, 20 ans, ou une autre période comme déterminé par la loi locale
Dans certaines juridictions, le demandeur de possession adverse doit également avoir payé des impôts fonciers sur la propriété pendant une certaine période de temps.
Bien que les détails exacts diffèrent, ces mêmes considérations sont généralement prises en compte dans la mise en œuvre du droit de possession adverse dans la plupart des systèmes juridiques modernes.
La possession adverse est à certains égards similaire à la propriété familiale. Comme le possesseur adverse, le propriétaire peut obtenir le titre de propriété en utilisant la terre et en remplissant certaines autres conditions. Dans le domaine de la propriété, cependant, la possession de la propriété n’est pas hostile; la terre est soit considérée comme n’ayant pas de propriétaire légal, soit elle appartient au gouvernement. Le gouvernement autorise le propriétaire à utiliser le terrain dans l’espoir que le propriétaire qui remplit les conditions nécessaires à la propriété obtiendra le titre de propriété.
Le principe de la propriété et les droits des squatteurs incarnent le concept le plus fondamental de propriété et de propriété, qui peut être résumé par l’adage « la possession est en neuf points de la loi », en d’autres termes, « la personne qui utilise la propriété la possède ». Le principe de la propriété familiale et les droits des squatteurs sont antérieurs aux lois formelles sur la propriété et, dans une large mesure, au droit de la propriété moderne est une formalisation et une expansion de ces idées simples.
Le principe de la propriété est l’idée que si personne n’utilise ou ne possède un bien, la première personne à le réclamer et à l’utiliser de manière cohérente sur une période de temps est propriétaire du bien. Les droits des squatteurs incarnent l’idée que si un propriétaire néglige la propriété et ne l’utilise pas, et qu’une deuxième personne commence à s’occuper et à utiliser la propriété, après un certain temps, la revendication de la première personne sur la propriété est perdue et la propriété est transférée à la deuxième personne, qui utilise réellement la propriété.
Le principe juridique de la propriété familiale est donc une formalisation du principe fondamental de la propriété familiale de la même manière que le droit de possession adverse est une formalisation du principe fondamental et préexistant des droits des squatters.
Les idées essentielles qui sous-tendent le principe de la propriété et les droits du squatteur s’appliquent généralement à tout type d’objet ou de propriété dont la propriété peut être revendiquée par simple usage ou possession. En droit moderne, la propriété familiale et le droit de possession adverse se réfèrent exclusivement aux biens immobiliers. Dans le domaine des biens personnels, la même impulsion est résumée par l’adage « finders keepers » et formalisée par des lois et des conventions sur les biens abandonnés. Dans le domaine de la propriété intellectuelle, jusqu’à il y a quelques centaines d’années à peine, tous les droits sur une œuvre littéraire ou artistique restaient entre les mains de la personne qui possédait physiquement l’œuvre. Le créateur d’une œuvre qui souhaitait conserver le contrôle de l’œuvre était tenu de conserver le contrôle physique de l’œuvre à la manière d’un secret commercial. Au fur et à mesure que l’idée de propriété intellectuelle s’est développée, de plus en plus de droits sont réservés au créateur ou au détenteur du droit d’auteur, que cette personne conserve ou non le contrôle physique de l’œuvre ou de ses copies. De moins en moins de droits sont conservés par le(s) possesseur(s) physique(s) de l’œuvre. Certains droits demeurent cependant et sont codifiés dans la notion d’utilisation équitable et la doctrine de la première vente.
Les droits des squatteurs sont une façon de transférer la propriété d’un bien d’une personne à une autre. D’autres moyens de transfert de propriété peuvent inclure la vente de la propriété, le vol de la propriété par tromperie et le vol de la propriété par la force. L’utilisation d’un bien peut être temporairement accordée à un autre sous forme de loyer ou de bail. Certains droits restreints à l’utilisation d’un bien peuvent être accordés par une servitude. Dans de nombreuses régions du monde, les droits de surface, les droits miniers et les droits sur l’eau d’une propriété sont distincts et peuvent être achetés et vendus indépendamment les uns des autres.
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